Оценка эффективности инвестиционных программ по территориям жилых застроек

 

В современных условиях повысились требования к разрабатываемым социально-экономическим и градостроительным концепциям застроек жилых территорий. Это требует всесторонней оценки инвестиционных программ. При этом главным механизмом повышения эффективности инвестиционного проекта является механизм реинвестирования прибыли в оборотный капитал.

Оценка эффективности инвестиционных программ по территориям жилых застроек предполагает определение системы взаимоувязанных социально-экономических и технико-экономических показателей, порядок и процедуру расчета этих показателей на основе разработанных агрегатов для:

1) выявления экономического потенциала территории;

2) оценки эффективности инвестиционных программ;

3) выборка оптимальных вариантов программы;

4) выбора наиболее приоритетных вариантов развития территории;

5) определения соотношений затрат и результатов по периодам реализации инвестиционного проекта

6) выявления условий привлечения внебюджетных источников финансирования проекта.

В зависимости от условий по которым рассчитываются эти показатели в инвестиционных программах выделяются следующие объекты:

1) рассчитанные для получения дохода в местные и городские бюджеты;

2) муниципальные, содержащиеся за счет бюджетных средств;

3) эффективность функционирования.

Объекты городского хозяйства, предусмотренные в инвестиционном проекте в зависимости от источников финансирования следует делить на:

1. Полностью обеспеченные за счет бюджетных средств.

2. Строящиеся за счет бюджетных средств, но эксплуатируемые коммерческими структурами.

3. Строящиеся коммерческими структурами или же эксплуатируемые.

В рамках расчета эффективности инвестиционных программ учитывается влияние следующих показателей:

- показатели тенденции и прогнозирование рыночных цен как в сфере муниципального так и коммерческого строительства.

- прогнозы цен на конструктивные элементы здания.

- конъюнктуры цен и себестоимость строительства различного вида строит. продукции в зависимости от её назначения.

- условий соц. эк. и градостройного развития территорий с учетом мероприятий по охране окружающей среды в процессе ее застройки.

- прогнозируемого соотношения затрат местных бюджетов и коммерческих структур.

- возможности сокращения сроков ввода объекта в эксплуатацию, обеспечивающего ускоренную окупаемость инвестиций за счет получения дополнительных доходов при досрочном вводе в эксплуатацию.

При маркетинговом подходе для оценки инвестиций используются следующие показатели:

- наиболее вероятные условия и источники финансирования проекта

- показатели пессимистического и оптимистического прогноза использования территорий и объектов в течение расчетного периода с варьированием привлекаемых средств населения в форме организации жилищных займов, выпуска жилищных сертификатов, привлечение кредитов и выдачи субсидий очередникам

- условия возврата или самоокупаемости бюджетных и внебюджетных средств и механизм их реинвестирования в процессе решения соц.- эк. и градостроительных задач по территориям жилых застроек.

При оценке эффективности инвестиционной программы по территориям жилых застроек в составе нормативной базы используются федеральные и местные нормативы.

 

Таблица 2

	Показатели (наименование норматива)	Ед.изм.
1	НДС	%
2	Налог на прибыль	%
3	Налог на недвижимость	%
4	Индекс сверхнормативной рентабельности	%
5	Подоходный налог	%
6	Налог на содержание жилищного фонда и объектов соц. инфраструктуры	%/год
7	Налог на прибыль от реализации основных фондов (недвижимости)
8	Стоимость права выкупа аренды на недвижимость	руб/м2/год
9	Стоимость права выкупа аренды на земельных участках	руб/га/год
10	Плата за аренду недвижимости	руб/м2 /год
11	Плата за аренду земельных участков	руб/га/год
12	Налог на землю	руб/га
13	Поступления от аренды недвижимости	руб/м2 (га) в год
14	Доля э/п в доходах	% / год
15	Коэффициент стартовой цены недвижимости	1
16	Коэффициент инфляции к началу инвестиций	абс18.
17	Параметр инфляционной кривой	абс.
18	Условно-постоянные затраты	%
19	Коэффициент дисконтирования	%
20	Удельный вес вторичного рынка недвижимости	% / год
21	Удельный вес в муниципал. налогов	%

 

Основными показателями экономической эффективности по территориям жилых застроек явилось:

1. Общий экономический эффект.

2. Сравнительная экономическая эффективность.

3. Эффективность от ускорения ввода объекта.

Основные показатели коммерческой и бюджетной эффективности от ввода объекта:

1. Чистая текущая стоимость.

2. Срок окупаемости инвестиций.

3. Индекс доходности.

4. Внутренняя норма рентабельности.

5. Степень участия города в реализации инвестиционного проекта.

6 Бюджетная эффективность.