Правове регулювання обігу земельних ділянок за кордоном

Під обігом (оборотом) земельних ділянок ми розуміємо перехід права власності на земельні ділянки або права користування ними.

У багатьох країнах світу на сьогодні існують ефективні механізми обмеження та регулювання обігу земель, які забезпечують раціональне використання земель, запобігають спекуляції землею, забезпечують підтримку соціально незахищених верств населення тощо. Серед таких механізмів слід особливо виділити (1) дозвільний порядок відчуження земель сільськогосподарського призначення, що існує у багатьох країнах з розвиненою ринковою економікою, а також (2) право переважної купівлі, що встановлюється на користь деяких категорії осіб (фермерів, орендарів, суміжних власників, власників будівель на ділянці, держави або територіальних громад). У деяких країнах з метою боротьби зі спекуляцією земельними ділянками (3) передбачено, що будь-які куплені землі можуть бути продані лише зі збігом певного, встановленого законом строку (наприклад, в Японії він складає 3 роки). Часто (4) встановлюється загальне правило про неподільність земельних ділянок та критерії, за якими така ділянка має успадковуватися тощо.

Такі механізми могли б бути набагато кращою альтернативою існуючому сьогодні в Україні мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення, який сьогодні руйнує сільське господарство і буквально знищує українське село. При цьому також зазначимо, що, на наш погляд, запозиченням зарубіжного досвіду регулювання обігу земель захоплюватися зараз в Україні також не слід: катастрофічні наслідки земельної реформи у вигляді парцеляції земель можна більш-менш швидко подолати лише за умов існування ліберального, максимально динамічного ринку.

Розглянемо правове регулювання обігу земельних ділянок окремих зарубіжних країн.

Законодавство Австрії передбачило дозвільний порядок відчуження земель ще у 1919 році. Федеральний закон Австрії від 07.07.1994 «Про обіг земельних ділянок» передбачає випадки, коли вчинення угоди може бути здійснено лише за умови отримання дозволу, який видається районною комісією з земельного обороту. У видачі дозволу може бути відмовлено у випадках: (1) зосередження в однієї особи земель площею, вищою від встановлених меж; (2) зміни цільового призначення земельної ділянки сільськогосподарського призначення; (3) придбання земельної ділянки зі спекулятивною метою; (4) значного перевищення ринкової ціни ділянки; (5) необґрунтованого порушення вигідної аграрної структури, що сформувалася, (6) подрібнення земельної ділянки. Дозвіл на вчинення угоди видає районна комісія із земельного обороту.

У Великобританії обмеження на обіг земельних ділянок практично відсутні. Показово, що у цій країні інтереси обороту обумовлюють існування набуття права власності на земельні ділянки за давністю користування. Так, в Акті про обмеження («Limitation Act») 1980 року передбачено, що право на позов про витребування земельної ділянки припиняється зі спливом 12 років з моменту його виникнення (ст. 15). При цьому щодо незареєстрованої земельної ділянки право власності попереднього власника припиняється (ст. 17). Що ж стосується зареєстрованої земельної ділянки, ст. 75 (1) Акту про реєстрацію земель («Land Registration Act») 1925 року, встановлено, що прав

о власності не припиняється, але особа, що неправомірно володіла ділянкою, отримує її у довірче володіння («the registered proprietor is deemed to hold the land thereafter in trust for the squatter»). Застосування цих положень по конкретній справі було визнано Європейським судом з прав людини таким, що порушує право власності, гарантоване ст. 1 Протоколу 1 Конвенції про захист прав та основних свобод (справа/. А. Руе (Oxford) Ltdv. The UnitedKingdom).

Акт про реєстрацію земель 2002 року передбачив, що особа, яка зайняла земельну ділянку, має право звернутися за реєстрацією її як власника після 10 років давності користування («adverse possession»), про що повідомляється зареєстрований власник. Якщо власник заперечує проти реєстрації, у задоволенні заяви має бути відмовлено. Зареєстрований власник повинен у цьому разі протягом двох років відновити становище (наприклад, виселивши особу, що займає ділянку). При невиконанні цього обов´язку особа, що займає ділянку, може бути зареєстрована як власник.

У М´янмі дозвільний порядок набуття земель передбачено для придбання (у т. ч. на праві оренди) та відчуження та надання в оренду земельних ділянок іноземних компаній та фізичних осіб. Сільськогосподарські землі дозволяється відчужувати лише фермерам або іншим особам, що збираються вести фермерське господарство, якщо цільове призначення земельної ділянки не буде змінено на несільськогосподарське відповідно до Акту про націоналізацію земель.

У Нідерландах органи земельного контролю ратифікують кожну угоду, пов´язану з переходом права власності на землю.

Закон Федеративної Республіки Німеччини від 28.07.1961 «Про заходи з удосконалення аграрної структури та про охорону підприємств сільського та лісового господарства» (скорочена назва - «Про угоди із земельними ділянками») підтвердив запроваджене 15.03.1918 правило про те, що угоди з відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення понад 1 га (а також встановлення щодо них деяких речових прав) вчиняються лише з дозволу компетентних органів (така вимога не поширюється на купівлю земельної ділянки фермером, спрощений порядок отримання дозволу передбачений для релігійних організацій, є й інші винятки). Дозвільна процедура передбачає обґрунтування потенційним покупцем купівлі землі, а також надання свідоцтва про його професійну підготовку. Відмова у видачі дозволу можлива лише з підстав, визначених законом: у разі (1) виникнення «нездорового перерозподілу землі»; (2) «безгосподарського зменшення або дроблення земельної ділянки», (3) коли договірна ціна знаходиться у «грубій невідповідності» із вартістю ділянки. Рішення про видачу дозволу приймається протягом місяця, а у разі, якщо необхідним є проведення додаткової експертизи - протягом двох-трьох місяців.

