2020-01-14
142
Метод прямой капитализации – переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответсвующую норму дохода или путем умножения его на соответсвующий коэффициент дохода.
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Доходный подход или имеет две разновидности:
метод прямой капитализации (ПК-метод)
метод капитализации по норме отдачи на капитал (КНО-метод)
Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, имеет две модификации:
метод анализа дисконтированных денежных потоков (АДДП-метод)
метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод)
|
|
|
Преимущества и недоставтки:
Недостатки:
-Имеет большое количество допущений.
-Отсутствие прозрачного рынка объектов коммерческой недвижимости.
-Предполагает подробный анализ экономики объекта.
-Не работает в условиях пассивного рынка.
-Мало применим для оценки права аренды.
Преимущетсва:
-Учитывает сложившуюся коньюнктуру рынка и период экспозиции.
-Учитывает динамику рынка.
-Дает возможность учета всех рисков, связанных с реализацией проекта.
-Учитывает продолжительность всех стадий инвестиционного проекта.
-Пригоден для оценки различных видов стоимости.
-Эффективен при оценке развивающихся объектов.
-Учитывает праметры будущих улучшений.
Процедура оценки
1. Прогнозирование будущих доходов, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;
2. Понвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью методов капитализации.
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Доходный подход или имеет две разновидности:
метод прямой капитализации (ПК-метод)
метод капитализации по норме отдачи на капитал (КНО-метод)
|
|
|
Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, имеет две модификации:
метод анализа дисконтированных денежных потоков (АДДП-метод)
метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод)
Оценка недвижимости ПК-методом выполняется с использованием следующей формулы:
. (1)
где NOI1 - наиболее типичный чистый операционный доход объекта оценки первого года; R - коэффициент (норма) капитализации.
ПК-метод используется в том случае, если оцениваемый объект на дату оценки является:
действующим,
его использование соответствует наилучшему и наиболее эффективному его использованию.
В выражении (1) расчет чистого операционного дохода осуществляется на основе анализа чистых операционных доходов, сопоставимых с оцениваемым объектом оценки с использованием метода сравнительного анализа их арендных ставок. А коэффициент капитализации рассчитывается методом рыночной выжимки (экстракции) на основе анализа отношений чистого операционного дохода и стоимости объектов, сопоставимых с оцениваемым, по своим характеристикам.
Несомненным достоинством ПК-метода является то, что, при всей своей математической простоте, он на основе прямых рыночных данных (NOI1 и R) учитывает косвенным образом все требования инвесторов к объекту инвестиций: уровень дохода (NOI) и желаемую отдачу(R). При наличии требуемой информации ПК-метод является наиболее надежным из доходных методов.
Составление отчетов об оценке (впр. 39 – коротко по разделам )
Виды отчетов по оценке.
Единой классификации Отчетов об оценке на уровне международных организаций пока не разработано. Вместе с тем, существуют разнообразные классификации отчетов на национальном уровне и на уровне отдельных государственных ведомств и коммерческих компаний.
Наиболее многочисленными являются классификации отчетов по глубине проработки материала и степени подробности изложения основных фактов и выводов. Для приема можно рассмотреть следующую классификацию, используемую в Appraisal Institute, USA:
-устный отчет;
-отчет в виде письма;
-краткий отчет;
-полный отчет.
Устные формы отчетов об оценке обычно используют, если клиенту достаточно самой поверхностной и неподтвержденной исследованиями предварительной информации. Устный отчет об оценке допускается применять в случаях, если последующие ссылки на него будут исключены.
Отчет в виде письма содержит общие характеристики оцениваемой собственности и величину полученной в результате анализа стоимости.
При этом возможны две ситуации – оценка проводилась в сокращенном варианте и оценка проводилась в полном варианте.
