Возникновение земельного участка

Пожилой человек живет в деревенском доме, когда-то построенном его предками, и работает школьным учителем. Планируя после выхода на пенсию жить в городе, поближе к внукам, гражданин обращается в агентство недвижимости с просьбой подобрать вариант обмена. И узнает, что не сможет распорядиться собственным недвижимым имуществом, пока не получит некоторых документов, удостоверяющих его право на дом и на землю. И если на дом имеется хоть какая-то бумага – старый технический паспорт, например, то для оформления права собственности на приусадебный участок надо заказывать геодезическую съемку, платить за описание границ, ходить по инстанциям, согласовывая проект постановления мэра района об утверждении инвентаризации земель и предоставлении участка в собственность гражданину, получать выписку из ЕГРЗ в виде кадастрового паспорта земельного участка. Кроме неожиданных, непредвиденных денежных затрат, потребуется несколько месяцев времени и неизвестно сколько нервных клеток. Старому учителю непонятно, кто и за что с ним так поступает: он много лет обрабатывал свой участок, не допускал захламления и распространения сорных растений, не переносил забор, отхватывая кусочек за кусочком широкой деревенской дороги, как некоторые соседи; наконец, в секретере лежит стопочка скрепленных металлической скрепкой квитанций об уплате земельного налога…

Как следует из определения понятия «земельный участок», он не может юридически возникнуть без описания и удостоверения его границ в установленном порядке. То есть недостаточно физического существования земельного участка, необходим юридический факт его возникновения (образования) как объекта правоотношений и юридически-технические действия по постановке участка на государственный кадастровый учет.

Земельный кодекс РФ в редакции, действовавшей до 24 октября 2008 г., не содержал специальной нормы, регулирующей порядок и процедуру возникновения земельного участка как объекта правоотношений.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ в ЗК РФ введена глава I¹ «Земельные участки», регулирующая образование земельных участков.

Определены следующие случаи:

- земельные участки образуются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то есть образуются впервые, на основании решений соответствующих органов власти;

- земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении уже существующих земельных участков или выделе из них.

По-видимому, моментом возникновения участка является момент принятия решения о его образовании, однако четкого указания на это Земельный кодекс РФ не содержит. При этом определено, что земельные участки, из которых при выделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (п.1 ст.11² ЗК РФ).

Законодателем отрегулирован еще один ключевой момент - возникновение права на земельный участок: права на земельный участок возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (п. 1 ст.25 ЗК РФ).

Согласно Гражданскому кодексу РФ, основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей являются юридически значимые факты, в качестве которых выступают события или волевые действия, например, сделки, акты органов публичной власти, судебные решения (ст. 8 ГК РФ).

Из первоначальных способов приобретения права собственности к земельным участкам можно отнести только приобретение права собственности на безхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и приобретение права собственности по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Возможно, в будущем и в России будут создаваться искусственные острова, как в Японии, тогда можно будет применять к земельным участкам и такой первоначальный способ приобретения права собственности, как создание новых вещей (ст. 219 ГК РФ).

В любом случае, сделку с земельным участком может осуществить только правообладатель земельного участка, а таковым субъект земельных правоотношений мог стать в нашей стране, после национализации земли в 1917 г., только из актов государственных органов и органов местного самоуправления и судебных решений.

Получается, что первичное право на земельный участок возникало и возникает в РФ на основании актов публичной власти, а переход права обусловлен также и сделками.

Таким образом, можно констатировать, что земельный участок образуется и первичное право на земельный участок возникает по одним и тем же основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами.

Право на земельный участок, в том числе и первичное, и переход права от лица к лицу, подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[10]. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Отметим, что, в п. 9 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» перечислены и иные правоустанавливающие документы на землю, имеющие равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Получается, что имеются миллионы правообладателей земельных участков, не прошедших государственный кадастровый учет. То есть их земельные участки возникли по основаниям, установленным ранее действующим законодательством.

Учитывая сложность земельного вопроса в России, следует особо тщательно следить за соответствием друг другу, согласованностью нормативных правовых актов, регулирующих земельные правоотношения, вопросы возникновения земельных участков, прав на них и их регистрации. Четкие формулировки юридических оснований и процедур возникновения земельного участка могут и должны устранить имеющиеся противоречия.

По-видимому, нашему пожилому учителю в недалеком будущем доведется оформить свою недвижимость гораздо проще, обратившись не в несколько, а в одну инстанцию: Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Федеральная регистрационная служба реорганизована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. На нее возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Мы все ближе к желанному «одному окну».