Лекция 13. Договор аренды (СТ. Ст. 606-670)

Раздел 2. Договоры о передаче имущества в пользование.

I. Договор аренды - это договор о предоставлении имущества во временное пользование за плату.

Экономическая сущность: Он опосредует товарный оборот: арендодатель получает прибыль из передачи имущества во временное пользование другому лицу, а арендатор удовлетворяет потребность в имуществе на время, может использовать его как в бытовых целях, так и в производстве, также может получать прибыль.

Юридические признаки:

1. Правовая сущность – направленность на передачу (предоставление) правомочия пользования на имущество (как вместе с правомочием владения, так и отдельно) в определенном объеме, на время и за плату. По договору аренды не передается право собственности на имущество, а лишь отдельные ограниченные правомочия и на время.

2. Субъектный состав (стороны): арендодатель и арендатор. По общему правилу ими могут быть любые субъекты гражданского права, кроме случаев особо указанных в законе применительно к отдельным видам договоров аренды.

А рендодателями могут быть те субъекты, которые обладают правом на сдачу имущества в аренду. Это, прежде всего, собственники имущества, а также лица, управомоченные собственником (комиссионер, доверительный управляющий, поверенный, агент) либо законом (это комитеты по управлению государственным имуществом, муниципальной собственностью) выступать арендодателями недвижимого имущества с согласия собственника, а в отношении недвижимого – без такового, казенные предприятия и учреждения – в отношении любого имущества – только с согласия собственника).

3. Объект договора аренды.

Юридический объект: действия арендодателя по предоставлению арендатору имущества и действия арендатора по владению и пользованию либо только пользованию имуществом и передачи платы за это.

Материальный объект: не потребляемые вещи как движимые так и недвижимые, индивидуально-определенные.

4. Договор аренды – двусторонне-обязывающий.

5. Он является консенсуальным.

6. Возмездность. Видами арендной платы могут быть (ст. 614 ГК): твердая денежная сумма, периодическая или единовременная; доля от полученных доходов, плодов или продукции; услуги; передача вещи в собственность или аренду; возложение затрат на улучшение имущества (например: ремонт); может сочетание этих видов.

7. Договор аренды свободозаключаемый.

8. По срокам действия он может быть с определенным в договоре сроком либо заключаться на неопределенный срок (ст. 610); в последнем случае арендодатель должен предупредить арендатора об исполнении за 1 месяц (при аренде движимого имущества) и за 3 месяца (при аренде недвижимости).

9. Праву пользования договора аренды присуще свойство “следования” (ст. 617 ГК) – изменеие собственника не прекращает договора аренды.

10. Праву владения в договоре аренды присуща вещная защита (ст. 305 ГК).

11. Форма договора аренды по общему правилу должна быть письменной при заключении договора на срок более 1 года либо, хотя бы одна из сторон, - юридическое лицо. При аренде не движимости требуется государственная регистрация (ст. 624 ГК), при аренде зданий и сооружений – письменная форма независимо от срока и государственная регистрация при сроке - 1 год и больше (ст. 651 ГК).

12. Особое правило о судьбе улучшений имущества, произведенных арендатором (ст. 623 ГК): отделимые улучшения становятся собственностью арендатора; неотделимые улучшения, сделанные хотя и с согласия арендодателя, становится его собственностью, но арендатору возмещается их стоимость; а, если сделанные без согласия арендодателя возмещению не подлежат (кроме аренды предприятий, где они возмещаются (ст. 662 ГК).

2. Обязанности сторон:

Арендатор обязан:

1. Принять имущество от арендодателя.

2. Пользоваться в соответствии с условиями договора и назначением имущества.

3. Производить текущий ремонт (диспозитивное правило).

4. Нести расходы по содержанию имущества.

5. Своевременно вносить арендную плату.

6. Получать согласие арендодателя при передаче имущества в субаренду, перенаем, безвозмездное пользование (ст. 615 ГК).

7. Возвратить арендуемое имущество в срок, и в надлежащем состоянии (т. е. в том, в котором его получил с учетом нормального износа либо в состоянии обусловленном договором).

Арендодатель обязан:

1. Предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии (ст. 611 ГК) с принадлежностями и с документами.

2. Предупредить арендатора о правах 3-х лиц (ст. 613 ГК) на имущество (залог, сервитуты, право «доступа» авторов на произведения изобразительного искусства и др.)

3. Производить капитальный ремонт (диспозитивное правило).

4. Возместить стоимость неотделимых улучшений, сделанных с согласия арендодателя.

5. Заключать договор аренды с субарендатором при досрочном прекращении договора аренды (ст. 618 ГК).