Прогноз развития показателей на 2008 г

 

В российских регионах не любят слов "провинция" и "периферии", не любят и москвичей, и петербуржцев за столичное высокомерие. Однако риэлтеры города Воронежа не стесняются называть свой город провинциальным. Более того, здесь гордятся индивидуальными особенностями, которые отличают рынок недвижимости этого города. Профессионалы воронежского рынка зачастую неплохо осведомлены о состоянии недвижимости других городов и могут объективно сравнить свой регион с соседними [37, с. 67].

Первой характерной особенностью рынка недвижимости Воронежа является то, что население этого города категорически не доверяет риэлтерам. Точный процент сделок, которые проходят мимо агентств недвижимости, риэлтеры подсчитать затрудняются, но выражение "львиная доля" встречается часто. Бывает, что жители Воронежа сами находят подходящие варианты и обращаются в агентство для того, чтобы правильно оформить сделку, но с таким подходом к решению проблем в городе сталкиваются не каждый день. Местные жители, не желая отдавать профессионалам "нажитое непосильным трудом", предпочитают сами решать свои жилищные вопросы. И часто обжигаются на этом.

Воронеж - один из немногих российских городов, где есть собственные издания, посвященные исключительно недвижимости. Одним из них является газета "Квартиры из надежных рук", печатный орган местной ассоциации риэлтеров. Публикуемые в ней прайсы создают у жителей города объективное представление об уровне цен на объекты недвижимости в городе. Пишут о недвижимом имуществе и многие другие средства массовой информации, и большинство из них предостерегает жителей города от работы с непрофессионалами. Этим обстоятельством, а также изменением ситуации в стране в целом воронежские риэлтеры объясняют то, что в последние год-полтора люди, все же, пошли в агентства, однако все равно число улаживающих вопросы с профессионалами значительно меньше тех, кто занимается всем самостоятельно. "Красный пояс есть красный пояс" - считают в Воронеже.

По сведениям воронежских агентств недвижимости, к профессионалам здесь обращаются, если предстоит сложный размен квартиры. Если же нужно просто продать недвижимость, жители города предпочитают справляться собственными силами.

В Воронеже сегодня зарегистрировано более сотни агентств недвижимости - огромное число для небольшого города. Агентства открываются и пропадают, и не все из них поддерживают репутацию профессионалов рынка недвижимости на должном уровне. Засилье однодневок, ставшее типичным для многих регионов России, не миновало и Воронеж [38].

Интересной особенностью Воронежа стало возникновение в центре города элитных кварталов. Здесь, в отличие от Петербурга, нет старого фонда с большими квартирами и высокими потолками, прочными стенами. Старый фонд Воронежа - это характерные для провинциальных городов дома из дерева или из кирпича (первый этаж) и дерева (верхние этажи) - подобные здания составляют значительную часть всех домов, построенных до революции. Сегодня многие из них обветшали и понемногу сносятся, другие являются памятниками архитектуры, охраняются государством и поддерживаются на более-менее приемлемом уровне. Но, тем не менее, квартиры в подобных зданиях не пользуются успехом даже у тех, кто хочет купить типовое жилье, нередко клиенты агентств недвижимости предпочитают хрущевки старому фонду. Что же касается людей со средствами, покупателей элитного жилья, то в старом фонде не находит себе подходящих вариантов практически ни один из них.

Воронежскую элиту составляют сталинки, в основном, здания, где жила в свое время партийная "верхушка". Кроме того, элитное жилье в Воронеже представлено и на первичном рынке. В городе строятся как дома квартирного типа, вполне соответствующие элитному уровню, так и коттеджи. Местные представления об элите от петербургских практически не отличаются.

О коттеджах, впрочем, нужно поговорить отдельно. В Воронеже они сегодня растут как грибы – и в центре города, и на окраинах. Есть и централизованная застройка: иногда фирма строит десять-пятнадцать однотипных коттеджей и потом продает их - и самостоятельно, и через агентства. Бывает, человек самостоятельно получает земельный участок и строит дом с помощью наемных работников - в этом случае коттедж больше похож на замок. Впрочем, подобных строений немало выросло по России, достаточно отъехать на пару километров от Петербурга, чтобы убедиться в этом. Иногда, при хорошем архитекторе, коттедж становится украшением города. Нередки случаи, когда псевдозамок с окнами-бойницами веселит прохожих [37].

Но в Воронеже строятся и не элитные коттеджи - с более дешевой отделкой, меньшие по площади. Они считаются жильем повышенной комфортности. Но, в любом случае, большая часть желающих приобрести качественное жилье в Воронеже предпочитает коттеджи. Однако на квартиры в элитных кварталах также находятся покупатели. Несколько домов с видовыми апартаментами (вид из окон на водохранилище, море, как называют его местные жители, добавляет к стоимости жилья существенную сумму) и коттеджей особняком стоят в самом центре города. Здесь очень тихо, нет городского транспорта, хотя рядом проходят центральные улицы города. Жить в подобном районе в Воронеже весьма престижно.

