Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.
Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.
Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в прил. 4 и 5, а также в табл. 3.6.
Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.
Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме табл. 3.7.
|
|
На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:
-15% между расположенными в отдаленном районе и районе
средней отдаленности;
- 10 % между центром и районом средней отдаленности.
Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл. 3.7, гр. 1-9). Для этого используется метод парных продаж.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.
При определении поправок необходимо учесть:
1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оце-
ниваемому объекту по количественным характеристикам;
2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие,
например одинаковое местоположение и транспортная дос-
тупность, но разное состояние;
3) при определении поправок по той или иной характеристике
всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оцен-
ки характеристикой на цену аналога с отличающейся харак-
теристикой.
После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.
Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
|
|
Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 3.7 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12). Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в п. 3.4.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов.
Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов (см., например, [4, с. 45-54]).
При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = || а ij ||,
где а ij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Xi) над другой (Xj).
а ij = {1,5 если Xi > Xj; 1,0 если Xi = Xj; 0,5 если Xi < Xj}.
В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках сравнительного подхода. Для этого находится среднее арифметическое между пятью ценами, полученными в процессе согласования.