Наиболее эффективное использование – физически, юридически осуществимое, финансово целесообразное, вероятное использование, приводящее к максимальной стоимости. Данный анализ включает следующие этапы:
1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.
2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.
2.1. Анализ текущего использования объекта
V1=Vтек
где:
V1 – расчетная стоимость;
Vтек – стоимость объекта в текущем использовании.
2.2. Анализ альтернативного использования с учетом реконструкции
V2=Vрек–Ерек
где:
Vрек– стоимость объекта после реконструкции;
Ерек – дисконтированные затраты на реконструкцию.
2.3. Анализ альтернативного использования с учетом сноса существующих улучшений и строительства новых
V3=Vнс–Еснос–Eнс
где:
Vнс– стоимость нового объекта;
Еснос – дисконтированные затраты на снос существующих улучшений;
Енс – дисконтированные затраты на новое строительство.
|
|
3. Выбор наиболее эффективного использования.
Vнэи=max{V1;V2;V3}
Максимальная стоимость объекта достигается за счет формирования предельной продуктивности (максимизации вклада) по каждому фактору путем оптимизации соответствующих технико-экономических характеристик объекта на основе принципов оценки и в соответствии с окружающей экономической средой с учетом физических, юридических и финансовых ограничений.
Стоимость земельного участка
При оценке рыночной стоимости земельных участков используются:
- метод сравнения продаж;
- метод выделения;
- метод распределения;
- метод капитализации земельной ренты;
- метод остатка;
- метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков утв. Распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002г. №568-р).
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
|
|
Затратный подход
Затратный подход оценки основан на предположении, что стоимость объекта определяется величиной затрат на создание объекта аналогичной полезности, то есть суммой стоимости земельного участка и стоимостью строительства (восстановительной стоимости или стоимости замещения) улучшений за минусом накопленного износа.
Расчет производился в следующей последовательности:
1) определение стоимости земельного участка;
2) определение стоимости строительства улучшений;
3) определение величин составляющих накопленного износа: физического, функционального и внешнего износа;
4) определение стоимости улучшений путем корректировки стоимости строительства на величину накопленного износа;
5) добавление к стоимости земельного участка рассчитанной стоимости улучшений.
Накопленный износ определяется как совокупность устранимых и неустранимых составляющих физического, функционального и внешнего износа.
Подход сравнительного анализа продаж
Подход сравнительного анализа продаж основан на предположении, что стоимость объекта определяется величиной, за которую может быть приобретен объект аналогичной полезности на рынке.
Расчет производится в следующей последовательности:
1) исследование рынка, сбор информации о сделках и предложении аналогичных объектов;
2) выбор единицы сравнения;
3) выявление ценообразующих факторов;
4) определение влияния ценообразующих факторов;
5) внесение корректировок с учетом различий между объектом оценки и объектами-аналогами;
6) согласование результатов и определение искомой стоимости.
Основные ценообразующие факторы:
- передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
- условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
- условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
- состояние рынка (в том числе время продажи);
- местоположение;
- степень строительной завершенности объекта;
- физические характеристики;
- экономические характеристики (формирующие доход объекта);
- использование;
- наличие движимого имущества.
Обычно указанные характеристики разбиваются на отдельные элементы.
В заключении скорректированные показатели стоимости приводятся к единому итоговому показателю стоимости. При окончательном согласовании стоимости больший вес придается объектам наиболее близким по своим характеристикам.
Доходный подход
Доходный подход (подход капитализации дохода) - подход оценки, основанный на предположении, что стоимость объекта определяется чистой текущей стоимостью будущих денежных потоков при соответствующей ставке капитализации.
Расчет производится в следующей последовательности:
1) прогнозирование денежных потоков;
2) выбор метода капитализации;
3) определение ставки капитализации;
4) капитализация денежного потока.
Капитализация – процесс приведения будущих денежных потоков к текущей стоимости.
Существуют следующие методы капитализации:
- прямая капитализация (капитализация по ставкам дохода);
- анализ дисконтированного денежного потока (капитализация по ставкам отдачи).
В методе прямой капитализации не делается разграничения в возврате капитала и доходе на капитал, а стоимость объекта определяется путем деления годового денежного потока на ставку капитализации.
В методе капитализации по ставке отдачи чистая текущая стоимость
определяется путем дисконтирования каждого платежа, соответствующей ему ставкой дисконта или с применением расчетных моделей, являющихся частными случаями анализа дисконтированного денежного потока.