Конструкция правового режима земли

 

Некоторые правовые системы, в которых существует классификация разных форм имущества, предусматривают разграничение движимого и недвижимого имущества. В английском праве такого деления нет*(73). Более того, в силу исторических причин существует значительная разница между реальным и личным имуществом. Земля - реальное имущество. Исторические корни основания разграничения реального и личного имущества связаны с разными способами правовой защиты в случае нарушений имущественных прав*(74).

Как в Риме, так и в Англии правовая система постепенно и постоянно развивалась на базе своих источников. Нет лучшей иллюстрации того факта, что английское земельное право развивалось именно на основе реальных исков. Реальный иск означал требование о возврате определенной вещи. Такие иски могли быть предъявлены только для защиты определенных интересов или нематериальных прав в отношении земли. Любой иск, в котором содержалось требование о возврате земли, классифицировался как реальный иск*(75).

Термин "real property" ("реальное имущество") имеет особое значение для земельного права. Термин "реальное имущество" обычно переводится с английского языка применительно к концепции гражданского права как недвижимое имущество. Однако в современном английском имущественном праве считается, что правильным является применение термина "земля". Именно понятие "земля" является концепцией, определяющей режим реального имущества.

Как полагает Элизабет Кук, термин "real" ("реальный") прост. Он происходит из средневекового права, которое регулировало средства правовой защиты. Имущественное право защищает право исключать других лиц и, следовательно, обеспечивает средства правовой защиты, когда у кого-либо отнято имущество. Применялись разные средства защиты. Суды разделяли точку зрения, что для большинства вещей в таких случаях адекватной является денежная компенсация, но не в отношении земли. Если я забрал вашего сокола или рыцарские доспехи и распорядился ими, меня заставят заплатить за причиненный ущерб. Но если я отнял у вас вашу землю, уникальность этой земли требует того, чтобы именно данная земля была вам возвращена. Слово "реальный" происходит от латинского слова "res" - "вещь", и для земли средством защиты может быть только возвращение именно этой вещи*(76). Термин "реальное имущество" имеет технико-юридическое значение, основанное на старом праве наследования, которое с 1925 г. не применяется в Англии. Реальное имущество включало freehold (безусловное право собственности), но не аренду, поэтому эти две формы собственности ранее разграничивались при наследовании. Однако после 1925 г. все имущество стало предметом единого права наследования. Понятие "земля" является наиболее обоснованным при определении реального имущества.

Роберт Секстон и Барбара Богуш критически относятся к выделению понятия "реальное имущество". Эти авторы пишут, что во многих зарубежных правовых системах имущество (и права на него) подразделяется на два вида: движимое и недвижимое. Это разграничение совершенно логично. Вся земля, включая здания, является недвижимостью, все другое имущество - движимое. К сожалению, английское право и другие правовые системы, такие как право Австралии, Ямайки, содержат менее логичное разграничение*(77).

Юридическое понятие "земля" сформулировано в Акте 1925 г. "Об имущественном праве" (ст. 205 (1) (ix)). "Земля" включает землю, находящуюся в любом владении, рудники, полезные ископаемые, как добытые, так и недобытые, здания или части зданий (независимо от того, как они разделены: горизонтально, вертикально или иным образом) и другие материальные наследуемые права, а также manor (мэнор)*(78), advowson (эдвовсон)*(79), ренту и иные нематериальные наследуемые права, а также сервитут, право, привилегию или прибыль от земли*(80).

Кроме того, согласно Акту 2002 г. "О регистрации земли" (ст. 132 (i)) "земля" включает: а) здания и другие сооружения; б) землю, покрытую водой; в) рудники и полезные ископаемые, извлеченные и неизвлеченные на поверхность земли.

