Задача 4

Семья Меньшовых проживает в квартире на первом этаже многоэтажного дома. Члены семьи решили купить себе квартиру на другом этаже, а занимаемую ими жилую площадь продать организации для использования под офис. Однако организация выражает со­мнение в законности такой сделки и просит Меньшовых перевести жилое помещение в нежилое.

Меньшовы обратились к юристу с вопросом, каким образом можно перевести жилое помещение в нежилое.

Какое разъяснение должен дать юрист?

Каким образом решается вопрос о переводе жилого помещения в нежилое?

Какие документы необходимо предоставить для решения вопроса о переводе?

По каким основаниям жилое помещение переводится в нежилое?

Консультация: Вопросы перевода жилого помещения в нежилое в действующем законодательстве нашли свое детальное регулирование в главе 3 нового Жилищного кодекса Российской Федерации.

Перевод помещений - это, во-первых, прерогатива собственника, во-вторых, вполне допустимое действие и для его осуществления не требуется исключительных случаев. Собственнику нужна только лишь воля на перевод принадлежащего ему помещения и наличие соответствующих условий, предусмотренных в статье 22 ЖК РФ.

Одним из таких условий, закрепленных в части 1 статьи 22 ЖК РФ, является соблюдение при переводе жилого помещения в нежилое требований ЖК РФ.

Соблюдение требований ЖК РФ означает необходимость учитывать:

а) статью 23 ЖК о порядке перевода жилого помещения в нежилое помещение;

б) статью 24 ЖК о том, чтобы отсутствовали основания для отказа в таком переводе.

При переводе не могут не применяться нормы статей 36, 40, 44 - 48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

1) применительно к любым жилым помещениям:

а) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (т.е. переводимое помещение должно иметь отдельный (изолированный) вход);

б) когда переводимое помещение является частью жилого помещения;

в) если переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином (нанимателем по договору социального найма, членом семьи собственника, легатарием в силу завещательного отказа, получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением и пр.) в качестве места постоянного проживания.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 Жилищного Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Соблюдение рассмотренных условий перевода довольно часто является невозможным без проведения переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Понятия переустройства и перепланировки жилого помещения раскрываются в ст. 25 ЖК РФ; под "иными работами" понимаются работы по ремонту, реконструкции, реставрации помещения (см. Постановление Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502). Порядок перевода, сопровождающегося выполнением обозначенных работ, существенно усложняется.

Порядка перевода (ст. 23). Перевод осуществляется органом местного самоуправления (причем независимо от вида жилищного фонда!) с соблюдением следующих процедурных правил.

Процесс перевода инициируется заявителем, в роли которого может выступить лишь сам собственник помещения или уполномоченное им лицо (что, исходя из последствий перевода и содержания различного рода прав пользования, абсолютно разумно).

В ч. 3 ст. 24 ЖК РФ говорится о выдаче (направлении) заявителю не документа, подтверждающего принятие решения об отказе в переводе, а непосредственно решения.

Заявитель должен представить в орган местного самоуправления (по месту нахождения переводимого помещения) комплект документов, включающий:

1) заявление о переводе помещения, в котором, по смыслу Постановления Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502, надлежит указать в том числе вид использования помещения после перевода.

В отличие от заявления о переустройстве и (или) перепланировке, ЖК РФ не содержит требований к форме заявления о переводе помещения (ср. ч. 2 ст. 23 и ч. 2 ст. 26), из чего может быть выведено заключение о правомерности составления заявления в произвольной форме.

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (а в случае, если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если, конечно, использование помещения в качестве жилого или нежилого предполагает проведение переустройства и (или) перепланировки).

О получении документов органом местного самоуправления составляется расписка (с указанием их перечня и даты получения), которая выдается заявителю.

Приведенный список документов сформулирован законодателем исчерпывающим образом:

· орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, помимо названных, а также, что самое главное, отказывать в переводе при непредставлении дополнительных документов (ч. 3 ст. 23, п. 1 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ;

· не предусмотрена передача дополнительных документов и при приемке результата работ по переустройству (перепланировке).

Для переустройства и перепланировки жилого помещения, которые, как указывалось, могут сопровождать перевод, набор документов является несколько отличным: например, при принадлежности жилого помещения (дома, в котором оно находится) к памятникам архитектуры, истории или культуры обязательно заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В свете сказанного в специальной литературе не без оснований отмечается, что "в таких случаях собственник помещения при подаче заявления (о переводе) представляет также документы, необходимые для согласования переустройства и перепланировки".

Перевод (главным образом при устройстве изолированного входа в переводимое помещение) может привести к изменению режима пользования общим имуществом в многоквартирном доме, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Поэтому Верховный Суд РФ, руководствуясь ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, разъяснил, что:

а) несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое (более того, в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ прямо оговаривается исключительно ретроспективное информирование органом местного самоуправления о принятии решения собственников помещений, причем не всех, а лишь примыкающих к переводимому помещению. Если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка (при условии, что земельный участок передан в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома), то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

б) при проведении же перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 г., утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 17 сентября 2008 г.; ответ на вопрос N 4).

На рассмотрение заявления о переводе и иных документов и принятие соответствующего решения (о переводе или об отказе в переводе) органу местного самоуправления отводится 45 календарных дней, отсчитываемых со дня представления документов. В соответствии со ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе легитимен только в четырех случаях:

1) непредставления необходимых документов (обозначенных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения условий перевода;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (правда, непонятно, почему в Кодексе говорится только о жилом помещении, ведь переустройство (перепланировка) может требоваться для обеспечения использования помещения в качестве как жилого, так и нежилого - см. п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

Решение об отказе в переводе (которое, естественно, может быть обжаловано в судебном порядке) должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения.

Не позднее трех рабочих дней со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения орган местного самоуправления обязан выдать или направить по указанному в заявлении адресу документ, подтверждающий принятие решения. Форма и содержание данного документа - уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение - утверждены упоминавшимся Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502.

Документу, подтверждающему принятие решения о переводе, придается важное юридическое значение:

1) при переводе без предварительных условий (когда для использования помещения не требуется проведение его переустройства, перепланировки и иных работ) этот документ, с одной стороны, подтверждает окончание перевода помещения, а с другой стороны, служит основанием использования помещения в новом качестве;

2) если для использования помещения требуется проведение переустройства, перепланировки и иных работ, документ является только основанием проведения переустройства и т.д. Подтверждать же окончание перевода, а также выступать основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого будет акт приемочной комиссии.

Процедурные особенности перевода, сопряженного с осуществлением переустройства (перепланировки, иных работ):

а) расширяется круг документов, которые должны быть представлены в орган местного самоуправления (см. п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);

б) документ, подтверждающий принятие органом местного самоуправления решения о переводе, дополнительно должен содержать требование о проведении работ, а равно перечень иных необходимых работ (ч. 6 ст. 23 ЖК);

в) обязателен акт приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ), который подтвердит завершение соответствующих работ. При этом в случае проведения работ по переустройству и (или) перепланировке (но не "иных работ") по причине изменения уникальных характеристик объекта недвижимости (вида помещения, возможно, площади) акт подлежит направлению в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

При этом одним из самых распространенных вопросов распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом при переводе является вопрос организации отдельного входа в переводимое помещение.