 Явных предпочтений своих клиентов в Воронеже риэлтеры назвать не смогли и даже затруднились назвать наиболее ликвидные типы жилья. У состоятельных жителей города пользуются популярностью квартиры 3-4-комнатные. Интересно, что однокомнатные квартиры и комнаты как наиболее дешевое жилье в Воронеже не раскупаются быстрее прочих объектов недвижимости. Причина в том, что в городе достаточно дорогая недвижимость (цены не намного отстают от петербургских и в целом оказываются выше цен многих российских городов), а возможности накопить необходимую сумму весьма ограничены. Тот, кто покупает в Воронеже жилье сегодня, предпочитает "двушки" - это особенно выгодно, если учесть, что по стоимости однокомнатные и двухкомнатные квартиры идут "ноздря в ноздрю", а для многих две маленьких комнаты все же предпочтительнее, чем одна большая.

 В Воронеже сегодня строится немало нового жилья. С элитными квартирами и домами нам уже все ясно. Что же касается типового жилья, то оно строится, в основном, на окраинах, центр отдан под застройку элиты и жилья повышенной комфортности. Боязни перед недостроенными домами воронежские профессионалы рынка недвижимости не наблюдают, хотя застройщики здесь часто сдают дома не вовремя. Громких скандалов с новым жильем в Воронеже пока не было, к тому же, первичный рынок почти не отличается от вторичного по уровню цен, а квартиры здесь не в пример лучше. Застройщики Воронежа охотно работают с агентствами недвижимости, хотя в том, какую именно риэлтерскую фирму выберет строительная компания для продажи своей продукции, в основном зависит от личных связей и стабильности сотрудничества. Впрочем, конфликтов между застройщиками и агентствами недвижимости в городе почти нет. Практически не бывает их и между риэлтерами - город живет более-менее мирно. Впрочем, некоторые темы здесь предпочитают не обсуждать, к примеру, в Воронеже отказались говорить о комиссионных агентства и агента.

Подавляющее большинство риэлтеров уверено, что недвижимость в Воронеже будет расти и дальше. Уже сейчас налицо явные симптомы.

1. На смену старым инвесторам приходят новые, из других городов. Не только из Москвы, но и из Липецка, Белгорода, Старого Оскола и т.д. В этих городах рынок нагрет до предела, и на маржу рассчитывать трудно. Для иногородних инвесторов наши цены на жилье просто коммунистические. Они убеждены в перспективности воронежского рынка сильнее, чем мы сами.

2. Цены на стройматериалы продолжают расти бешеными темпами. Например, цемент опять подорожал: за март и апрель – аж на 25%. Воронежские депутаты-строители напоминают об этом на каждом своем выступлении в прессе, неизбежно нагнетая атмосферу. А некоторые (например, Сергей Лукин - на брифинге 27 апреля) прямо предупреждают о неизбежном повышении стоимости жилья на 20 процентов.

3. Крупные московские инвесторы, скупавшие в 2006 г. долевые квартиры в строящихся домах центра Воронежа сотнями, закладывали очень большую цену квадратного метра. По их бизнес-планам 2006 г., к лету 2007-го в Воронеже средний квадрат должен стоить 35000, а не 30000 рублей. А в центре города - 45000 рублей, а не нынешние 35000. Они всеми правдами и неправдами будут провоцировать рост.

4. Неуступчивость продавцов. У некоторых собственников квартиры висят на продаже уже более полугода, но они не сбавляют цену. Процент тех, у кого начинается финансовая ломка и они готовы уступить в цене - мизерный.

Подведем итоги 2007 года. Цена квадратного метра изменилась с 25300 рублей за кв. метр до 31 600 р/кв.м по состоянию на 17 декабря 2007 года. Разница составила 6300 рублей, что в процентном соотношении составляет 25%.

Можно уверено констатировать тот факт, что жилая недвижимость по прежнему остается прибыльным вложением средств. В сравнении с банковскими депозитами, жилье подорожало как минимум в двое больше. И это если не считать арендных ставок, которые прибавят еще 4-7% годовых. Если сравнивать с ПИФами, то несомненно, недвижимость является менее рискованным вложением денег. Но ПИФы могут принести больший доход инвестору. К примеру, "Альфа–Капитал Металлургия" за 9 месяцев вырос на 37.36%, а к концу года можно ожидать порядка 45-50%. Но здесь есть и другая сторона медали, к примеру показатели ОПИФа "Высокие технологии" -12.72%.

Сегодня, ипотечные ставки колеблется от 12 до 14% годовых. Для наглядности, возьмем реальные расчеты.

Возьмем 1-комнатную квартиру, стоимостью 1,2 млн. руб. Первоначальный взнос 360 тыс. рублей. Итого, ипотечный кредит на 840 тыс. рублей. Возьмем срок 5 лет. Итого, если кредит взят 1 января 2007 года, то через 5 лет переплатите 36%. Много это или мало? Ответ прост, с учетом роста цен, уже через 2 года, вполне можно говорить о прибыльности данного мероприятия. Но как и везде, есть подводные камни. В нашем случае, нужно выплачивать ежемесячно 19 тыс. рублей и доходы должны составлять не менее 47 тыс. рублей. Итого, ипотека это достаточно хороший способ приобретения недвижимости, но с учетом уверенной кредитоспособности.

Как факт, темпы роста цен на недвижимость, по прежнему опережают темпы роста доходов населения. Мы вплотную приближаемся к ценам в Европе, хорошо развитой и богатой. Было бы не так смешно, если бы качество самой недвижимости и доходы населения не так сильно отличались.

В 2007 году, самый высокий рост был зафиксирован в первом квартале. Рынок по инерции двигался вперед, взяв темпы конца 2006 года. Но в апреле месяце резкий спад спроса повлиял на рост цен. И только в октябре можно было увидеть оживление рынка и соответственно новый рост цен, но уже в умеренном темпе. С другой стороны, количество строительных площадок не уменьшается. В этом году прогнозировалось +113,5% по отношению к 2006 году. Как следствие, снижение темпов роста, неизбежно влечет за собой снижение привлекательности рынка со стороны инвесторов и соответственно к уменьшению спроса. Сейчас еще рано говорить о масштабном переключении инвесторов на другие сферы, но все же процесс идет. С другой стороны, производственные мощности стройматериала. Уже не раз наши высокие чины из Росстроя заявляли о крайней необходимости увеличивать производство цемента. Но если все-таки, в следующем году государство снизит или полностью отменит пошлину на зарубежный цемент, то вполне возможно, китайский и турецкий цемент хлынет в Россию и решит эту проблему. Строители также указывают на административные барьеры, которые оказывают не последнюю роль в формировании цен. Хотя здесь вряд ли что решится в ближайшее время. Итого, вряд ли в 2008 году годовой рост цен выйдет на больший показатель. С учетом текущих показателей, к февралю инерция выведет рынок на уровень +1-1,5%, дальнейший рост, с учетом сезонности, уменьшится и возобновится лишь к марту-апрелю. Летом, как всегда затишье и осенью новый веток. Скорее всего, за год стоит ожидать около 18%, при условии 8-10% уровнем инфляции.

Сделаем прогноз динамки цен на рынке жилья в Воронеже на 2008 г., исходя из сложившейся тенденции роста (рис. 12).

 

Рис.12. Динамика роста средней стоимости жилья на воронежском рынке за январь-апрель 2008 г.

 

Уравнение для определения прогнозных значений выглядит следующим образом (рис. 13).

Рис. 13. Уравнение регрессии для получения прогнозных значений

 

Прогноз на май-декабрь 2008 г. выглядит следующим образом (рис.14)

 

Рис. 14. Уравнение регрессии для получения прогнозных значений

 

Таким образом, рост цен на рынке жилья в мае-декабре 2008 г. продолжится и в декабре средняя стоимость квадратного метра на воронежском рынке составит 45816 руб.

Одна из основных причин роста цен на недвижимость в Воронеже – недостаток стройплощадок. "Решить проблемы с землей можно с помощью увеличения этажности, сноса ветхого жилья или перевода участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную", – предполагают аналитики. Если, например, попытаться приобрести квартиру медиум-класса (в качественной новостройке, в относительно престижном районе, но не в центре города), выяснится, что вариантов не так уж и много. В том же Северном микрорайоне вам предложат неизменный долгострой "Арку", на поиски свободной квартиры в других новых домах может уйти не один месяц. Вам придется либо "ловить" объявления так называемых частных инвесторов, вложивших свободные средства в котлован и с продажей готовой квартиры просто получающих прибыль. Другой вариант – купить квартиру на стадии фундамента и около двух лет мириться с имеющимися жилищными условиями.

Из-за недостаточного предложения на первичном рынке жилья в Воронеже (подходящего по цене, расположению и срокам сдачи дома конкретному потребителю) две трети воронежцев предпочитают приобретать жилье на вторичном рынке. Причем под вторичным можно понимать и дом современной планировки, сданный в эксплуатацию буквально год-два назад. Такое жилье, которое не надо ждать и в отличном состоянии, стоит дороже новостроек примерно на 10-20%. Те же, кто не обладает достаточными финансовыми ресурсами, имеют широкий выбор чешек, брежневок, хрущевок и сталинок, вариантов которых любой риэлтер предложит сразу пару десятков. Infoline подсчитывает, что в середине апреля "вторичка" пользовалась спросом у 43,47% воронежцев, к новостройкам присматривались 30,98% жителей областного центра [38].

