Характеристика та недоліки структури державного регулювання підприємництва на ринку нерухомості міста Біла Церква

 

Біла Церква — старовинне місто в Київській області, який розташований на берегах річки Рось, притоці Дніпра. Біла Церква є адміністративним центром Білоцерківського району. Місто є другим у області за кількістю населення і за економічними показниками (після Києва). У Білій Церкві проживає 205 000 жителів (2010). Місто знаходиться в помірній кліматичній зоні, відповідно клімат міста помірний. Середня температура взимку -6 0С, влітку +21 0С. Біла Церква повністю забезпечена водою з річки Рось. Великих покладів природних копалин біля міста немає. З цієї причини міська промисловість орієнтована на виробництво товарів з імпортованої сировини.

 Основними напрямками промисловості міста є: машинобудування, хімічна, харчова та будівельна галузі. Також важливу роль в народному господарстві міста відіграє сільське господарство. Величезна кількість жителів працює у сфері послуг, а не товарів. Також значний прибуток місту приносить туристичний бізнес, оскільки Біла Церква має майже тисячолітню історію.

 Державне регулювання в місті Біла Церква в загальному здійснюється через Білоцерківську міську раду, зокрема, через управління економіки Білоцерківської міської ради.

Управління економіки Білоцерківської міської ради (далі управління) є структурним підрозділом Білоцерківської міської ради, що утворюється Білоцерківською міською радою, підзвітне та підконтрольне міському голові.

Управління у своїй діяльності керується Конституцією України, Законами України, актами Президента України і Кабінету Міністрів України, наказами Міністерства економіки, рішеннями обласної та міської рад, розпорядженнями голови обласної держадміністрації, наказами начальнику Головного управління економіки обласної державної адміністрації, а також цим Положенням.

Основним завданням управління є участь у:

- реалізації в місті державної політики економічного і соціального розвитку України;

- реалізації в місті державної регуляторної політики і державної політики у сфері розвитку економічної конкуренції та обмеження монополізму;

- проведенні державної політики по розвитку підприємництва, зовнішньоекономічної, інвестиційної та інноваційної політики;

- реалізації в місті державної політики з питань охорони життя і здоров’я людей на виробництві;

- реалізації державної політики у промисловості та електроенергетичному і нафтогазовому комплексах (далі – паливно-енергетичний комплекс), галузях транспорту та зв’язку;

- здійсненні контролю за додержанням законодавства про працю на підприємствах, установах, організаціях усіх форм власності;

- забезпеченні в межах своїх повноважень захисту економічних прав і законних інтересів України, вітчизняних та іноземних суб'єктів господарювання;

Структурні підрозділи управління економіки міської ради:

1. Відділ аналізу і прогнозів соціально-економічного розвитку міста

2. Відділ промисловості, енергетики, транспорту і зв’язку

3. Відділ з питань охорони праці

4. Відділ з питань розвитку підприємництва та інвестицій. Основні завдання відділу

Реалізація державної політики по розвитку підприємництва, зовнішньоекономічних зв’язків, збільшення інвестицій в економіку підприємств та організацій регіону.

 Сприяння комплексному соціально – економічному розвитку міста.

Вивчення проблем у: сфері підприємництва, в поліпшенні інвестиційного клімату в місті, зовнішньоекономічній діяльності міста, та підготовка пропозицій щодо шляхів їх вирішення.

Координація діяльності місцевих органів виконавчої влади, пов’язаної з розробленням та реалізацією заходів щодо розвитку і підтримки підприємництва.

Сприяння розвиткові ринкової інфраструктури та впровадженню організаційно – економічного механізму ринкових перетворень на території міста.

Участь у розробці програм з питань розвитку підприємництва та залучення інвестицій.

Проведення заходів з дирегулювання підприємницької діяльності.

Створення сприятливих умов для розвитку підприємництва в місті.

Реалізація в місті державної регуляторної політики і державної політики у сфері розвитку економічної конкуренції

Біла Церква ділиться на такі райони: масив Леваневського, найбільший район міста, в якому проживає 25% населення, масив Таращанський і Піщаний, масив ДНС, Заріччя, Центр, район Карбишева, Гайок.

Головна вулиця міста — бульвар 50-річчя Перемоги.

 Архітектура Білій Церкві досить різноманітна. Хоча переважають тут, все ж, радянські цегляні і панельні будинки на п'ять, дев'ять і чотирнадцять поверхів.