Существуют поверхность земли, пространство под поверхностью земли и воздушное пространство над поверхностью земли. Это обстоятельство иллюстрирует очень важный факт, касающийся земли, который свидетельствует о том, что земля имеет три измерения. Разные лица могут владеть разными пространственными уровнями земли*(81). По выражению Марка Томпсона, сфера распространения права собственности на землю представляет собой нечто, вводящее в заблуждение: тот, кто владеет землей, владеет всем вверх до небес и вниз до центра Земли. Этот принцип был сформулирован еще в римском праве в XIII в.: "Cuius est solum eius est usque ad coelum et ad inferos". Неудивительно, что такое категоричное утверждение особенно в современном мире порождает проблемы*(82).

Юридическое понятие "земля" в английском праве означает значительно больше, чем земля в ее физическом состоянии. В это понятие включаются не только верхний слой земли, рудники и полезные ископаемые, но и здания, части зданий, построенные на земле, а также материальные и нематериальные наследуемые права на землю, такие как сервитут и др. Corporeal hereditaments (материальные наследуемые права) представляют собой права, которые имеют определенные реальные или вещественные характеристики. Они касаются зданий и сооружений, всего того, что произрастает на земле, кустов, деревьев или того, что находится под землей, например, полезных ископаемых. Ими признаются соответствующая часть земли и земля как физическое тело.

Английское право признает, что имущественные права на землю касаются определенного пространства под поверхностью земли, ограниченного границами земли. Землевладелец может передать самостоятельные титулы на это пространство. В результате другие лица могут владеть на титуле freehold (безусловном праве собственности) или leasehold (аренды) подземной пещерой, подземным хранилищем или слоем полезных ископаемых. Владелец поверхности земли может распорядиться пространством под поверхностным слоем земли, сохранив титул только на почву.

Пределы распространения права собственности под поверхностью земли были определены в решении суда по делу Bocardo SA v. Star Energy UK Onshore Ltd*(83). Компания "Стар Энерджи" осуществляла бурение на нефть со смежного участка диагонально под землей, принадлежавшей Бокардо. Последний предъявил иск о нарушении границ владения (trespass)*(84). Верховный суд пришел к выводу о том, что собственник земли является "собственником пространства под ней, включая полезные ископаемые, которые могли быть там найдены, если они только не были отчуждены путем передачи титула по правилам общего права и по закону кому-либо иному. Соответственно "Стар Энерджи" нарушила границы владения Бокардо.

Если земля граничит с публичной дорогой, которая проложена через частные землевладения, то сфера владения подземным пространством расширяется. Действует презумпция, что землевладелец владеет подземным пространством до середины дороги. Землевладельцы могут сооружать подвалы, погреба, подземные помещения, и в некоторых случаях лестницы для входа в эти помещения могут быть сооружены за пределами границ поверхности земли.

Право на подземное пространство охватывает также право на полезные ископаемые и другие неорганические вещества, которые находятся в недрах (камни, гравий, песок, глину) и составляют часть реального имущества. Согласно ст. 205 (1) (ix) Акта 1925 г. "Об имущественном праве" рудники и полезные ископаемые входят в понятие "земля". Они могут находиться в собственности владельца земли, либо владеть ими может иное лицо. Однако право собственности не распространяется на месторождения угля (Акт 1994 г. "Об угольной промышленности" (ст. 1 (1), 7 (3)). Все права на нефть и газ принадлежат Короне, т.е. государству (Акт 1998 г. "О нефти" (ст. 1 (а), 2 (1)).

Землевладелец, обладающий титулом на землю, имеет в отношении всех объектов, находящихся в его земле, преимущественное право по отношению к праву лица, которое нашло вещь. Однако по общему праву предметы, сделанные из золота или серебра и спрятанные в земле, принадлежали Короне. До 25 сентября 1997 г., когда вступил в силу Акт 1996 г. "О сокровищах", предметы из серебра и золота, найденные в утаенном месте, которые были явно спрятаны их собственником, но не были обратно востребованы, принадлежали Короне.

Пробелом в правилах общего права было то, что они не обеспечивали охраны археологических находок, если только они не были сделаны из золота или серебра. Действовало правило "драгоценного клада". Согласно решению суда по делу Attorney General of the Duchy of Lancaster v. G E Overton (Farms) Ltd*(85), если монеты не являются сокровищами, то они являются собственностью владельца земли, а не того, кто их нашел.

