Постановка задачи оценки

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информа­ция, определяющая весь процесс оценки. Этап включает сле­дующую последовательность действий:

1) идентифицируется и описывается объект оценки;

2) устанавливаются оцениваемые имущественные права.
Объекты недвижимости могут иметь различные правовые
режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых
будет иметь различную величину стоимости;

3) указывается дата оценки;

4) описывается цель оценки, которая определяет возмож­-
ность использования результатов оценки. Недвижимость
является объектом различных сделок. Оценка производит­-
ся всегда с какой-либо конкретной целью (купля-продажа,
залог, исчисление налогов, страхование и т.д.);

5) определяется вид оцениваемой стоимости, соответствую­
щий цели оценки. Один и тот же объект недвижимости
может иметь ряд отличных по величине видов стоимости.
Во избежание неверного трактования результатов оценки,
оцениваемый вид стоимости должен указываться;

6) отражаются другие условия проведения оценки.

В процессе выполнения курсовой работы необходимо опре­делить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости. Основная информация об оцени­ваемом объекте приведена по вариантам в прил. 1 и 2, часть ин­формации необходимо будет добавить после выполнения соот­ветствующих разделов работы.

В данном разделе необходимо поставить задачу для опре­деления стоимости объекта в соответствии с обозначенными выше позициями, а именно:

1) идентификация объекта оценки должна включать сле­-

дующие сведения: функциональное назначение здания (опреде­-
ляется после анализа лучшего и наиболее эффективного исполь­-
зования недвижимости), район местоположения и адрес (по­-
следний устанавливается абстрактно).

Описывается здание: характеристики, площадь, конструк­тивные особенности, этажность, транспортная доступность, на­личие оборудования, состояние (определяется после оценки фи­зического износа).

Описывается земельный участок, на котором расположено здание: площадь, наличие асфальтобетонного покрытия, несу­щая способность грунтов. Для определения площади земли не­обходимо схематично изобразить оцениваемое здание и доба­вить с каждой свободной стороны от 3 до 10 м, чтобы в итоге застроенная зданием площадь составляла от 20 до 40 % площади участка. Рисунок с принятыми условными обозначениями при­водится в пояснительной записке курсовой работы;

2) оцениваемый объект находится в собственности. Здесь
необходимо указать собственника, его адрес и правоустанавли-­
вающий документ, на основании которого собственник имеет
право на объект (план приватизации, договор купли-продажи,
соглашение о передаче в уставный капитал и т.д.). По желанию
студента собственником может быть одно или несколько (ука­-
зываются доли собственности для каждого) физических или
юридических лиц;

3) дата оценки (число, месяц, год) может быть установлена
по дате выполнения курсовой работы;

4) цель оценки описывается в соответствии с заданием;

5) в соответствии с определенной в предыдущем пункте
целью оценки устанавливается вид стоимости и приводится его
определение. При описании, если таковое имеет место, необхо­-
димо указать и объяснить конкретные проценты.

При описании вида стоимости необходимо учесть:

- залоговая стоимость составляет 30-70 % от рыночной стои-­
мости в зависимости от ликвидности объекта;

- размер доли имущества и соответствующая величина ее
стоимости зависят от совладельцев недвижимости. Устанав­-
ливаются произвольно;

- при продаже в ограниченный период времени рыночная
стоимость снижается на 10-20 % в зависимости от ликвид­-
ности объекта;

6) различные другие условия в настоящей курсовой работе
не рассматриваются.

3.3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа лучшего и наиболее эффективного исполь­зования (ЛНЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа.

При выполнении курсовой работы следует исходить из то­го, что вариант использования земли уже является наилучшим.

При анализе ЛНЭИ здания необходимо изучить соответст­вие варианта использования необходимым критериям:

1) законодательная разрешенность. Предполагается, что
оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и
законодательство;

2) физическая осуществимость. Анализируются возможные
варианты использования в соответствии с конструктивными
особенностями здания;

3) экономическая целесообразность. Обоснование с точки
зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается
возможная доходность, по данным табл. 3.1, для каждого зако­-
нодательно разрешенного и физически осуществимого варианта
использования здания;

4) максимальная доходность. Выбор из всех законодатель­
но разрешенных, физически осуществимых и экономически це­-
лесообразных вариантов использования такого варианта, кото­-
рый обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и
максимальную текущую стоимость.

В подтверждение выбранного варианта использования в данном разделе также необходимо подробно описать местопо­ложение объекта оценки и соседнее окружение (соседние зда­ния, инфраструктура и т.д.). Для этого студентом самостоятель­но выбирается конкретное местоположение объекта в соответ­ствующем варианту районе.

В заключение раздела делается вывод о функциональном назначении оцениваемого объекта.