Метод b: самостоятельное изучение рынка недвижимости

Боб Уоцке, агент по продаже недвижимости и застройщик в Милуоки, много лет участвовавший в разных альтернативных поселениях, рекомендует основателям общин самостоятельно разобраться в рынке недвижимости. Впрочем, я думаю, что следование его советам, приведенным ниже, окажет вам хорошую услугу и в том случае, если вы работаете с риэлтором. Боб рекомендует всесторонне и максимально полно изучать имеющиеся предложения и цены на недвижимость в интересующем вас районе с тем, чтобы вы могли легко распознать максимально подходящий и выгодный для вас вариант, когда его встретите.

Для этого он предлагает обращаться к следующим источникам:

I. Отчеты о последних продажах, имевших место в вашем районе. Эти отчеты составляются риэлторскими компаниями и могут служить наглядным материалом для сравнения запрашиваемой цены за конкретный объект недвижимости с текущими ценами на рынке, которые можно увидеть, просматривая характеристики объектов и цены последних совершенных продаж.

II. Сравнительные книги продаж. Эти книги, составляемые Мультилистинговой службой, распределяют всю недвижимость на несколько сравнительных категорий, описывая характеристики объектов и их цены. (Поскольку отчеты о последних продажах и сравнительные книги продаж составляются риэлторскими компаниями, вам, вероятно, потребуется заплатить за них, если вы не работаете с агентом соответствующей компании, который может их вам предоставить).

III. Список объектов недвижимости, проданных за последний период. Эту информацию можно получить в вашем окружном отделении Регистрационной Службы (County Registrar of Deeds).

IV. Базы данных о последних проданных объектах недвижимости и их ценах, а также текущих объектах на рынке и запрашиваемых за них ценах. Эти базы данных ведутся для собственных нужд местными организациями, занимающимися оценкой недвижимости. За определенную плату вы также сможете получить к ним доступ.

V. Сравнительное исследование продаж. Это подробная справка, содержащая данные о продажных ценах на объекты недвижимости, соответствующие представленному вами описанию, которые были проданы в очерченной вами местности за последнее время (как правило, 6 месяцев). Такую справку специально по запросу вашей группы может сделать за определенную плату профессиональный оценщик недвижимости или оценочное агентство. (Оценщики – это эксперты, занимающиеся определением текущей рыночной стоимости объектов недвижимости путем сравнения ее характеристик с другими подобными объектами, проданными в той же местности за последнее время). Сравнительное исследование продаж будет, вероятно, стоить дороже, чем обычная оценка конкретного объекта недвижимости, но, если вы сможете себе это позволить, этот документ даст вам хорошее представление о текущих рыночных ценах на землю в интересующем вас районе.

VI. В большинстве округов и муниципалитетов имеется карта зонирования территории, которая показывает, какая земля отнесена к какой категории (т.е. какая земля отведена для какого вида освоения), а также может ли эта категория быть изменена, и как это делается. В администрации вы можете также попросить карты налогообложения (налоговые карты), которое показывают границы каждого земельного участка в городе или сельском округе. По налоговым идентификационным номерам участков вы также можете выйти на собственников земли, получить их имена и контактную информацию.

Составляйте свою «маркетинговую базу данных». Изучая налоговые карты и документы и карты зонирования для разных территорий, а также совершая поездки по округе для осмотра местности, вы определите наиболее перспективные направления в рамках вашего выбранного ареала. Вы также получите представление о средней стоимости земли, а также о том, какие факторы на этих территориях в наибольшей степени влияют на цену недвижимости – к примеру, размеры участка, его расположение, категория зонирования, живописность, доступ к воде, тип почвы, деревья, близость к основным дорогам. Вы приметите наиболее подходящие для ваших целей участки земли, выясните, к какой категории они относятся и кому принадлежат.

Продолжая добавлять все новую информацию к вашему сравнительному исследованию, - как говорит Боб, - вы постепенно придете к тому, что будете знать о том, что происходит на местном рынке недвижимости, лучше, чем профессионалы. У вас также появляется хороший опорный фактический материал для подкрепления ваших аргументов в переговорах с заимодавцами, оценщиками земли и продавцами, когда вы решите сделать соответствующие предложения.

«Хорошо информированный человек, способный навскидку определить, оценен ли тот или иной конкретный участок земли слишком высоко, слишком низко или в аккурат по рыночной цене, может сэкономить вашей группе тысячи и даже десятки тысяч долларов, так что вы получите желаемое по самой низкой цене в имеющемся диапазоне. – говорит Боб. – Не говоря уже о том, что вы можете сэкономить еще больше, если информированы достаточно для того, чтобы эффективно поторговаться и выговорить себе рассрочку оплаты на выгодных для вас условиях».