На вартості нерухомості позначається близькість столиці (менше 80 км) і статус міста, другого в області за величиною.

Найдорожчий район — Центр. Тут звичайні однокімнатні квартири площею до 40 квадратних метрів коштують близько 28-34 тисяч доларів. Наприклад, однокімнатна квартира в Центрі площею 36,6 кв.м. коштує 29 тисяч доларів. Двокімнатна квартира в Центрі стоїть 36-42 тисяч американських доларів. Наприклад, зараз можна придбати двокімнатну квартиру в п'ятиповерхівці площею 50 кв.м. за 38 тисяч доларів. Трикімнатні коштують більше 43 тисяч.

Відповідно оренда однокімнатної квартири — 100-150 $, двокімнатної 150-200 $ і трикімнатної більше 200 $.

Трохи дешевше коштує нерухомість в районі Заріччя, в масивах Піщаний і Таращанський. Нерухомість в цих місцях, так само як і в Центрі, тісно прилягає до річки. Відповідно, ціни вищі. Ціна однокімнатної квартири тут коливається в межах 25-28 тисяч, двокімнатні до 38 тисяч, трикімнатні понад 38 тисяч.

Оренда теж дешевше на 10% порівняно з Центром.

Найбільш відповідний район покупки нерухомості у всіх відносинах — це масив Леваневського. Ціни тут нижчі центральних, але якість житла не поступається. Стандартну однокімнатну квартиру площею до 40 квадратних метрів в цьому місці продають за 26-30 тисяч, двокімнатні коштують у середньому — 36-39 тисяч, трикімнатні понад 40 тисяч.

Найдешевші райони для покупки нерухомості — це околиці міста: Гайок (колишнє військове містечко), район Карбишева і ДНС. Тут однокімнатні квартири коштують до 27 тисяч доларів, двокімнатні до 35 тисяч, трикімнатні до 40 тисяч. Така ж ситуація і з орендою. Ціна приватного будинку в Білій Церкві еквівалентна ціні квартири такої ж площі.

Що стосується комерційної нерухомості, то ціни в Центральному районі дуже високі. Один квадратний метр коштує до 1000 $, оренда до 100 $. На масивах Леваневського, Заріччя і Піщаному ціна варіює в межах 500-800 за кв.м, оренда на порядок нижче.

Найбільші агентства з нерухомості в Білій Церкві: «Городок», «Престиж», «Гриф», «Довіра» та інші. У цих агентствах пропонує широкий вибір нерухомості. Вони стануть незамінними помічниками при купівлі нерухомості.

У Білій Церкві є п'ять тролейбусних маршрутів і більше 20 маршрутних автобусів і таксі.

У місті працює маса освітніх установ (вищих, середніх і дошкільних), достатня кількість медичних установ, величезна кількість культурних закладів. Так що нудьгувати тут не доводиться. Біла Церква — місто, яке активно розвивається і забудовується. Нерухомість в цьому місті буде завжди в ціні. Тому якщо зробити таку інвестицію, ви ніколи не програєте.

Таким чином, в місті Біла Церква нараховується підприємств на ринку нерухомості – 23 (таблиця 2.1, рис. 2.3).

За умов сучасної економіки ринок нерухомості м. Біла Церква можна охарактеризувати з цих позицій:

1. Як сферу вкладання капіталу в об'єкти нерухомості та систему економічних відносин, що виникають під час операцій з нерухомістю. Такі відносини виявляються між інвесторами в процесі купівлі-продажу об'єктів нерухомості, іпотеки, здачі об'єктів нерухомості в оренду і т. д.

2. Як сферу, де об'єкти нерухомості виступають як товари особливого роду.

3. Як ринок послуг, що створює умови для життєдіяльності й життєзабезпечення людини у всій багатогранності їх властивостей та виявів.

Таким чином, ринок нерухомості м. Біла Церква — інтегрована категорія, якій властиві риси ринків товарів, інвестицій та послуг. З економіко-філософського погляду ринок нерухомості м. Біла Церква - це інфраструктурна категорія, пов'язана зі створенням умов, необхідних для здійснення виробничої, комерційної, соціальної, екологічної й іншої діяльності.

