2018-01-08
627
В условиях России в основном применяются (либо планируется применение) следующие модели ипотеки.
1. Локальная банковская модель ипотеки – замыкается в рамках первичного рынка ипотечного капитала, банки выдают кредиты заемщикам за счет собственных резервов либо внешних заимствований, без государственной поддержки. Ограниченность применения из-за ограниченности ресурсов банков и высоких процентных ставок.
2. Федеральная программа ипотеки – основывается на «американской модели». Создано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию, которое занимается развитием вторичного рынка ипотечного капитала – выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными для привлечения средств инвесторов. Ограничения: недостаток инвестиционных ресурсов, дороговизна кредита, неразвитость вторичного рынка ипотечного капитала.
3. Муниципальные программы ипотеки – местные администрации на этапе первичной эмиссии ценных бумаг принимают на себя груз имущественного поручительства, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Муниципальный залоговый фонд постепенно замещается объектами частной собственности, по мере оформления закладных первыми заемщиками. Метод не пригоден для многих российских городов из-за их плачевного финансового положения. Достоинства: заемщик сразу получает выход на реальные деньги.
|
|
|
4. Модель с использованием ресурсов Сбербанка (перспективная) сходна с германской моделью. Основана на «ссудно-сберегательном» принципе – кредитные ресурсы банка формируются за счет взносов граждан, заинтересованных в будущих кредитах. Использование Сбербанка РФ при запуске такой модели достаточно удобно: имея централизованную структуру управления и серьезные инвестиционные ресурсы, Сбербанк, в тоже время, обладает представительствами практически во всех значимых населенных пунктах.
5. Девелоперская модель ипотеки – вопросами ипотеки занимаются инвестиционно-строительные компании, заинтересованные в продаже построенной ими недвижимости (система «комби-инвест»). Поскольку подобные компании не имеют возможности долгосрочного отвлечения денежных ресурсов, предлагаемые ими схемы финансирования не являются ипотечными в классическом понимании. В частности, в качестве источников финансирования могут выступать:
- безинфляционное накопление (продажа сертификатов на определенное количество квадратных метров);
- целевые субсидии государственных и муниципальных структур, а также предприятий, на которых работает заемщик;
- средства от фьючерсной продажи старой квартиры заемщика, либо зачет стоимости вторичного жилья при приобретении нового;
|
|
|
- краткосрочный кредит (предоставляемый обычно на срок не более трех лет и на сумму не более чем 30% от стоимости недвижимости).
6. Модель с использованием зарубежных банков (перспективная) – основана на привлечении средств и хорошо отработанных схем кредитования зарубежных банков.
Схемы ипотечного кредитования по организации выплат
Кредита
1. Кредит с периодическим платежом. Предполагает, что сумма кредита и проценты по нему погашаются равномерными выплатами в течение всего срока кредита. При этом, в каждой последующей выплате растет доля, приходящаяся на основную сумму долга и падает доля, приходящаяся на процент по кредиту. Так как ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, данная схема может быть применена только в условиях стабильной рыночной ситуации.
2. Ипотечные кредиты с переменной нормой процента подразделяются на три категории:
1) кредиты с корректируемой нормой процента. Норма процента по кредиту через определенный период меняется в соответствии с изменением определенного индекса;
2) кредиты с пересматриваемой нормой процента – кредиты с постоянной нормой процента и размером платежа, однако через определенный период (3-5 лет) предусматривается шаровой платеж остатка кредита, который в этот же момент рефинансируется по текущей норме процента и далее процесс повторяется;
3) кредиты с индексируемыми платежами – норма процента, устанавливаемая на весь срок кредита предусматривает нулевой уровень инфляции. Но остаток кредита и месячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.