Для певних категорій осіб (насамперед, фермерів) передбачено право переважної купівлі земельних ділянок площею, що перевищує певні нормативи (в різних землях - від 0,1 до 2 га), також регламентовано порядок заселення земель.

У Норвегії, де лише 3 % земель придатні для сільськогосподарського виробництва, обмеження прав власника із розпорядження земельними ділянками встановлені Законом від 31.05.1974 «Про концесії та право пріоритетного викупу нерухомості державою та муніципалітетом»12 П. 3 1909 року встановлено право переважної купівлі нерухомості держави та муніципалітетів.

Дозволи на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення видаються міністерством сільського господарства та іншими органами державного управління. Підставою для відмови у наданні дозволу є відчуження земельної ділянки з метою спекуляції або надмірна концентрація земель. Дозвіл на купівлю видається лише особам, що мають необхідну професійну підготовку і згодні проживати у відповідній місцевості та вести своїми силами господарство.

Дозвіл не потрібний у випадках (1) придбання ділянки до 2 га для індивідуального будівництва, (2) придбання земельної ділянки до 5 га для обслуговування будівлі, що за вартістю не менша вартості ділянки, (3) при придбанні підприємством під забудови у місцевого органу влади, що володіє більше 50 % статутного фонду підприємства. Непотрібний дозвіл при придбанні ділянки близькими родичами, державою, муніципальними органами, та в деяких інших випадках. Дозволи на купівлю ділянки сільськогосподарського призначення видаються особам, що мають необхідну кваліфікацію і зобов´язуються проживати на території господарства та вести його своїми силами.

У разі неотримання дозволу на придбання покупець зобов´язаний продати земельну ділянку, у разі невиконання цієї вимоги вона може бути виставлена на відкритий аукціон.

Ринок земель Польщі регулюється переважно економічними засобами. Держава через спеціально створене Агентство сільськогосподарської власності державної казни (АВРСП) здійснює викуп у селянських господарств земель та нерухомості і продає їх перспективним господарствам, переселенцям - малоземельним, молодим селянам тощо. Пріоритет надається покупцям, що мають необхідну кваліфікацію. Розрахунки здійснюються з розстроченням на 20-30 років.

У Російській Федерації діє спеціальний Закон «Про оборот земель сільськогосподарського призначення». Угоди вчиняються у дозвільному порядку, дозвіл надається органами виконавчої влади суб´єктів федерації. Пріоритетне право купівлі надається місцевим господарствам за умов наявності ресурсів для обробітку ділянки. Встановлюється п´ятирічний мораторій на перепродаж земельних ділянок. У разі штучного заниження ціни, за якою продається земельна ділянка, право переважної купівлі мають органи місцевого самоврядування.

В Угорщині пріоритетне право на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення надається особам, що пов´язані із сільськогосподарською діяльністю та мають необхідну кваліфікацію.

У Франції 05.08.1960 прийнято Закон «Про орієнтацію сільського господарства», 08.08.1962 - Додатковий закон, які отримали назву «Хартія французького сільського господарства». 01.08.1984 прийнято Закон про статус оренди ферми та здольщини та контроль за структурою аграрних господарств. Цими актами, а також положеннями Цивільного кодексу було закріплено право переважної купівлі фермерів та орендарів, причому орендар може в судовому порядку вимагати зменшення ціни, яку він вважає завищеною. Підконтрольна державі організація САФФЕР (некомерційне партнерство) має право переважної купівлі земель сільськогосподарського призначення, вирішує питання перерозподілу земель. Перевага при пільговому придбанні та оренді земель сільськогосподарського призначення надається молодим сім´ям фермерів. Орендар, якому відчужена земельна ділянка по праву переважної купівлі, зобов´язаний господарювати на вказаній земельній ділянці не менше 9 років.

Законодавство вимагає отримання спеціальних дозволів при купівлі-продажу землі і навіть при наданні її в оренду. Якщо власник землі змінюється, а орендар залишається тим самим, дозвіл не вимагається. Якщо ж змінюється орендар, а власник залишається попереднім, то в цьому випадку, навпаки, потрібний дозвіл.

При видачі дозволу вирішується питання, чи відповідає дана угода принципу збереження або створення, як зазначено в законі, «сімейної ферми з особистою відповідальністю». Зокрема, необхідно забезпечити наявність в господарстві встановленої законом мінімальної площі землі. Господарство має забезпечити повну зайнятість мінімум двох осіб та забезпечувати їм відповідний прибуток. Зараз середній мінімальний розмір складає 25 га. Це середня цифра по всій країні, але за дозволом Міністерства сільського господарства встановлений регіональний коефіцієнт з 30 % відхиленням від цієї цифри. Верхня ж межа розміру господарства не встановлюється. Однак при збільшенні розмірів господарства, що виходять за межі двох мінімальних, фермер має отримати спеціальний дозвіл. Аналогічний дозвіл вимагається, якщо ферма розміром в 2 мінімальні буде скорочуватись.

У Швеції встановлюється переважне право на купівлю землі органів місцевого самоврядування з метою, насамперед, сприяти житловому будівництву.