Общая методика технико-экономической оценки

ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ ПЛАНИРОВКИ И ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА (ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА)

Технико-экономическая оценка осуществляется на основе генплана планировки и застройки жилого микрорайона (жилого комплекса), выполненного в масштабе 1:2000. На генплане должны быть выделены:

- жилые дома с указанием этажности;

- объекты социального, культурного и коммунально-бытового назначения (школы, дошкольные образовательные учреждения общего типа, объекты торговли, досуга и общественного питания, автостоянки для временного хранения инд. транспорта у объектов обслуживания и жилых домов, автостоянки для постоянного хранения инд. транспорта: одноэтажные и многоэтажные, встроенные, пристроенные);

- спортивные площадки и сооружения;

- площадки для игр и отдыха для взрослого населения;

- проезды, тротуары, хозяйственные площадки.

На плане микрорайона необходимо отметить жилые дома, часть объема которых предназначена для размещения учреждений общественного назначения.

При технико-экономической оценке градостроительных проектов используется нормативный метод. Он состоит в сравнении значений технико-экономических показателей проекта с нормативными (базовыми) значениями. В качестве последних используются данные СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», требования системырегиональных нормативов градостроительного проектирования, а также показатели, достигнутые в прогрессивных проектах. В ряде случаев сравниваются между собой значения ТЭП вариантов проектного решения или ТЭП проектов-аналогов. Такое сопоставление позволяет дать количественную характеристику проекта планировки и застройки жилого микрорайона, выявить резервы повышения его экономичности и, при необходимости, изменить первоначальное решение с целью более целесообразного использования территории и достижения по проекту лучших социально-экономических результатов.

Для оценки градостроительных проектных решений и возможности проведения сравнительного анализа степени экономичности и рациональности проектов планировки и застройки жилых микрорайонов выводят ТЭП, которые условно можно разделить на следующие группы:

- баланс территории микрорайона (жилого комплекса);

- общие технико-экономические показатели;

- стоимость строительства;

- годовые эксплуатационные расходы;

- приведенные затраты.

Баланс территории составляется на основании генплана планировки и застройки жилого микрорайона (жилого комплекса) с приведенной экспликацией элементов территории и объектов. Цель составления баланса – выявление уровня обеспеченности населения необходимыми формами и средствами обслуживания, а так же элементами благоустройства (форма баланса территории микрорайона приведена в п. 4.1.). Площадь территории микрорайона определяется в границах магистральных территорий, установленных красными линиями, за вычетом участков учреждений и предприятий районного и городского значения. В состав этой территории входят участки объектов социального, культурного и коммунально-бытового назначения повседневного пользования и жилая территория. В балансе территории для укрупненных расчетов размеров элементов территории микрорайона на одного жителя (в зависимости от типа жилых домов по уровню комфорта и принятой этажности застройки) рекомендуется использовать нормативные величины (прил.2).

Анализ общих технико-экономических показателей осуществляется в следующем порядке:

1) по проектному предложению рассчитывается общий жилищный фонд микрорайона. При привязке типовых или повторно применяемых индивидуальных проектов жилищный фонд принимается на основе использованной проектной документации конкретных домов. В других случаях жилищный фонд рассчитывается в последовательности представленной в примере (таблица 2 п. 4.2.1.).

Уточнив структуру жилищного фонда по этажности и конструктивной системе, и определив величину общей площади жилых домов всех видов этажности, получают показатель общей площади жилищного фонда по микрорайону (жилому комплексу).

2) определяется проектная плотность жилищного фонда (брутто) как частное от деления жилищного фонда на площадь территории микрорайона. Проектная плотность жилищного фонда должна быть не менее нормативного значения этого показателя (прил. 3), что характеризует достаточную эффективности использования территории под жилую застройку. В обратном случае следует провести корректировку планировочного решения микрорайона (жилого комплекса). В качестве дополнительного показателя можно рассчитать коэффициент плотности застройки как отношение площади территории под жилыми зданиями (площади застройки) к площади территории микрорайона (жилого комплекса).

3) рассчитывается (уточняется) численность населения исходя из размеровжилищного фонда и принятого в проекте показателя жилищной обеспеченности, который зависит от типа жилых домов по уровню комфорта (прил.1).

