Многоквартирный дом с юридической точки зрения

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.^[1]

"Многоквартирным домом" в определении Градостроительного Кодекса РФ (ч.2, ст.49) является - "многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования."

"Квартира" (в определении ЖК РФ ч.3, ст.16): "Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении."
Многоквартирный дом состоит из:

· жилых помещений (квартир или комнат, если это общежитие). Помещения могут принадлежать на праве собственности как физическим, так и юридическим лицам — частным или государственным организациям.

· нежилых помещений (как правило, помещения, расположенные на первых этажах зданий, и принадлежащие различным юридическим лицам или гражданам).

· Иные помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы, в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения, ограждающие и несущие конструкции, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иное общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

· Инженерные системы и коммуникации.

Полный список общего имущества в многоквартирном доме для каждого типа здания индивидуален. Например, в одних домах есть лифт, в других нет, один дом снабжён системой дымоудаления и противопожарной автоматикой, а другой - нет по причине малоэтажности и т. д. Дома до 9 этажей могут быть газифицированы, более высокие дома - нет. Перечень общего имущества в многоквартирном доме в самом общем виде указан в ст.36 Жилищного Кодекса РФ, более подробный перечень имущества, которое в обязательном порядке должно присутствовать в многоквартирном доме указан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Помимо Жилищного Кодекса РФ и Постановления Правительства РФ состав общего имущества, конкретно для дома, определяется самими жителями, органами местного самоуправления и органами государственной власти.

Многоквартирный дом как объект недвижимого имущества это долевая собственность лиц^[2] — собственников помещений в таком доме. Долевой собственностью следует считать на том основании, что их доли могут быть определены на основании закона^[3]

Иными словами, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.

Например, площадь всех квартир в многоквартирном доме составляет 4800 кв.м, а коммерческих помещений (магазинов, офисов и иного) — 200 кв.м. Итого: 5000 кв.м. Собственник квартиры площадью 100 кв.м, или 2 % от всех площадей в доме является собственником 2 % земельного участка, оформленного на многоквартирный дом, всех канализационных и водопроводных труб, стен, балок, фундамента и всего остального, что не принадлежит кому бы то ни было на праве собственности в данном здании.

Следует отметить, что, несмотря на долю в праве общей собственности, собственник помещения (квартиры или коммерческого помещения) не может выделить свою долю в натуре^[4]. Это означает, что неправомерно будет собственнику квартиры сказать, а тем более осуществить действия по захвату части лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, относящиеся к общему имуществу, под свои цели — кладовка, мастерская или ещё что-то.