Тема: Недвижимость как экономическая категория. Оценка недвижимости. Закон об оценочной деятельности

1.Недвижимость как экономическая аудитория.

2.Принципы оценки недвижимости.

3.Процесс оценки.

4.Закон об оценочной деятельности.

1)Недвижимость как и любой товар имеет три характеристики: стоимость, затраты, цену.

Стоимость объектов недвижимости делится на две категории:

-стоимость в обмене – это объективная или рыночная стоимость, или цена, которая преобладает на свободном открытом конкурентном рынке на основе равновесия между спросом и предложением. Рыночная стоимость – это идеальный стандарт, который не всегда достижим, и цена сделки не всегда совпадает с обоснованной рыночной ценой, поэтому чаще всего используют стоимость в пользовании.

-стоимость в пользование – это субъективная стоимость. Различают следующие виды стоимости в пользование:

· Инвестиционная стоимость

· Стоимость воспроизводства

· Стоимость замещения

· Страховая стоимость

· Налогооблагаемая стоимость

· Ликвидационная стоимость

Стоимость воспроизводства объекта (восстановительная стоимость) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с учетом износа, с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения – определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов, а также современного оборудования объектов недвижимости.

26.09.2012

2 вопрос: В основе принципе оценки недвижимости лежат модели, которые ранее наблюдались в поведение людей. Различают 4 группы принципов:

· Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями: остаточная продуктивность, вклад, увелич и уменньш доходы, экономическая величина, экономическое разделение;

· Принципы, связанные с рыночной ценой – зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция

· Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования

· Принципы, основанные на представлениях пользователя: полезность, замещение, ожидание.

· Остаточная продуктивность заключается в том, что собственник недвижимости вправе рассчитывать лишь на тот остаточный доход, который образуется после вознаграждения всех остальных привлеченных к ней ресурсов, ост проду-ть=чистый доход/ст-ть земли, после того, как были оплачены затраты на труд, землю и капитал;

· Принцип вклада:

Вклад – это сумма, на которую увеличится или уменьшится стоимость хоз объекта или чистый доход от него в следствии отличия или отсутствия какого-нибудь дополнительного фактора производства.

· Возрастающие и уменьшающиеся доходы – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться до той точки, начиная с которой общие доходы, хотя и растут, но замедляющимися темпами. Замедление происходит до тех пор, пока прирост ст-ти не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы; (закон убывающей отдачи)

Сбалансированность – любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства при их сочитании достигается мах стоимость земли.

Если же принцип сбалансированности не учитывается, это ведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Примеры: слишком маленькая автостоянка при большом офисном здание.

· Экономическая величина – это кол-во земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования, в соответствие с рыночными условиями в данном местоположение. Экономическая величина – оптимальный, характерный предпочтениям.

· Экономическое разделение – это такое сочетание имущественных прав, связанных с недвижимостью, при котором обеспечивается оптимальная структура настоящих и ожидаемых выгод, как следствие максимальная ст-ть. Т.е. имущественные права можно соединять и разделять таким образом, чтобы увеличить ст-ть объекта собственности. Проявляется в разных вариантах: физическое разделение, разделения по времени владения (различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права), по праву пользования (ограниченное право пользования, лицензии, ограничения на использование имущества), по видам имущественных прав (совместная аренда, товарищество, трасты, корпорации).

· Зависимость – качество местоположения объекта зависит от того на сколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде.

«situs» (ситус) – экономическое местоположение (ситус промышленного предприятия определяется близостью к транспортным узлам через которые доставляются производственные ресурсы и вывозится ГП; доступностью инженерной инфраструктуры, обеспечивающей производственный процесс; близостью к местам проживания работников).

· Соответствие – это то, в какой степени архитектурный стиль и уровень удобств, предлагаемый застройкой земли отвечает потребителям и ожиданиям рынка. С этим принципом связаны эффекты регрессия и прогрессии.

03.10.12

2) определяется наилучшее, наиболее эффективное использование здания, сооружения, которые находятся на этом участке.

4 группа принципов полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения – рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания – ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Процесс оценки объекта недвижимости – последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, состоит из 8 этапов:

1. Постановка задачи:

· Идентификация объекта – подробное описание;

· Цель оценки;

· Дата оценки;

· Вид оценочной стоимости;

2. Составление плана работ:

· График работ по оценке;

· Источники и способы сбора информации;

· Затраты на сбор и обработку информации;

· Оценочная методология;

· Вознаграждение оценщика.