2020-01-14
174
Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентного по своей полезности оцениваемому или сопоставимого с оцениваемым объектом.
Поэтому в основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому, благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую чем та, в которую ему обойдется приобретение (или аренда) соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем в приемлемые сроки аналогичных по назначению и качеству строений (улучшений), чтобы создать объект недвижимости равной полезности.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Как правило, величины затрат на замещение и рыночной стоимости ближе всего друг к другу для новых объектов недвижимости. Поэтому наиболее применим затратный подход при оценке недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наилучшего и наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и которые имеют незначительный накопленный износ.
|
|
|
Затратный подход используется также при оценке планируемых, уникальных или специальных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги, так как сделки по ним достаточно редко заключаются на рынке.
Преимущества и недостатки затратного подхода
Преимущества:
не требует активного рынка («работает» в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж);
является единственным инструментом для получения представления о стоимостной оценке объектов недвижимости специального назначения (тюрьмы, больницы, школы, объекты культового назначения и т.п.);
предполагает отдельную оценку земли и сооружений;
применяется в инвестиционных проектах при реконструкции существующего объекта или строительстве нового.
Недостатки:
имеет существенные ограничения при оценке объектов со значительным сроком службы из-за трудностей с измерением величины накопленного износа и прибыли предпринимателя, исходя из мировой практики, ставится под сомнение, если общий накопленный износ объекта недвижимости превышает 50 процентов.
результаты затратного подхода отражают стоимость полного права собственности, поэтому при оценке частичных прав собственности необходима их корректировка;
подход невозможно применять, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.
Применительно к оценки встроенных помещений имеет ряд ограничений, связанных с высокой степенью погрешности при определении доли оцениваемого встроенного помещения в стоимости здания.
|
|
|
Отдельно взятые встроенные помещения в составе здания, генерируют различный доход, а соответственно имеют различную рыночную стоимость, в связи с этим определение стоимости встроенного помещения в рамках затратного подхода пропорционально общей площади здания не корректно. Исключением в данном случае могут являться одноэтажные складские объекты.
Определения
Восстановительная стоимость - расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания.
Стоимость замещения – это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью равной оцениваемого сооружения.
Структура стоимости строительства:
СС – СТОИМОСТЬ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ПИ – ПРЯМЫЕ ИЗДЕРЖКИ - материалы, з/п рабочих, ст-ть экспл. машин и механизмов, накладные расходы подрядчика.
КИ – КОСВЕННЫЕ ИЗДЕРЖКИ – гонорары архитекторов и проектировщиков, % по кредитам, реклама в период стр-ва
