Затраты на проектируемые объекты подразделяются:
- по направлениям
- очереди строительства
- форме собственности
- единовременные
- текущие.
Методы определения стоимости строительства.
1. Определяется текущая цена:
Тц = Бц Кц
Бц - базисная цена
Кц - коэффициент поправочный
Бц = S всего жилого дома Бц каждого конструктивного элемента
2. Договорная цена
Дц = Тц + ∆ Кач
∆ Кач – надбавка за качество (местоположение и т.д.).
3. Общая текущая стоимость:
для расчета такой стоимости используются следующие показатели:
- базовые удельные показатели стоимости одного га;
- площадь отдельных участков территорий;
- базовые удельные показатели стоимости 1м2 площади;
- коэффициент инфляции в строительстве4
4. Прогнозная цена:
Определяется по данным госкомитета
Пу = Бц Кинфл.
5. Расчетные цены (интегральный метод) используются для сопоставления цен полученных с использованием различных индексов инфляции и др. корректирующих коэффициентов).
Методы оценки эксплуатационных затрат:
|
|
3 основных метода расчета этих затрат:
1. Расчет прогнозирования эксплуатационных затрат.
БУП э(т) – базисный удельный показатель на 1 га площади
э - эксплуатационные
т – текущие
F тер - площадь отдельных участков территорий
ПК – произведение корректирующих коэффициентов на отдельных участках территорий
БУП (о) – базисный удельный показатель на 1 м2 общей площади
Fоп - общая площадь отдельных объектов, находящихся на территории застроек
Киэ - коэффициент инфляции эксплуатационных затрат
Са(т) - амортизационные отчисления на земельные участки
Са (зд) - амортизационные отчисления на здания
∆Н и др. – эксплуатационные затраты.
Прогнозирование доходов
Основными источниками единовременного дохода могут быть:
- продажа существующих объектов
- продажа прав д/ср аренды
- от тендеров (закрытых торгов)
Основные источники текущих доходов:
- поступления от землепользования
- поступления от арендатора
- от выпуска и оборота у.б.
Для расчета потоков чистых денежных средств используется формула дисконтирования 1
ЧДП = (Rt –Зt) Ч (1+Е)t
Кt – результат достигаемый на t-том шаге
Зt - затраты на t-том шаге
Е - норма доходности.