В гражданском законодательстве договоры аренды

Договор аренды зданий и сооружений

 

Содержание

Введение ……………………………………………………………

 

1. В гражданском законодательстве договор аренды …………..

 

2. Договор аренды сооружений и зданий ……………………….

 

2.1 Понятие, предмет и стороны договора………………………

 

2.2 Несущественные и существенные условия договора………

 

2.3 Содержание договора аренды сооружений и зданий………

 

2.4 Форма договора: обновлённый порядок регистрации сделок с недвижимостью…………………………………………………..

 

2.5 Договоры аренды сооружений и зданий в Германии и Франции

 

3. Значение договора аренды сооружений и зданий……………..

 

Заключение …………………………………………………………

 

Введение

 

Выбранная мною работа посвящена одному из видов договорных обязательств - договору аренды сооружений и зданий. Выбор данной мною темы неслучаен. Во-первых, тема обоснована актуальностью арендных отношений в Российской Федерации. В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Изменения связаны, с увеличением круга объектов, передаваемых  в наём по договорам. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, находившихся раньше во владении государства, не допускались в хозяйственный оборот. С ликвидацией исключительной собственности государства в отношении недр земли, с введением в оборот хозяйственно-производственных комплексов, ставших объектами договоров аренды, изменили правовое регулирование арендных отношений. В связи с этим в этой работе целесообразно дать краткую характеристику следующим видам аренды:  аренда транспортных средств, прокат, финансовая аренда. Более подробно уделим внимание договору аренды сооружений и зданий, так как этот договор имеет специфический предмет - сооружений и зданий.

Во- вторых, изучение арендных отношений по сооружениям является интересным, так как раньше действующий Гражданский Кодекс 1964 года не выделял аренду сооружений и зданий в качестве самостоятельного договора. Следовательно, возникает необходимость уточнить предмет, понятие, стороны данного договора, определить какие права и обязанности имеются у арендатора и арендодателя, уточнить какие условия существенны, а какие несущественны. Целью работы является - получить наибольшие  знания об аренде зданий и сооружений.

В изучении данной темы поможет  арбитражная практика по спорам, возникающим из договоров аренды сооружений и зданий, а также некоторые работы ведущих юристов - правоведов: Витрянского В.Н.,  Иерафилова И.К.,  Садикова.О. Н.  Очень интересно  сравнить аренду сооружений и зданий с такими же договорами в некоторых странах романо-германской системы права.

 

Надеюсь, что в конце сделанной мною работы будет ясно, что договор аренды зданий и сооружений имеет важное значение.

 

В гражданском законодательстве договоры аренды

Договор аренды один из классических видов договоров, его история насчитывает не одно тысечалетие, на протяжении которых он в своих чертах не изменился. Договор аренды перешёл к нам из римского права и был принят ещё российским дореволюционным законодательством. В данный момент аренда широко применяется в предпринимательской, бытовой и иных сферах

Словарь по гражданскому праву выделил  аренду как договор, по которому “одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату в пользование и  во временное владение  ”. Действующий Гражданский Кодекс РФ  сейчас устроен так, что изначально регулируются об аренде общие положения, а далее регулируются отдельные виды договоров аренды. Гражданский кодекс урегулировал  пять видов договора аренды:

 

1. прокат

 

2. аренда транспортных средств

 

3. аренда сооружений и зданий

 

4. аренда предприятий

 

5. лизинг (финансовая аренда)

 

По договору проката арендодатель, осуществляющий передачу имущества в качестве постоянной предпринимательской деятельности  в аренду, обязуется предоставить движимое имущество арендатору за плату в  пользование и во временное владение  (п. 1 ст. 626 ГК).

 

Аренда транспортных  бывает двух видов: аренда транспортных средств с экипажем и без экипажа. По договору аренды транспортного средства с экипажем предоставляет арендодатель арендатору транспортное средство за плату во временное пользование  владение  и  предоставляет услуги по управлению им и по технической эксплуатации (ч. 1 ст. 632 ГК).  По договору аренды транспортного средства без экипажа на арендодателе пользование обязуется оказывать услуги технической эксплуатации транспорта.

 

По договору аренды сооружений и зданий обязуется арендодатель передать во временное пользование сооружения и здания  арендатору (п. 1 ст. 650 ГК).

 

В случае аренды предприятия обязуется арендодатель предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в совокупности как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

 

Лизинг - это договор, по которому обязуется  арендодатель приобрести в собственность указанное арендатором имущество у выбранного им же продавца и предоставить арендатору это имущество в аренду для предпринимательских целей.

 

Деление аренды на выше перечисленные виды в Гражданском кодексе, не основано, на классификационном едином критерии. Выделение этих видов произвольно. Аренда транспортных средств, сооружений (зданий), и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, а прокат - исходя из договора для арендатора, потребительского характера и для арендодателя – предпринимательского. Так, что же касается финансовой аренды, то она выделена исходя из сложной структуры взаимоотношений, которые складываются в её рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору. Но многие правоведы всё же склонны делить на виды аренду по характеру арендуемого имущества.

