Общая характеристика отрасли

Строительная отрасль является одной из важнейших отраслей экономики. Развитие инфраструктуры (дорог, больниц, качественного жилья) способно на себе вытащить и запустить мотор всей экономики. И именно по здоровью строительной отрасли можно определить, как себя в целом чувствует экономика страны. Объем ввода жилья в 1990 году в СССР составил примерно 62 млн м2, в 90х произошло двукратное падение, и лишь к 2008 на взлете сырьевых цен мы превзошли уровень 1990.

И это при том, что цены на московскую недвижимость за тот же период выросли в 40 раз. Как и в остальной экономике, этот ошеломляющий рост основывался на дешевых кредитах с запада и бьющих все рекорды нефтяных ценах. Кризис положил этому конец, и стоимость кв.м. в среднем упала на треть. Но в ближайшем будущем мы можем увидеть обратную картину так, как объекты с высокой степенью готовности уже вышли на рынок, новые заморожены, что при сохранение нефтяных цен на нынешнем уровне или их росте, приведет к дефициту и росту стоимости жилья.

Подобные резкие скачки стоимости говорят о большой спекулятивной составляющей в ценах, но под 40 кратным ростом стоимости есть и фундаментальная база:

1. На каждого жителя США приходится в среднем 65 м2 жилья, в то время, как на каждого россиянина, в среднем около 20 м2 (в т.ч в Москве).

2. Более 96 млн м2 (3,2% всего жилищного фонда) находится в ветхом и аварийном состоянии, в котором проживают около 6 млн человек.

3. 24% (720 млн м2) всего жилищного фонда не имеет водопровода, 28% (840 млн м2) не имеет канализации, 37% (1110 млн м2) не оборудовано горячим водоснабжением.

Спрос на недвижимость есть и очень большой, но его платежеспособность вызывает сомнения. Оценивая уровень обеспеченности жильем граждан той или иной страны, оперируют показателем - уровень доступности жилья. Этот уровень рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 м2 к среднему годовому доходу семьи, состоящей из 3х человек. К сожалению, за последние годы уровень доступности жилья стал меньше. Если в 2005 этот показатель составлял 4 года, то сейчас этот срок вырос до 5 лет. В большинстве стран ипотека и государственные программы решают эту проблему, но у нас и в лучшие времена они оставалась уделом немногих, по оценкам только 20% семей в России могли позволить себе ипотеку, а в кризис в отношении ее доступности нас отбросило еще дальше.

Что же касается предложения, то оно характеризуется неадекватным соотношением цена/качество, 3х комнатная квартира в Москве стоит столько же, как и большой дом в Лос-Анджелесе, около $400 тыс. Причиной этого наряду с общими проблемами нашей экономики (устаревшими технологиями, дефицитом кадров и т.д.) являются:

· Высокая бюрократизация строительства — на все согласования по возведению дома в России уходит порядка 2х лет, в США около месяца.

· Российские СНиПы (строительные нормы и правила) значительно жестче, чем западные. Так, в Европе гораздо мягче требования к межэтажным перекрытиям: они могут быть тоньше, без применения арматуры. И хотя формально СНиПы перестали быть обязательными, крайне сложно получать строительные согласования без соответствия им. Например, это касается применения новых материалов в строительстве.

· Еще одна проблема строителей — генеральные планы развития территорий. В ряде регионов их просто нет. Или одним земельным участком распоряжается регион, а другим — какое-нибудь федеральное ведомство. В итоге девелопер, строящий элитное жилье, не знает, что будет построено по соседству — другой поселок, склад или автомагистраль. Он сильно рискует и закладывает эти риски в стоимость строительства.

Разделяя все пороки российской экономики, ближайшее будущее строительной о
трасли также напрямую связано с сырьевыми ценами.

Даже используя грубые цифры, простой эконометрический анализ показывает, что цены на недвижимость почти на 80% определяются, стоимостью нефти. При наличии более точных данных, зависимость приблизилась бы в плотную к 90%. Но и эти расчеты позволяют нам посмотреть прогнозную цену м2, в итоге мы получаем цифру равную примерно $4010, а значение индекса IRN сейчас $4030, т.е почти полное совпадение.