Таблиця 2.1

Структура ринку нерухомості м. Біла Церква

Мегаквартал	Мегаполіс	Лідер	Комфорт	Квартирне бюро	Злата	Компаньйон	Оберіг	Ventana	Вікторія	Абсолют	Эксперт центр	Достаток	Гриф	Гармонія	ОРІОН	Престиж	Довіра	Городок	Краяни
3	4	2	2	2	4	2	5	2	5	5	3	2	15	4	3	10	10	15	2

Рис. 2.3. Структура ринку нерухомості м. Біла Церква

Таке трактування не суперечить вузькоспрямованому розумінню ринку, що має на увазі економічну функцію зведення разом покупців і продавців.

Ринок нерухомості як різновид інвестиційного ринку м.Біла Церква. Найбільш поширений погляд на ринок нерухомості як На різновид інвестиційного ринку. У Зв'язку з цим прийнято виділяти загальні ідентифікаційні ознаки, що підтверджують наявність структурної залежності ринку нерухомості з інвестиційним ринком.

Нерухомість більшою мірою, ніж інші активи, потребує ефективного управління для отримання прибутку. Звідси виникають, щонайменше, два висновки:

- для більшості інвесторів нерухомість як об'єкт інвестування є досить  складний актив;

- для інвесторів, що володіють достатніми знаннями у сфері управління нерухомістю, вона може бути об'єктом інвестування, що дозволяє отримувати більший прибуток і контролювати активи.

Законодавство у сфері нерухомості Білої Церкви - це сукупність законів, інших нормативних правових актів, за допомогою яких державні органи встановлюють, змінюють або скасовують відповідні правові норми.

Права та інтереси у сфері нерухомості можна розподілити на суспільні й приватні.

До суспільних прав належать:

• право на податок (майнове оподаткування);

• право відчужувати за компенсацію нерухомість для суспільних потреб;

• право поліцейської влади - обмеження, які може встановлювати суспільство для захисту своїх інтересів (введення зональних обмежень у галузі будівництва, дорожнього руху, законодавства з забудови і розвитку території, з контролю за навколишнім середовищем, законодавство і експлуатації і розробки землі і т. д.);

• право повернення державі права власності у разі смерті власника, що не залишив заповіту у разі відсутності законних спадкоємців.

До приватного права належать:

• володіння майном фізичною або юридичною особою;

• довічне майнове право (права на нерухомість, які зникають зі смертю власника);

• права на нерухомість, встановлені згідно із законом (право дружини на частину нерухомості померлого чоловіка, право вдівця за наявності дітей на довічне володіння майном померлої дружини - подружня власність полягає в тому, що кожна людина володіє частиною подружнього майна).

Конституція України є правовою основою розвитку усього українського законодавства. Вона має вийду силу і пряму дію. Закони та інші правові акти, що приймаються в Україні, мають повністю відповідати положенням її Конституції. У Конституції України вирішуються питання компетенції держави та її суб'єктів у сфері цивільного, земельного й житлового законодавства.

У Конституції України викладені основоположні принципи, що визначають законне та цивілізоване управління нерухомістю в українській державі. Вона гарантує єдність економічного простору, вільне переміщення товарів, послуг і фінансових коштів, підтримку конкуренції та свободу економічної діяльності, при цьому визнаються й захищаються однаково приватна, державна та колективна форми власності.

Відповідно до Конституції право приватної власності охороняється законом.

Кожен має право мати майно у власність, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноосібно, так і спільно з іншими особами. Володіння, користування їй розпорядження землею й майном здійснюються їх власниками вільно (стаття 41 Конституції України). Конституція встановлює, що громадяни та їх об’єднання мають право мати в приватній власності землю, кожний має право на житло. Держава гарантує недоторканість і захист приватної власності на землю, а також захист прав власників землі при здійсненні ними операцій із землею відповідно до чинного законодавства.

Реально окремі частини об'єкта нерухомості Білої Церкви - земельна ділянка та розташовані на ній будівлі - можуть знаходитися у власності різних юридичних і фізичних осіб. Цивільний кодекс містить ряд розділів, що регулюють відносини у сфері управління нерухомістю як єдиним об'єктом, зокрема відношення купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, оренди, позики та інших операцій, однак на практиці зберігаються три вертикалі управління - земельні ділянки, житлові й нежитлові приміщення, які реалізуються в умовах приватизаційних процесів, у ринкових відносин.

Таким чином, проводиться державне регулювання підприємництва на ринку нерухомості України та міста Білої Церкви.

 

РОЗДІЛ 3