Оценка жилой недвижимости

Оценка
 — это научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости
оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта.

Целью оценки является определение рыночной стоимости комплекса объектов
недвижимости.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, за которую предполагается продажа
объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной
конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после
всестороннего маркетинга.

При оценке недвижимости с помощью затратного подхода и при анализе бухгалтерской
отчетности используется понятие восстановительной стоимости.

Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах,

на дату оценки, на строительство оцениваемого объекта с применением аналогичных
архитектурно-планировочных решений и конструктивных решений, строительных
материалов с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик.

Физический износ соответствует потере стоимости, вызванной воздействием
окружающей среды в течение времени эксплуатации объекта недвижимости.

Функциональное устаревание соответствует потере стоимости объекта недвижимости,
вызванной появлением новых технических и технологических решений.

Экономическое устаревание соответствует потере стоимости, обусловленной влиянием
внешних факторов.

Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует
стоимости объекта на момент ввода в действие (постановки на баланс).

Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость)
определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину
накопленной амортизации.

Остаточная восстановительная стоимость соответствует затратам на воспроизводство
объекта с учетом износа на дату оценки. Определяется путем уменьшения полной
восстановительной стоимости объекта на величину износа.

Процесс оценки — логически обоснованная и систематизированная процедура

последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов
оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Определение стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе
оценки.

Основная задача первого этапа в процессе оценки — определение цели оценки или, в
более общем виде, — идентификация объекта оценки и соответствующих объекту
имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости
и даты, на которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также
выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о
стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным
применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих
избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой
информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты
на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и
анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит
обоснованные сроки и стоимость составления отчета заданной формы, принимая во
внимание все вышеперечисленные аспекты.

Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на
которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа
очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных
достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание
уделяется личной инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной
информации, ее полезности и актуальности.
Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения методического
обоснования результатов о стоимости объекта.

Два ключевых понятия в оценке недвижимости:

Цена – исторический факт, сумма денег, которую реальный покупатель заплатил за объект недвижимости.

Стоимость – ожидаемая величина, сумма денег, которую гипотетический покупатель будет готов заплатить за объект недвижимости в условиях нормальной рыночной среды.

Оценка недвижимости включает:

- анализ наиболее эффективного использования объекта;

- определение стоимости земельного участка;

- затратный подход оценки;

- доходный подход оценки;

- сравнительный подход оценки;

- согласование результатов и определение итоговой стоимости.