Риэлтеры отмечают, что повышение цен на квартиры зачастую диктует ОАО "Домостроительный комбинат" (ДСК), занимающее около 38% рынка. Практически ежемесячное изменение стоимости квадратного метра вызывает цепную реакцию других строителей. "В структуре расходов на строительство серьезное место занимают оформление земельных участков, арендные платежи, разрешительная документация, проведение экспертизы", – объясняет действия компании гендиректор ДСК Сергей Лукин. Только расходы на инженерную инфраструктуру в структуре себестоимости жилья составляют 20%.

Между тем риэлтеры считают, что столь частое повышение цен не всегда оправдано увеличением стоимости строительных материалов или инфляцией. Кроме того, по стоимости квадратного метра в панельных домах, считающихся более доступными, существует тенденция к сокращению разницы в цене с кирпичным. По данным Infoline, в середине апреля средняя стоимость квадратного метра в панельном доме составляла 16,4 тыс. рублей, в кирпичном – 17,39 тыс. Скорее всего, популярность панельных домов объясняется быстрыми темпами строительства и надежностью застройщика. Абсолютный лидер панельного домостроения в Воронеже – ДСК – складывает мозаику панельных блоков буквально за восемь месяцев.

"Остановить рост цен при стабильном спросе (а уменьшение желающих улучшить свои жилищные условия маловероятно) может либо существенное увеличение объема ввода жилья, либо снижение себестоимости строительства. Увеличение сроков и расходов на согласование строительства нового дома при дефиците стройплощадок и необходимости дорогостоящей подводки коммуникаций даже при внедрении новых технологий в строительстве не позволяет снизить себестоимость жилья", – комментируют в Infoline.

 

Заключение

 

В результате проведенного в дипломной работе исследования анализа эффективности сделок на первичном рынке жилья на примере ООО "Трансферт" за 2005-2006 гг., были изучены теоретические сделок на рынке жилья, рассмотрены направления и методы анализа эффективности сделок на первичном рынке, проведен анализ результатов экономической деятельности агентства недвижимости, анализ эффективности сделок, предложены конкретные мероприятия по применению методики анализа.

Оценить деятельность предприятия невозможно без тщательного анализа, выявления сильных и слабых сторон в финансовом состоянии предприятия, можно наметить меры по его укреплению или выходу из сложной финансовой ситуации.

Если проследить динамику изменения технико-экономических показателей деятельности ООО "Трансферт" за рассматриваемый период, то можно сказать, что предприятие развивается стабильно и приносит прибыль.

В данной работе наряду с анализом действующей законодательной базы был также проведен анализ существующей ситуации на рынке жилья в Воронеже.

Проведенные исследования показали:

1. В настоящее время рынок недвижимости в Российской Федерации уже прошел начальную стадию развития. За последние годы в Воронеже наблюдается стабилизация цен на первичном рынке жилья, что делает этот рынок перспективным для инвесторов. Стабилизация цен способствует привлечению больших капитальных вложения в жилищное строительство в г. Воронеж и дальнейшему развитию рынка жилой недвижимости.

2. Гарантом стабильности на рынке жилой недвижимости является законодательная база, основные законы которой уже приняты. Однако для дальнейшего развития рынка необходимо развивать и законодательную базу. Многие законы требуют доработки. Необходимо принять законы о защите прав инвесторов, ипотечном кредитовании, ввести права собственности на немуниципальную землю в Воронеже, при условии соблюдения гарантий инвесторам.

3. Проведя анализ на рынке жилой недвижимости, можно сделать вывод, что наибольшим спросом в настоящее время пользуются кирпичные дома улучшенной планировки ("нестандартное" жилье, то есть нетиповые проекты). Данные проекты имеют короткие сроки строительства, требуют небольшие капитальные вложения и быстро окупаются.

4. Проведенный анализ также показал, что наибольшим спросом на сегодняшний день на рынке жилья пользуются 2-х и 3-х комнатные квартиры. Тем не менее, спрос на однокомнатные квартиры также довольно высок.

5. В результате развития рынка недвижимости все больше факторов оказывают влияние на выбор жилья. Если на начало становления рынка большее влияния оказывали планировочные факторы (общая площадь, количество комнат, площадь кухни, высота потолков) и факторы месторасположения (удаленность от метро, от центра, значение района для покупателя), то сейчас к ним прибавились новые факторы: архитектурно-конструктивный (год постройки, привлекательность внешнего вида, материал здания), инфраструктура (благоустройство территории, дворовое ограждения, наличие автостоянок) и экология (экологическая загрязненность района, близость к паркам, удаленность от промзоны). Появление этих факторов стало следствием расширения выбора при приобретении жилья.