Задача 1

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

Кооперативный 17-этажный дом имеет одноэтажную пристройку. В ней размещены парикмахерская, Сбербанк, мастерские по ремонту часов, холодильников (ТОО "Техник"). ТОО сдало свое помещение в субаренду ночному магазину с выходом на детскую площадку. После этого детская площадка превратилась в место, где постоянно собирались ночные компании; ла­вочки были сломаны, песочница превратилась в груду мусора. Ругань и громкие разговоры посетителей ночного магазина стали слышны жильцам многоэтажного дома регулярно.

Имел ли директор ТОО право сдавать в субаренду помещение ночному магазину без согласия жильцов кооперативного дома?

Имели ли право организации, разместившиеся в одноэтажной пристройке, приватизировать свои помещения?

По условиям задачи пристрой – собственность ТОО «Техник». Пристрой сдан в субаренду, субарендаторами нарушаются права и законные интересы жителей кооперативного дома.

В соответствии с п. 2, 3 ст. 209 ЖК РФ, собственность ТОО «Техник» вправе сдавать в субаренду помещение.

Поскольку физически многоквартирный дом связан с участком, необходимым для его использования, к общему имуществу относится и соответствующий земельный участок.

По условиям задачи не ясно, кому принадлежит земельный участок, на котором расположен, пристрой, поэтому возможны два варианта решения:

1. Согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ - собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива (ст.116 ЖК). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

Исходя из целей создания жилищно-строительного кооператива, установленных в ст. 110 ЖК РФ, а также из системного толкования указанной нормы и ст. 209 ГК РФ, ст. 116, п. 2 ст. 117 ЖК РФ, ТОО не имеет права сдавать помещения в субаренду без согласия общего собрания участников кооператива. Документом, подтверждающим согласие участников ЖСК является протокол в качестве доказательства, подтверждавшего принятие членами ЖСК решения о передаче в аренду помещений.

2. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Приватизация:

1. Если земельный участок под кооперативным домом находится в собственности кооператива – нет, т.к. со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ(ред. от 22.07.2010)"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)

2. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Тогда приватизация возможна.