Понятия

Земля – это важнейшая часть, окружающих природной сферы характеризующееся пространством, климатом, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами и водами, являющие главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения различных объектов.

Земельный фонд РФ – это вся территория РФ, все земли, включая водо-покрытые в пределах государственной границы РФ.

Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на:

· земли сельскохозяйственного назначения;

· земли поселений;

· земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

· земли особо охраняемых территорий и объектов;

· земли лесного фонда;

· земли водного фонда;

· земли запаса.

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и др. характеристики, отражаемые в гос. земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Граница Земли у. фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь определяется после выноса границы в натуру. Правовой статус Земли у. включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения.;

Земельная доля - это доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий.

Целевое использование земель - один из принципов земельного права, который состоит в том, что земля, в чьем бы владении она ни находилась, должна использоваться в соответствии с тем ее назначением,которое установлено земельным законодательством именно для этой категории земель (для целей сельскохозяйственного производства, промышленности, транспорта, иного несельскохозяйственного назначения, размещения городов, поселков и других поселений, государственного лесного фонда). Пользователи земель не вправе изменять их целевое назначение без согласия органов государственной власти, в том числе при совершении сделок.

Земельные отношения - это совокупность отношений, возникающих между субъектами земельного права. Основу земельных отношений составляют факторы материального порядка: количество и качество земли, её местоположение, отраслевая принадлежность, территориальное устройство и другие.

Управление земельным фондом осуществляют органы общей и специальной компетенции. К органам общей компетенции относятся: Президент РФ; Федеральное собрание РФ; Правительство РФ.

К органам специальной компетенции относятся:

1. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;

2.Министерство природных ресурсов РФ;

3.Министерство сельского хозяйства РФ;

4.Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству и др.

Реализацией полномочий РФ в области государственного управления земельным фондом занимается специально уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 Федеральная служба земельного кадастра России преобразована в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, а ее функции по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности переданы Министерству экономического развития и торговли РФ). Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости - федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом, а также правоприменительные функции в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, инвентаризации объектов недвижимости, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости и государственного мониторинга земель. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости осуществляет свои полномочия как непосредственно, так и через свои территориальные органы.

Землеустройство – комплекс работ и мероприятий, разностороннее исследование земель. Землеустройство представляет собой процесс, в ходе которого осуществляются различные меры по эксплуатации и охране земель различного назначения. При оформлении, изменении документов, устанавливающих право собственности на земельный участок, проводится комплекс мероприятий по исследованию участка, и кадастровые работы являются только их частью. Также проводятся геодезические, топографические исследования, межевание земли и другие процедуры. Результатом проведения всех указанных мероприятий является составление землеустроительной документации.

Земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. В Российской Федерации правила ведения земельного кадастра закреплены в Земельном кодексе.

Мониторинг земель - это система наблюдений за состоянием земельного фонда. Он является составной частью государственного мониторинга окружающей среды.

Задачи мониторинга и порядок его ведения установлены Положением об осуществлении государственного мониторинга земель, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 ноября 2002 г.

Мониторинг охватывает все земли РФ независимо от форм собственности, целевого назначения и характера использования.

Формулы расчета:

Исчисление налога при возникновении (прекращении) прав на земельный участок в течение налогового (отчетного) периода. Для всех категорий налогоплательщиков установлено следующее правило при возникновении (прекращении) в течение налогового (отчетного) периода обстоятельств, с которыми закон связывает уплату налога: исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента, рассчитанного по формуле:

К = Мп:Мк,

где К - коэффициент;

Мп - число полных месяцев, в течение которых земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении) плательщика;

Мк - число календарных месяцев в налоговом (отчетном периоде.)

Если права на участок возникают или прекращаются до 15-го числа календарного месяца, то за полный месяц принимается месяц возникновения прав, если права возникают или прекращаются после 15-го числа, то за полный месяц принимается месяц прекращения прав (ст. 396 НК РФ).

Исчисление арендной платы.

Учитывая произошедшие изменения в экономике страны и необходимость совершенствования имущественных отношений, Правительство Москвы своим Постановлением от 22 января 2002г. № 68-ПП (в редакции Постановления Правительства Москвы от 10.09.2002г.) признало целесообразным отменить с 1 января 2003г. (п. 25 Постановления) Методику определения размера годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения), действовавшую согласно Постановлению № 520 Правительства Москвы от 14 июля 1992 года(приложение 6).

Этим же Постановлением Правительство Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП (п.6) утвердило новую Методику расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы. Дата ввода ее в действие - с 1 января 2003г. (п. 25 Постановления).

Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + CTP) + (ОЦ х S х Кд х Ккор), (1)

где АПЛ - годовая величина арендной платы;

Азатр - затратная составляющая арендной платы;

Адох - доходная составляющая арендной платы;

ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года); величина ОТ определяется по формуле:

ОТ = Синв х Кот,

где Синв - инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05;

НКЛР - величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);

СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;

S - площадь арендуемого объекта;

Кд - коэффициент доходности 1 кв. м аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы на текущий год;

Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Однако, как часто в нашей действительности по известной поговорке, бывает: "Хотели как лучше, а получилось как всегда". То есть, вместе с водой выплеснули и "ребенка". Имеется ввидуналичие грубого методологического просчета, заключающегося в том, что в новой Методике при расчете годовой арендной платы исключен коэффициент эффективности (окупаемости) вложений капитала.

Размер годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения) в городе Москве длительное время определялся по следующей формуле:

Ап = Сб х Киз х Км х Кт х Кэ х Ктд х Кнж х S/10, (2)

где: Сб - базовый размер строительства 1 кв.м.;

Киз - коэффициент износа;

Км - коэффициент качества строительного материала;

Кт - коэффициент типа здания;

Кэ - коэффициент территориальной зоны;

Ктд - коэффициент типа деятельности;

Кнж - коэффициент качества нежилого помещения;

S - площадь здания;

10 - коэффициент эффективности (окупаемости).