Оценка эффективности сделок на рынке жилья

 

В условиях рыночных отношений у предприятия формируется четыре показателя прибыли, различающиеся по величине, экономическому содержанию и функциональному: назначению. Основой для всех последующих расчетов служит балансовая прибыль. Это основной финансовый показатель хозяйственной деятельности предприятия. Для расчета налогов, подлежащих уплате в бюджет, определятся следующий показатель - валовая прибыль, а на его основе – прибыль облагаемая налогом. Средства, остающиеся у предприятия после уплаты налогов и других платежей в бюджет называют чистой прибылью предприятия [38].

В строительстве прибылью называют разницу между стоимостью и фактической себестоимостью СМР с учетом компенсации стоимости оказанных услуг и других статей (балансовая прибыль).

Прибыль – это один из важнейших показателей деятельности предприятия, представляющий собой часть доходов, остающихся после компенсации текущих затрат.

Рассмотрим следующую методику определения балансовой прибыли инвестора.

Прибыль (П) равна:

 

П = Д - (Зо - Пкр),

 

где Д - доходы инвестора от реализации квартир и нежилых помещений, руб.;

Зо - общие затраты на строительство объекта, руб.;

Пкр - общая сумма средств, которая должна быть возвращена банку при использовании кредитных ресурсов, руб.

Доход – это экономический показатель, который отражает финансовые поступления в нашем случае от реализации квартир и нежилых помещений.

Совокупный доход можно разделить на доход от реализации и внереализационные доходы. Доход от реализации (Др) - это финансовые поступления от основной деятельности предприятия. А внереализационные доходы (Днр) - доходы от не основной деятельности предприятия, конечным результатом которой является произведенная и реализованная продукция или оказанные услуги (выполненные работы) оплаченные покупателем или заказчиком.

Приведем расчет с использованием приведенной методики:

1. Тип дома - панельный П-44.

2. Площадь участка строительства - 0, 40 га

3. Заказчик - МУЛ "Центр развития жилищного строительства"

4. Генеральный подрядчик-ДСК-1

5. Генеральный инвестор - ООО "Центр недвижимости IT"

6. Начало строительства - январь 2007 года.

7. Окончание строительства - июль 2007 года

8. Сметная стоимость строительства - 4000000 долларов США.

9. Общая жилая плошадь -12000 кв.м. Количество секций - 3

11. Количество этажей - 17.

12.Количество квартир: - всего - 203

- однокомнатных – 68;

- двухкомнатных – 67;

- четырехкомнатных - 68.

13. Средняя цена продажи 1 кв. м:

- начало строительства - 390$;

- середина строительства - 430$;

- готовый дом - 470$.

14. Стоимость эксплуатации объекта после завершения строительства - 3% от сметной стоимости строительства.

15. Расчеты выполнялись в долларах США

Инвестирование проекта ведется при помощи собственных средств инвестора без привлечения кредита в банке и заемных средств. Продажа жилой площади осуществляется после завершения строительства и принятия дома госкомиссией.

Продажа квартир ведется по фиксированной и постоянной цене, которая составляет 470 $ за кв.м.

Реализация жилья осуществляется пять месяцев по следующей схеме:

- 1 месяц - 35 % от общей жилой площади дома;

- 2 месяц-30%;

- 3 месяц - 25 %;

- 4 месяц - 7 %;

- 5 месяц - 3 %.

Небольшой процент продаж в последние месяцы реализации жилья вызван тем, что квартиры последних и первых этажей пользуются наименьшим спросом у покупателей и, как правило, их реализация, вызывающая наибольшие затруднения, происходит лишь в конце. И, наоборот, максимальный процент продаж в первые месяцы - результат наибольшего числа предложений, из которых покупатель может подобрать подходящий для него вариант.

Результаты, получаемые при реализации жилья составляют:

- первый месяц продаж - (35 % * 12000 кв.м/100 %)*470$=1974000 $

- второй месяц продаж - (30 % * 12000 кв.м/100 %)*470$= 1692000 $

- третий месяц продаж - (25 % * 12000 кв.м/100 %)*470$=14}0000 $

- четвертый месяц продаж - (7 % * 12000 кв.м/100 %)*470$ = 394800 $

- пятый месяц продаж - (3% * 12000 кв.м/100 %)*470$=169200 $

Общая сумма от продаж составила: 1974000 $ + 1692000 $ + 1410000$ + +394800 $ + 169200 $ = 5640000 $.

