Перечислите виды оценки недвижимости, применяемые в мировой практике, поясните их сходство и различия

Принципы оценки,связ.с ОН

Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости и включают следующие четыре принципа:

1) принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости, необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов формирования полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех факторов:

1) ст-ть земли со строениями или без строения;

2) оборудованием и технических средств;

3) рабочей силы;

4) менеджмента и управления.

Принцип вклада часто использ-ся д/опред-я излишних улучш-й ОН.

2)принцип остаточной продуктивности - опр-ся как остаток дохода отнесенный к объекту недвижимости после того как оплаченные затраты на труд, оборудования и технические средства, а также менеджмент.

Земля имеет остаточную стоимость и приносят доход только тогда, когда имеется остаток после оплаты расходов на вышеперечисл-е ф-ры.

3) принцип сбалансированности – он проявляется для каждого типа землепользования необходимые определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание, которые обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Этот принцип действует не только в масштабе отдельного объекта, но и района, квартала, города.

4) принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них – он означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них могут соединять и разделять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) – обобщающий принцип и заключается он в следующем из возможных вариантов использования объекта недвижимости, выбирается тот при котором наиболее полно реализуется функциональные возможности земельных участков с улучшениями, именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Анализ НЭИ явл-ся обяз-м при оценке.

Принцип НЭИ определяется как использование недвижимости, которая:

1) является законодательно разрешенным (юридически возможным), т.е. соответствует всем юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, благоустройству территории и тд.;

2) физически осуществима, т.е. размер и форма земельных участков, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

3) финансовая обоснованность с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

4) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

В мировой практике существует 2 вида оценки ОН:

1. Массовая оценка, которая осуществляется для целей налогооблажения и или иных гос.целей

2. Оценка единых объектов недвижимости (индивидуальная)

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких видов ОН на обширной географической территории. Пример: Гос.кад.оценка земель (ГКОЗ)

Для выполнения массовой оцеки во всех субъектах РФ необходимы подготовленные специалисты, работающие по методикеГКОЗ, которая позволяет унифицировать процедуру оценки большого числа ОН на конкретную дату в разрезе категории земель или видов.

Индивидуальная оценка осуществляется на основании законов «об оценочной деятельности в РФ», закона «О саморегулируемых организациях», стандартов всех уровней, как правило, оценка выполняется небольшим количеством специалистов или одним.

Решение по результатам подписывается сертифицированным оценщиком.

Количество выполненной работы определяется путм сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.

Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости объекта недвижимости на основе анализа рынка.

Принципиальная разница заключается в масштабах проведения и контроль и качество выполненной оценки.

В период становления рыночной экономики в РФ оба вида оценки: -способствуют процессу рыночного ценообразования; -обеспечивают более короткие сроки возврата бюджетных средств муниципалитетов на осуществление ими землеустроительных работ и иное благоустройство территории; -позволяет объективно оценивать реальный ущерб, иные компенсационные выплаты в случаях, предусмотренных законодательством; -устанавливать заинтересованными сторонами договорные цены, включая размер арендной платы и размер ипотечного кредитования.