Задача 4

Супруги Ивановы проживают в старом жилом доме, которому уже более 40 лет, в доме нет необходимых удобств. Дом длительное время не ремонтировался, а ведомство как собственник дома отказывается делать ремонт, ссылаясь на отсутствие денежных средств. На требования Ивановых о предоставлении им другого, благоустроенного, жилого помещения руководители организации говорят, что организация не имеет свободного жилищного фонда, а также отказывается заключить с ними договор на ремонт дома.

Какую рекомендацию должна дать юридическая консультация?

Могут ли жильцы дома образовать товарищество собственников жилья, если большинство граждан приватизировали свои квартиры?

Могут ли жильцы-собственники и наниматели сами произвести ремонт дома или уменьшить плату на жилье?

Согласно ч. 3 ст.135 ЖК РФ жильцы дома могут образовать товарищество собственников жилья.

Исходя из положений статей 289 и 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В ходе реализации приобретенного путем приватизации права собственности на жилое помещение граждане могут распоряжаться им (в том числе отчуждать) по своей волей и в своем интересе.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, бремя содержания жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома, отвечающего требованиям безопасности и комфортного проживания граждан, целиком лежит на собственниках жилых помещений многоквартирного дома.

Вместе с тем согласно статье 6 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Следовательно, на основании этого Закона часть бремени собственников жилых помещений в многоквартирном доме по содержанию дома путем своевременного проведения капитального ремонта возлагается на бывших наймодателей.

Исходя из положений статьи 2 этого Закона бывшими наймодателями могли являться Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования, а также владевшие государственными и муниципальными жилыми помещениями на основании ограниченных вещных прав государственные и муниципальные учреждения и предприятия.

В результате рассмотрения приведенных выше положений законодательства представляется возможным утверждать, что между публичными образованиями (Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями), передавшими жилые помещения в многоквартирных домах, требующих капитального ремонта, в собственность граждан на основании приватизации, и соответствующими собственниками жилых помещений существует гражданско-правовое отношение.

Содержание рассматриваемого правоотношения включает возникшее на основании Закона обязательство бывшего наймодателя провести в многоквартирном доме капитальный ремонт и возникшее на том же основании право собственника жилого помещения требовать надлежащего исполнения этого обязательства. При этом право собственников жилых помещений в многоквартирном доме по своей волей и в своем интересе решать, проводить им капитальный ремонт дома или отложить его на более поздний срок, ограничено жилищным законодательством и принятыми в соответствии с ним правовыми нормами, устанавливающими обязательные требования по содержанию жилого дома.

Объектом этого гражданско-правового отношения является своевременное выполнение комплекса работ по устранению отклонений фактического состояния многоквартирного дома от установленных правовыми нормами требований по содержанию жилых домов, обеспечивающему безопасность и комфортное проживание граждан.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также основания для признания его непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме факт достижения общим имуществом уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением его в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда (п. 22).

Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества, что подтверждается предписанием, выданным уполномоченными, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов (п. 20).

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа (п. п. 21 и 23).

Согласно статье 20 ЖК РФ государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также над соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Федерации в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Информирование уполномоченными контрольными органами собственников жилых помещений в многоквартирном доме о фактах, влекущих возникновение необходимости проведения ремонтных работ, должно осуществляться через органы управления многоквартирным домом, посредством которых собственники жилых помещений осуществляют содержание общего имущества дома.

При установлении в ходе реализации рассмотренного жилищного правоотношения фактов, вызывающих необходимость проведения капитального ремонта многоквартирного дома, собственники приватизированных жилых помещений обязаны провести капитальный ремонт дома либо самостоятельно с покрытием необходимых расходов за свой счет, либо по своей воле и в своем интересе могут реализовать соответствующее право требования к государству или муниципальному образованию в порядке регресса.

С целью реализации права требования к государству или муниципальному образованию об исполнении возложенных на них законом обязательств по капитальному ремонту соответствующего жилого дома собственникам приватизированных жилых помещений необходимо выразить свою волю.

Исходя из положений статьи 44 ЖК РФ решение о проведении капитального ремонта может быть принято органом управления многоквартирным домом - собранием собственников жилых помещений. Если управление домом осуществляется товариществом собственников жилья или иной управляющей организацией, то при получении от контролирующих органов информации о необходимости проведения капитального ремонта на такой организации лежит обязанность материально и организационно обеспечить возможность проведения собрания собственников жилых помещений дома для принятия решения о проведении ремонта.

Указанная обязанность возникает из того, что исходя из положений статьи 155 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилых помещений вносится их собственниками управляющей организации, а в соответствии с положениями статьи 154 Кодекса плата за содержания и ремонт жилого помещения включает плату за управление жилым домом.

На таком собрании собственников жилых помещений может быть рассмотрена информация уполномоченных государством или муниципальным образованием органов и их должностных лиц о готовности выполнить имеющиеся обязательства по проведению капитального ремонта многоквартирного дома.

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

(в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2007 N 494)

Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.

В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций. (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47(ред. от 02.08.2007 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции")

Порядок действий: созвать общее собрание жильцов дома, выбрать инициативную группу, представляющую интересы всех жильцов дома, представитель инициативной группы в праве потребовать от организации осуществляющей управление многоквартирным домом предоставление информации о том какие действия предпринимались управляющей организацией для признания дома аварийным, куда отправлялись документы, каково заключение экспертов, каково решение межведомственной комиссии. При несогласии жильцов решением межведомственной комиссии, это решение может быть оспорено жильцами в суде.