Развитие отечественного рынка недвижимости

Развитие отечественного рынка недвижимости берет свое начало в 90-х гг. ХХ в. В настоящее время следует отметить, что отечественный рынок недвижимости сформировался. Существуют различные методики исследования рынка недвижимости. При этом единой информационной базы, из которой берутся сведения, положенные в основу исследований, не существует, а часть материалов вообще является закрытой. Общеизвестно, что консалтинговые организации, специализирующиеся на сборе и обобщении информации по первичному и вторичному рынкам недвижимости, как правило представляют сведения на платной основе.

В этой связи организации, действующие на рынке недвижимости, проводят собственные исследования, глубина которых соответствует реализуемым стратегическим задачам. Для этих целей формируется специальная аналитическая группа, к основным функциям которой относятся:

- способ, накопление, анализ данных о спросе и предложении на первичном и вторичном рынках недвижимости;

- прогнозирование основных тенденций рынка;

- изучение вопросов ценообразования;

- разработка экономически обоснованного механизма формирования цен.

В своей деятельности аналитическая группа использует опросы, анкетирование, экспертные оценки, статистические методы обработки больших массивов информации.

На основе исследования развития рынка недвижимости выделено шесть стадий его развития:

Первая стадия (начальная) - старт и рост рынка и цен в условиях либерализации экономики и общего экономического спада в России. Период до конца 1992г. можно рассматривать как стартовую стадию развития рынка недвижимости. На этой стадии преобладали сравнительно простые сделки по покупке квартир. Затем стали развиваться операции по расселению крупногабаритных квартир.

На этом этапе развития рынка жилья спрос значительно опережал предложение, так как приватизация жилья ещё не набрала темпа, а покупатели уже имелись. На вновь построенное жильё цены довольно долго были стабильны и отставали от цен вторичного рынка.

Таким образом, мы видим, что формирование рынка недвижимости началось в условиях либерализации экономики с хаоса, т.е. формируется качественно новая для российской экономики структура - рынок недвижимости.

2. Вторая стадия - стабилизации после роста. На этой стадии система рынка жилой недвижимости самоорганизовалась уже в довольно устойчивуюфункциональную структуру.

3. С августа 1998 г. Во всех городах России началась новая, третья стадия развития - кризис и нападение цен на 35-65% от докризисного уровня. Цены на жильё и другие объекты недвижимости начали снижаться. Ранее в периоды аналогичных кризисов ("черный вторник" октября 1994 г.) цены в основном повышались.

Главным итогом 1998 г. Можно считать то, что рынок недвижимости в результате сильного макроэкономического потрясения сохранился, и посленедолгого обвала его активность начала возрастать и в результате вышла на новый, более низкий уровень цен.

После кризисного для рынка недвижимости, впрочем как и для всей экономики России, 1998 г. 1999 г. Также был достаточно напряженным.

4. Во втором полугодии 1999 г. (с конца лета) наступил новый, четвёртый этап развития рынка жилья - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема.

В этот период можно говорить о таких тенденциях самоорганизационного развития системы, как поиск качественно новых путей ведения бизнеса. Во время кризиса субъектами рынка недвижимости была осознана необходимость усложнения системы рынка жилья, в частности, была осознана необходимость получения достоверной информации о рынке.

5. Последовавший во второй половине 2001 г. (конец лета - начало осени) резкий взлет цен, по мнению аналитиков, был связан с двумя обстоятельствами: ростом спроса и снижением объема предложения.

Рост цен на экспорт энергоносителей к лету 2001 г. Обеспечил приток денег в экономику, и в силу отсутствия других привлекательных направлений инвестирования они приходили на рынок недвижимости.

Важными факторами роста цен в России в 2002 г. Стала общая экономическая ситуация в стране, ее особенности в отдельных регионах, инвестиционная привлекательность регионов, привлекательность рынка недвижимости, в том числе и рынка недвижимости, для капиталов по сравнению с другими рынками.

Первичный рынок в 2003 г. продолжал оставаться фрагментированным: ни один из застройщиков не контролировал более 8-9% предложения. Отметим, что до сих пор (2005 г.) суммарная доля рынка 4 крупнейших строительных компаний составляет около 37%, 15% - для рынка следующей пятерки, а оставшиеся 48% приходятся на 43 строительные организации.

Таким образом, на этой стадии наблюдался количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, но и предложения, спрос, активность субъектоврынка.

На этом этапе на развитие рынка жилой недвижимости значительнее влияние оказывали внешние факторы, которые благодаря синергетическому эффекту повлиялине только на рост цен, но и на рост системы в целом.

6. В первый половине 2004 г. тенденции стремительного роста цен сохранились до конца весты, в начале лета рынок жилья вступил в состояние относительного равновесия. Таким образом, с лета 2004 г. рынок жилья перешел к шестой стадии - стадии относительной стабилизации.

В августе 2004 г. цены на жилье практически перестали расти, при этом обороты рынка упали на 25%. Количество договоров купли-продажи сократилось. Среднерыночный показатель цены на первичном рынки с мая был относительно стабилен. В октябре 2004 г. общий индекс цен на вторичном рынке пошел вниз.

На этой стадии развития рынка жиль внешние факторы, "питавшие" рост цен на предыдущем этапе, "исчерпали" себя. Периоды роста цен можно обосновать синергетическим эффектом от воздействия различных факторов, формирующих тенденции изменения цен на рынке недвижимости, а периоды стабильности - обозначить как динамически равновесные состояния системы.

Анализ развития рынка жилой недвижимости, проведенной на основе реально существующей динамики цен, свидетельствует о цикличности развития рынка недвижимости: за этапами длительного роста (или спада) следует этапы стабильности.