Формирование первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости

 

Поступление в компанию инвестиционной недвижимости	Порядок формирования первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости	Примечание
Приобретение за плату	Суммирование цены приобретения инвести­ционной недвижимости с любыми прямыми затратами на приоб­ретение (стоимостью профессиональных юридических услуг, на­логов на передачу прав собственности и прочи­ми затратами по сделке)	-
Приобретение за плату с от­срочкой пла­тежа	Первоначальной стои­мостью является цена, не включающая в себя процент за рассрочку	Разница между общей суммой выплат и согла­сованной ценой призна­ется в течение периода рассрочки платежа рас­ходами на выплату про­центов
Самостоятель­ное строитель­ство инвестици­онной недвижи­мости	Суммирование всех за­трат, понесенных ком­панией на дату оконча­ния строительства	В оценку не включаются: • организационные за­траты (за исключением случаев, когда они необ­ходимы для приведения собственности в состоя­ние, в котором она гото­ва к использованию); • операционные убыт­ки до момента достиже­ния запланированной загрузки; • ненормально высо­кие затраты материалов, трудовых и иных ре­сурсов в процессе раз­работки

Окончание табл. 7.1

		• операционные убыт­ки до момента достиже­ния запланированной загрузки; • ненормально высо­кие затраты материалов, трудовых и иных ре­сурсов в процессе раз­работки
Приобретение в результате финансовой аренды	Выбор наименьшей из двух оценок: спра­ведливой стоимости и приведенной стои­мости минимальных арендных платежей	Эквивалентная вели­чина признается в ка­честве обязательств по аренде
Поступление в результате обмена на неде­нежные активы или совокуп­ность денежных и неденежных активов	Оценивается по спра­ведливой стоимости переданных активов в случаях, когда: • в обменной опера­ции отсутствует ком­мерческая сущность; • справедливая стои­мость передаваемых объектов не может быть надежно определена — оценка проводится по балансовой стоимости	-

 

При оплате денежными средствами в бухгалтерском учете пер­воначальное признание инвестиционной недвижимости отражается следующей проводкой:

Д-т сч. «Инвестиционная недвижимость»

К-т сч. «Денежные средства».

В случае перемещения активов из основных средств в инвестиционную недвижимость составляется бухгалтерская запись:

Д-т «Инвестиционная недвижимость»

К-т «Основные средства».

Самостоятельное строительство инвестиционной недвижимо­сти требует бухгалтерской проводки:

Д-т сч. «Инвестиционная недвижимость»

К-т сч. «Незавершенное строительство».

Пример 7.1

В течение 2011 г. инвестиционная компания в процессе строительства здания

фитнес-центра понесла следующие расходы (млн долл.):

Материальные, трудовые расходы и выплаты подрядчикам 25

Прочие накладные расходы 5

Проценты по заемным средствам 1,2.

В течение первого полугодия 2012 г. проект был завершен, дополнительно понесенные затраты составили (млн долл.):

Материальные, трудовые расходы и выплаты подрядчикам 5
Прочие накладные расходы 1,2

Проценты по заемным средствам 0,2.

30 июня 2012 г. компания получила результаты независимой оценки спра­ведливой стоимости здания. По мнению профессиональных оценщиков, она со­ставила 50 млн долл. За проведение оценки был выплачен гонорар в размере 0,1 млн долл.

1 июля 2012 г. здание было передано в операционную аренду спортивному клубу.

Необходимо составить бухгалтерские записи, касающиеся построенного фитнес центра.

Накопленные расходы до даты перевода актива в категорию инвестиционной недвижимости (млн долл.):

• за 2011 г.:

Д-т сч. «Незавершенное строительство»

К-т сч. «Денежные средства (кредиторы)» 25 Д-т сч. «Незавершенное строительство»

К-т сч. «Денежные средства (кредиторы)» 5 Д-т сч. «Незавершенное строительство»

К-т сч. «Денежные средства (кредиторы)» 1,2;

• за первое полугодие 2012 г.:

Д-т сч. «Незавершенное строительство»

К-т сч. «Денежные средства (кредиторы)» 5 Д-т сч. «Незавершенное строительство»

К-т сч. «Денежные средства (кредиторы)» 1,2 Д-т сч. «Незавершенное строительство»

К-т сч. «Денежные средства (кредиторы)» 0,2

Итого накопленных расходов • 37,6

Выплаченный гонорар 0,1

Всего расходов 3 7,7.

Первоначальное признание инвестиционной недвижимости: Д-т сч. «Инвестиционная недвижимость»

К-т сч. «Незавершенное строительство» 37,7 млн долл.

Данные профессиональных оценщиков о справедливой стоимости объекта во внимание не приняты, поскольку первоначальное признание инвестиционной не­движимости в соответствии с МСФО 40 осуществляется по фактическим затратам.

К не капитализируемым затратам, признаваемым расходами в отчете о совокупном доходе, относятся:

1)эксплуатационные расходы, возникшие до того, как объект
инвестиционной недвижимости достиг запланированных эксплуатационных характеристик;

2)затраты, связанные с запуском в эксплуатацию объекта инвестиционной недвижимости;

3)сверхнормативный расход материальных, трудовых, финан­совых ресурсов, использованных при ведении строительства или
реконструкции объекта инвестиционной недвижимости.

Последующие затраты в инвестиционную недвижимость и их оцен­ка. Последующие затраты, необходимость которых связана с экс­плуатацией объектов инвестиционной собственности, обычно при­знаются расходами в отчетном периоде, в котором были понесены.

Исключение из этого правила составляют ситуации, когда часть инвестиционной недвижимости требует замены в течение срока ее полезного использования. В этом случае последующие затраты мо­гут быть капитализированы при условии соблюдения критериев признания актива. Таким образом, затраты на замену части суще­ствующего объекта инвестиционной недвижимости капитализиру­ются, увеличивая его балансовую стоимость, если при этом соблю­даются критерии признания.

Последующая оценка (переоценка) инвестиционной недвижимо­сти. МСФО 40 определяет, что после первоначального признания инвестиционной недвижимости компании следует избрать и закре­пить в своей учетной политике для целей составления финансовой отчетности одну из двух возможных моделей учета:

1)модель учета по справедливой стоимости;

2)модель учета по фактической стоимости приобретения.

В первом случае инвестиционная недвижимость должна быть показана в отчетности по справедливой стоимости с отражением разницы между текущей справедливой стоимостью и предыдущей оценкой в отчете о совокупном доходе. Во втором случае после первоначального признания инвестиционная недвижимость учиты­вается так же, как основные средства в соответствии с МСФО 16, т.е. по фактическим затратам с начислением амортизации и признанием убытков от обесценения (см. основной подход к последу­ющей оценке основных средств).

Сравнительный анализ указанных учетных моделей представ­лен в табл.7.2. Таблица 7.2.