В итоге выручка инвестиционной компании (без учета выплаты налогов составила) - (5640000 - 4000000) = 1640000 $.

Налог на прибыль в Российской Федерации составляет 24%.

Таким образом, прибыль составляет - 1640000 $ * (1 - (24 %/100 %)) == =1246400 $.

Данный вариант реализации жилья предполагает наибольшее получение прибыли, так как квартиры продаются по максимальной из возможных цен. Это связано с тем, что продажа ведется после окончания строительства.

Однако, в связи с нестабильным положением в нашей стране (как показывают результаты предыдущих лет) эта схема подвержена максимальному риску того, что экономическая ситуация на рынке недвижимости может коренным образом измениться и цены на жилье упадут.

Также при строительстве жилого дома можно учесть и предусмотреть факт сезонного колебания спроса-предложения, и предвидеть ценовую ситуацию на рынке недвижимости.

В настоящее время в близлежащих окрестностях Воронежа началось коттеджное строительство.

Малоэтажные жилые комплексы – ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами. Слово "кондоминиум", обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно. Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу "общие стены и крыша – свой двор", в российском обиходе прижилось англоязычное слово "таун-хаус".

Рассчитаем, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж.

Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка – 1000 кв.м.

Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе.

 

Таблица 11 Исходные данные для проведения оценки

	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Цена продажи	65000	78000	56000	70000	54000
Право собственности	полное	полное	полное	полное	полное
Условия финансирования	нерыночные, цена завышена на 3000	нерыночные, цена завышена на 8000	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия рынка (время)	2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
Площадь дома	120 кв.м.	145 кв.м.	120 кв.м.	145 кв.м.	120 кв.м.
Площадь участка	10000 кв.м	12000 кв.м	10000 кв.м	12000 кв.м	10000 кв.м
Кол-во комнат	6	7	6	7	6
Кол-во спален	3	3	3	3	3
Ванна	1	1	1	1	1
Душ	1	1	1	1	1
Подвал	не закончен	не закончен	не закончен	не закончен	закончен
Гараж	есть	есть	есть	есть	нет

 

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

(62000 – 56000) / 156000 = 0.1.

То есть за год цены на рынке вырастут на 10%.

Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид:

70000 – 62000 = 8000.

Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5:

61600 – 59400 = 2200.

Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4:

77000 – 70000 = 7000.

Результаты выполненных корректировок приведены в таблице 12.

 

Таблица 12 Результаты выполненных корректировок

	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект№5
Цена продажи	65000	78000	56000	70000	54000
Передача права собственности	полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка правоспособности	65000	78000	56000	70000	54000
Условия финансирования	не рыночные	не рыночные	не рыночные	не рыночные	рыночные
Корректировка на условия финансирования	- 3000	- 8000	0	0	0
Скорректированная цена	62000	70000	56000	70000	54000
Условия сделки	коммерч	коммерч	коммерч	коммерч	коммерч
Корректировка на условиях сделки	0	0	0	0	0
Скорректированная цена в условиях рынка	2 недели	6недель	1 год	1 год	1 год
Корректировка на условиях рынка	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Скорректированная цена	62000	70000	61600	77000	59400
Местоположение	аналогичное	аналогичное	аналогичное	аналогичное	аналогичное
Размер	120кв.м.	145кв.м.	120кв.м.	145кв.м.	120кв.м.
Корректировка на размер	0	- 8000	0	- 8000	0
Гараж	есть	есть	есть	есть	нет
Корректировка на наличие гаража	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Законченный подвал	нет	нет	нет	да	нет
Корректировка на подвал	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Скорректированная цена	66800	66800	66400	66800	66400
Общая чистая коррекция	1800	11200	10400	3200	12400
То же в %	3	14	19	5	23
От цены продажи общая валовая коррекция	11200	25200	14800	17200	12400
От цены продажи	19	32	26	25	23

 

Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса цен продаж, общий % корректировок, взятых по абсолютной величине, общий % корректировок, определённый как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.

В данном примере мы имеем практически очень узкий диапазон цен продажи – от 66400 до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес – для объекта №5 количество корректировок = 2. Кроме того, сумма общей валовой корректировки для объекта №5 так же почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи объекта №5 – 66400.

 

3. Резервы роста эффективности сделок на первичном рынке жилья