4) определяется плотность населения как отношение общей численности населения микрорайона (жилого комплекса) к его территории. При проектировании расчетную плотность населения на территории микрорайона следует принимать в соответствии с региональными нормативами градостроительного проектирования (прил. 4). В случае низкого или слишком высокого значения показателей плотности населения по сравнению с нормативными следует провести корректировку планировочного решения микрорайона (жилого комплекса).

5) рассчитывается средневзвешенная этажность застройки (порядок расчета приведен в п. 4.2.6.). Определение данного показателя по проекту необходимо для выявления в каждом конкретном случае нормативных показателей.

Кроме этих общих показателей, могут быть приведены и некоторые дополнительные: компактность территории, степень озеленения, удельная площадь сети дорожных покрытий, показатели оснащенности территории инженерными сетями, затраты времени на трудовые и культурно-бытовые поездки и некоторые другие.

Стоимость строительства микрорайона (жилого комплекса) определяется на основе сводного сметного расчета, составленного укрупненным показателям и включает в себя стоимость подготовительных работ, стоимость строительства жилых зданий и объектов социального, культурного и коммунально-бытового назначения, стоимость строительства инженерных сетей, озеленения и благоустройства территории. Для учебных целей сметный расчет представлен в упрощенной форме в таблице 4 п. 4.3.2.

Стоимость подготовительных работ, включающих отвод участка, снос строений и другие работы, может быть принята в размере 1,6 ÷ 2,5 от суммы затрат по 2 и 3 главам сметного расчета. При неблагоприятных условиях строительства расчет стоимости подготовительных работ необходимо производить с учетом коэффициентов удорожания (прил.9).

Стоимость строительства жилых зданий и объектов социального, культурного и коммунально-бытового назначения допускается определять ориентировочно с использованием данных приложений 6 и 7. При расчете вместимости объектов социального назначения рекомендуется пользоваться минимальными расчетными показателями обеспечения объектами дошкольного, и среднего образования; объектами торговли и питания; объектами для хранения и обслуживания транспортных средств (прил. 8).

Перед расчетом стоимости строительства инженерных сетей определяют их протяженность в зависимости от средневзвешенной этажности застройки. (прил. 5). Стоимость строительства инженерных сетей, озеленения и благоустройства определяют по данным приложения 10.

Затраты по стальным главам сводного сметного расчета принимаются в процентах от затрат по основным главам (таблица 4 п. 4.3.2).

Показатель сметной стоимости строительства используют при оценке экономичности проектного решения микрорайона (жилого комплекса) при этом необходимо определить удельные показатели стоимости строительства в расчете на 1 м² общей площади жилищного фонда, на одного жителя и на 1 га территории.

Подсчет годовых эксплуатационных расходов по микрорайону рекомендуется проводить по форме представленной в таблице 5. п. 4.4.1, в которой приведены удельные нормативы эксплуатационных расходов по некоторым элементам благоустройства микрорайона (жилого комплекса). Величина годовых эксплуатационных затрат по жилым и общественным зданиям в зависимости от средневзвешенной этажности принимается по приложению 11.

Показатель годовых эксплуатационных расходов используют при оценке экономичности проектного решения микрорайона (жилого комплекса) при этом необходимо определить удельные значения годовых эксплуатационных расходов в расчете на 1 м² общей площади жилищного фонда, на одного жителя и на 1 га территории.

В завершении технико-экономической оценки проекта производится расчет величины приведенных затрат, рассчитанных на 1 м² общей площади жилищного фонда, на одного жителя и на 1 га территории. Формулы для расчетов приведены в п. 4.5.

В завершении полученные данные по проекту (плотность жилищного фонда (брутто), плотность населения, удельные показатели стоимости строительства, годовых эксплуатационных расходов и приведенных затрат) сопоставляются с показателями принятыми за эталон (аналог) и делается вывод об наиболее экономичном проектном решении микрорайона (жилого комплекса). При сравнении вариантов проектного решения с эталоном или аналогом необходимо соблюдать условия сопоставимости (приблизительно одинаковый уровень жилищной обеспеченности и тип жилых домов по уровню комфорта; близкие экономические показатели ценности застраиваемой территории). В противном случае можно допустить ошибки в определении путей повышения экономичности проектного решения.

Студенты под руководством преподавателя участвуют в комплексном сравнении вариантов проектных решений, представленных в учебной группе в день защиты расчетных работ.