Понятие ипотеки. Участники процесса ипотечного кредитования
Одной из наиболее серьезных проблем, возникающих при развитии рынка недвижимости, является необходимость создания эффективного механизма финансирования сделок с недвижимостью. В условиях дефицита инвестиционных ресурсов такая проблема становится очень актуальной. Чаще всего, в качестве механизма финансирования рынка недвижимости выступает ипотека. В последнее время отношения ипотеки получают все большее развитие и в России.
Рассмотрим основные понятия, связанные с ипотекой.
Ипотека – залог недвижимости.
Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
|
|
Рынок ипотечного капитала – часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, в качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные.
Закладная – юридический документ, гарантирующий кредитору получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.
На рынке ипотечного капитала присутствуют следующие участники:
1) кредиторы;
2) заемщики;
3) правительство.
Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые непосредственно предоставляют кредит заемщику под залог недвижимости.
Вторичный рынок ипотечного капитала – охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная экономическая задача вторичного рынка – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.
Схемы ипотечного кредитования при кредитах различного
Назначения
1. Ипотечный кредит на приобретение уже существующего объекта – выдается, как правило, единовременно, одной валовой суммой на длительный срок и погашается равномерными платежами в течение всего срока кредита.
2. Ипотечный кредит для осуществления нового строительства. Особенность: кредит не имеет обеспечения (кроме участка земли), отсюда повышенный риск и для кредитора и для заемщика. Кредит на строительство выдается по этапам с последующим погашением в конце срока кредита одной валовой суммой (с учетом начисленных процентов). Краткосрочный кредит на строительство погашается за счет долгосрочного кредита, выдаваемого под залог построенного объекта.
|
|
Обычно применяется одна из трех схем взаимоотношений между участниками процесса ипотечного кредитования:
- кредит на строительство выдается только в том случае, если заемщик-строитель уже имеет на руках договор с долгосрочным кредитором о финансировании завершенного объекта (договор выхода);
- строительный кредитор одновременно является и долгосрочным кредитором;
- кредитор и заемщик осуществляют проект на свой страх и риск, не найдя долгосрочного кредитора до завершения строительства.
3. Ипотечные кредиты для освоения земли. Особенность: максимальная степень риска, который связан с неопределенностью степени полезности объекта залога. На данном рынке существует два основных вида деятельности – инвестиционная и девелоперская.
Инвестиционная деятельность предполагает покупку неулучшенногого массива земли, удержание его в течение определенного периода времени и последующую продажу в момент роста цен.
Девелоперская деятельность предполагает получение основной массы прибыли от подготовки земли к дальнейшему использованию, внесения в нее улучшений.
Обычной практикой ипотечного кредитования земли является финансирование долгосрочным кредитом 50-75% стоимости собственности, 20-40% стоимости собственности финансирует продавец, кредитуя покупателя, поскольку он осознает неопределенность перспектив и рыночной полезности своего товара и трудности финансирования покупки.
4. Ипотечные кредиты с участием – кредитор получает кроме платежей по кредиту определенную часть регулярного дохода или часть суммы от увеличения стоимости собственности, либо и то и другое. Таким образом, кредитор косвенно страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции, заемщик выигрывает за счет установления более низкого процента по кредиту.
5. Финансирование недвижимости продажей в рассрочку – способ финансирования объекта недвижимости, предполагающий распределение платежа по сделке купли-продажи во времени. При этом продавец избегает значительных налоговых выплат в год продажи, путем распределения основной суммы платежа на несколько периодов. Используя платежи по рассрочке в качестве обеспечения, продавец может взять кредит, получая таким образом всю сумму сделки при продаже и не платя налогов.
6. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом – предполагают получение нескольких кредитов под одно и тоже финансовое обеспечение, при этом объект перезакладывается под более высокий процент. В качестве обеспечения последующих кредитов выступают платежи, уже осуществленные заемщиком по предыдущим кредитам.