Наймодатель является стороной договора жилищного найма (социального, "коммерческого"), которая обязуется предоставить другой стороне - нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 60 ЖК РФ, ст. 671 ГК РФ).
Наймодатель согласно ЖК РФ обладает значительным числом прав по договору социального найма и несет определенные обязанности (ст. 65 ЖК РФ). Ответственность наймодателя определена ст. 66 ЖК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 65 наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги. Данному праву наймодателя соответствует столь же серьезная обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.
Однако права наймодателя этим не ограничиваются. Так, в соответствии с ЖК РФ:
наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83);
|
|
наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70);
для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя в письменной форме (ст. 72, 74, 76);
наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным ст. 80.
В соответствии с ч. 2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.
Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. У него не может быть других законных пользователей и оно не должно быть занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением.
Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым на законных основаниях принадлежит иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры об этом разрешаются в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо не будет освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно заселению не подлежит;
2) участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Положения в части технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, обеспечения его сохранности в достаточно полном объеме содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.
|
|
Правилами пользования жилыми помещениями предусматривается обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений о профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. По вопросам обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда следует обратиться также к упомянутым выше Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Такая обязанность предусмотрена ст. 65 ЖК РФ и Типовым договором социального найма (подп. "в" п. 5)*(27).
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме наступают последствия, предусмотренные ст. 66 ЖК РФ;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Современное жилое помещение (жилой дом) включает - как неотъемлемые составляющие жилья - инженерное оборудование (газовое, электрическое и др.). Гражданин приобретает (при получении жилого помещения) право на использование санитарно-технического и иного оборудования в доме (см. ч. 2 ст. 61 ЖК РФ). В 2006 г. Правительством РФ были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (постановление от 23.05.2006 N 307). Они определяют порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг, права и обязанности потребителей и исполнителей услуг. Правилами предусмотрена обязанность исполнителя предоставлять потребителю услуги, соответствующие обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм.
Обязанности наймодателя не исчерпываются обозначенными в ч. 2 ст. 65 ЖК РФ. Согласно ч. 3 этой же статьи наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Статьей 81 ЖК РФ предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к нему с такой просьбой. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления нанимателем.
Согласно ст. 29 Кодекса наймодатель обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в случае самовольного переустройства этого помещения. Статья 87 ЖК РФ предусматривает, что в случае перевода жилого помещения в нежилое (или признания его непригодным для проживания) выселяемым из этого помещения гражданам наймодатель предоставляет другое жилье.
Еще одна обязанность наймодателя - предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы не могут быть произведены без выселения (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ).
Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договору социального найма, в связи с другими обстоятельствами, предусмотренными ст. 95 ЖК РФ.
Если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое нанимателем и членами его семьи жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).
|
|
Согласно Типовому договору социального найма наймодатель обязан принимать участие в своевременной подготовке жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях (подп. "е" п. 5).
Кроме того, Типовым договором предусмотрена обязанность наймодателя информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ, а также ряд иных обязанностей.
В значительном объеме обязанности наймодателя обозначены Правилами пользования жилыми помещениями, утв. постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Что касается прав и обязанностей наймодателя жилого помещения по договору "коммерческого" найма, то они определены статьями гл. 35 ГК РФ. Так, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма в случаях и в порядке, установленных ст. 687 ГК РФ. Обязанностью наймодателя является надлежащая эксплуатация жилого дома; проведение капитального ремонта жилого помещения, если иное не установлено договором найма (ст. 676 и 681 ГК РФ).
См. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма