Временные жильцы

Категория временных жильцов отличается от членов семьи по своему правовому статусу. По договору социального найма жилого помещения допускается вселение в жилое помещение третьих лиц в качестве временных жильцов.

Для вселения временных жильцов необходимо соблюсти следующие требования закона.

Во-первых, такое право принадлежит только нанимателю персонально, а не членам его семьи.

Во-вторых, вселяя временного жильца, наниматель обязан соблюсти права совместно проживающих членов семьи и действовать с их согласия.

В-третьих, наниматель предварительно уведомляет наймодателя. Фактически несогласие наймодателя служит основанием для отказа во вселении временных жильцов.

Наймодатель имеет законное право отказа только в случае, если после вселения временных жильцов общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

Статус временных жильцов имеет следующие особенности:

1) временные жильцы проживают в помещении не более шести месяцев;

2) право пользования жилым помещением у них не возникает;

3) ответственность за действия временных жильцов несет наниматель жилого помещения;

4) закон предусматривает только одну обязанность в отношении временных жильцов. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В договорах коммерческого найма с согласия наймодателя, нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении, в помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. В случае, если в помещение вселяются несовершеннолетние дети, закон не требует соблюдения норм площади на одного жильца.

Согласно ст. 680 ГК РФ с согласия наймодателя и всех жильцов допускается вселение в снимаемую жилплощадь временных жильцов. Срок проживания их также не должен превышать шести месяцев.

Выбытие одного из членов семьи нанимателя, либо самого нанимателя, либо временных жильцов, т. е. освобождение жилого помещения лицом, проживавшим в нем ранее, – это также один из способов изменения жилищных отношений.

Освобождение жилого помещения бывает фактическим и юридическим.

19Понятие специализированного жилищного фонда
Понятие «специализированные дома» впервые упоминалось в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Этот Закон определял, что данные дома предназначались для проживания отдельных категорий граждан и предоставлялись им в порядке и на условиях устанавливаемых законодательством Российской Федерации и ее субъектов.
В ЖК РФ не просто употребляется понятие «специализированный жилищный фонд», но такой фонд специально выделяется из множества иных жилищных фондов. Законодатель также счел необходимым дать в п. 2 части третьей ст. 19 легальное определение его. Правовому регулированию отношений, связанных с жилыми помещениями специализированного жилищного фонда в ЖК РФ, посвящен отдельный четвертый раздел, который именуется «Специализированный жилищный фонд».
В субъектах Российской Федерации имеются отдельные законы о специализированных жилищных фондах. Так, например, в г. Санкт-Петербурге действует принятый Законодательным Собранием Санкт-Петербурга от 15 марта 2006 г. Закон Санкт-Петербурга «О специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга» (с изменениями на 5 мая 2006 г. N 221-32), а в Ростовской области — принятый Законодательным Собранием от 26 апреля 2006 г. Областной закон от 19.05.2006 N 496-ЗС «О специализированном жилищном фонде Ростовской области».
Прежде всего, следует отметить, что указанные законы, равно как и аналогичные законы иных субъектов Российской Федерации, соответствуют ЖК РФ. Они устанавливают порядок формирования и содержания специализированного жилищного фонда, учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях специализированного жилищного фонда, порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда, а также порядок и условия пользования специализированными жилыми помещениями определенного вида, основания и порядок включения и исключения жилых помещений из специализированного жилищного фонда, их учет в реестре недвижимого имущества соответственно г. Санкт-Петербурга и Ростовской области.
Специализированный жилищный фонд представляет собой совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемого по правилам раздела четвертого ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Уполномоченные органы (уполномоченные лица) осуществляют следующие полномочия в отношении находящихся в их ведении специализированных жилых помещений:
1) принятие решений о предоставлении специализированных жилых помещений;
2) осуществление функций наймодателя (ссудодателя), в том числе заключение договоров найма (договоров безвозмездного пользования) специализированных жилых помещений, а также осуществление иных прав и обязанностей наймодателя (ссудодателя);
3) включение жилых помещений в специализированный жилищный фонд субъекта с отнесением таких помещений к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилых помещений из указанного фонда с учетом требований, установленных Правительством Российской Федерации;
4) обращение в суд с требованиями, вытекающими из договоров найма (договоров безвозмездного пользования) специализированных жилых помещений, в том числе о выселении граждан из специализированных жилых помещений;
5) расходование в установленном порядке средств на содержание специализированных жилых помещений и оплату коммунальных услуг до заселения указанных жилых помещений в соответствии с настоящим законом;
6) контроль за использованием и сохранностью специализированных жилых помещений, их соответствием установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
7) учет граждан, нуждающихся в предоставлении специализированных жилых помещений;
8) учет специализированных жилых помещений;
9) участие от имени собственников специализированных жилых помещений в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме по принятию решений, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с жилищным законодательством;
10) иные полномочия в соответствии с жилищным законодательством.
Виды специализированных жилых помещений
Специализированные жилые помещения не подлежат передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма специализированных жилых помещений.
К специализированным жилым помещениям ст. 92 ЖК РФ относит:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такового помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» указывает, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения:
1) заняты по договорам социального найма;
2) найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования;
3) имеют обременения прав на это имущество.
Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к тому или иному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляется на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.