 

Ряд широко на практике распространённых договоров аренды не урегулированы в Гражданском кодексе РФ. Так как почти ничего не упомянуто об аренде земли, за исключением некоторых статей в главе 17 (ст. 260,264, 270 ГК). Видимо законодатель руководствовался тем, что данный вид аренды  подробно будет  урегулирован в новом Земельном кодексе РФ. Это неверно, ведь аренда всегда склонна к гражданскому законодательству.

 

В нынешнее время новый Земельный кодекс лежит в стадии разработки, а ныне хранить силу Земельного кодекса РСФСР 1991 года (не изменяющий более позднему законодательству). Сейчас разрешает  действующее земельное право аренду земли. На аренду о сроках договоров земельных участков вопрос не решён, потому что ст. 13 Земельного кодекса РСФСР является не подходящий  Конституции РФ 1993 года. Передавать землю в аренду могут:

 

А) земельных участков собственники (ст. 260 ГК)

 

Б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование - только с согласия собственника (ст. 270 ГК)

В) государством органы уполномоченные - в аренду сдача земельных участков, лежащих в собственности государства и не переданных в постоянное пользование.

 

Закон выделяет ряд льготных условий аренды, если фермерское хозяйство выступает в качестве арендатора. Договор аренды земли обязан быть заключённым в письменной форме, и подлежит нотариальному удостоверению, далее должен быть в администрации зарегистрирован, на территории или в ведении которой данный участок находится. Важной обязанностью арендатора является сохранение целевого назначения земли, не загрязнение, её охрана.

 

В аренду передача участков недр, лесов, водных объектов устанавливается не Гражданским кодексом, а соответствующими законодательными актами: федеральным законом о недрах; Лесным кодексом РФ; Водным кодексом РФ.

Также можно договор аренды  предложить включить в Гражданский кодекс недвижимости в целом, а не отдельных её видов: предприятий или зданий.

 

Решая вопрос о применении норм Гражданского кодекса к этим или другим договорам аренды, следует помнить, что к некоторым  видам договора аренды. Об аренде  общие правила применяются, если иное Гражданским кодексом  не установлено об данных договорах (ст. 625 ГК). Например, не используется  правило ст. 621 о восстановлении договора аренды на неопределённый срок к договору аренды транспортных средств  и проката. Ведь же к договорам аренды транспортных средств (с экипажем и без него) не используются правила о регистрации договора из п. 2 ст. 609 ГК. Кроме того, к договору аренды сооружений и зданий, так как само по себе предприятие включает сооружение и здание.

 

Договорам аренды, выявленные Гражданским кодексом РФ, свойственно следующие признаки:

[ Собрание Законодательства РФ 6.03.95г. №10, ст. 823. Собрание Законодательства РФ 20.11.95г. №47, ст. 4471. Собрание Законодательства РФ 3.02.97г.]

 

Данные договоры концессуальны, кроме аренды транспортных средств. Концессуальность означает, что заключённый  договор аренды считается с момента, когда по всем существенным условиям стороны достигли согласия.

 

Каждый вид договора аренды будет возмездным, так как  арендная плата всегда выступает в качестве цены. Если же стороны договорились, что арендатор платить не будет арендную плату, значит это будет договор ссуды безвозмездного пользования имуществом.

Взаимными являются все договоры аренды, потому что у обеих сторон (арендатора  и арендодателя) имеется и права и обязанности.

Аренда - двусторонний договор, многие юристы хотя лизинг считают трёхсторонним договором потому что в нём участвует арендатор (лизингополучатель),арендодатель (лизингодатель) и продавец.

Договор проката является публичным, потому что предприятие - при наличии возможности арендодатель не вправе  предоставить в пользование соответствующие вещи, отказать, кому-либо в составлении договора, не должна выявить предпочтение одному лицу перед другим.

По существенным условием договора аренды  общему правилу является только предмет - то имущество, которое подлежит сдачи в аренду. Это означает, что если в договоре  арендуемое имущество не указано, значит, договор является  незаключённым. Помимо предмета в некоторых договорах аренды существуют и другие существенные условия. Так, существенным условием  является цена в договоре аренды сооружений (зданий) и аренды организаций. Следует, что  законодатель считает оценку предметов данных видов договоров не совсем важной. Форма договора может являться существенным условием и всё же при  аренде предприятий (неважно от срока договора) и аренде сооружений и зданий  (заключённых на срок более года) Несоблюдение выявленного в данных случаях государственного порядка  регистрации выявляет, что договор недействителен. Что же касается срока, то заключить договор аренды могут и на определённый, и неопределённый срок. Иногда закон устанавливает максимальные сроки аренды, по истечению срока договор должен быть прекращен. Выходит, что срок проката не может превышать одного года (п.1 ст. 627 ГК).

 

Итак, подводя итог общей характеристики договоров об аренде, следует выделить, что договоров аренды в действительности существует больше чем предусмотрено ГК. Выявить отличие одного договора от другого можно по специфики целей предмету, характером взаимоотношений между сторонами.