Примером также может служить дело Elwes v. Brigg Gas Co.*(86) На глубине шести футов*(87) под поверхностью земли было найдено древнее судно. Решением суда было признано, что оно принадлежит лендлорду, а не арендатору, который его нашел. Основанием для этого послужил вывод: лендлорд был владельцем земли и того, что находится под ее поверхностью, в тот момент, когда была предоставлена аренда. Лендлорд был признан владельцем этого имущества, и соответственно его притязания были наиболее обоснованными. В решении суда по делу South Staffordshire Water Co. v. Sharman*(88) два золотых кольца, найденные рабочими в грязи на дне бассейна при его очистке, также были признаны частью земли, т.е. собственностью землевладельца.

В деле Waverly Borough Council v. Fletcher*(89) городской совет запретил использовать металлоискатели на территории городского парка. Для этого в парке были развешаны соответствующие объявления, которые, однако, часто срывали. Ответчик не знал о таком запрете и с помощью металлоискателя нашел средневековую бронзовую брошь на глубине девяти футов. Ответчик предъявил эту брошь в полиции, где ему отказали в праве на находку. После этого городской совет предъявил иск о признании его права на найденную брошь, и суд удовлетворил его требование.

Акт "О сокровищах" отменил правило "драгоценного клада". Согласно ст. 1 Акта "О сокровищах" сокровищем являются любой найденный объект, которому по меньшей мере 300 лет и который не является монетой, но сделан из металла, содержащего не менее 10% драгоценных металлов; находка, представляющая собой не менее двух монет, которым не менее 300 лет и которые содержат указанный процент драгоценных металлов; монеты, изготовленные не менее 300 лет назад. Сокровищами признаются также определенные вещи, которым по меньшей мере 200 лет, а также драгоценные клады. Сокровищами не являются объекты природного происхождения и добытые полезные ископаемые. Цель этого Закона - содействовать охране антикварных вещей, которые являются частью национального наследия.

Акт применяется в отношении предметов, которые отвечают признакам понятия "сокровище" и найдены в Англии, Уэльсе и Северной Ирландии. Находка, которая может быть признана сокровищем, должна быть доставлена коронеру в течение 14 дней. Несообщение о находке является уголовным преступлением. Предусмотрена выплата вознаграждения в одинаковых пропорциях лицу, нашедшему сокровище, и землевладельцу, на земле которого оно найдено.

Несмотря на то что в 1996 г. был принят Акт "О сокровищах", в отношении широкого круга объектов в Англии и Уэльсе продолжает применяться старое правило общего права о находках со всеми его противоречиями и недостатками. Право на найденный объект основано главным образом на приоритете владения: лицо, которое первым завладело предметом, имеет титул против любого, за исключением настоящего владельца. Это правило имеет, по меньшей мере, одно исключение: владение, которое возникло в результате нарушения границ владения, может быть недействительным против владельца той земли, границы которой были нарушены, несмотря на то, что землевладелец не владел найденным объектом*(90).

Если предмет найден на земле, то право собственности на него иногда бывает трудно определить. В решении по делу Elwes v. Brigg Company*(91) суд пришел к выводу, что, если предмет найден на земле, то нашедший его имеет на него право. В деле Bridges v. Hawkesworth*(92) истец нашел пакет на полу в торговом зале магазина. Выйдя из магазина, он обнаружил в пакете большую сумму денег и потребовал признать его право на них. Суд решил, что если бы он нашел их на улице, то мог бы требовать это. Тем не менее, поскольку магазин был открыт для публики, люди могли войти в магазин в любое время, деньги были брошены в помещении магазина, являвшемся его публичной частью, они никогда не находились под охраной владельца магазина. Поэтому суд признал право нашедшего на находку.

Современное право детализирует эти правила более четко. Сегодня владелец земли может также иметь право на вещь, если у него было намерение осуществлять контроль над землей и над всем, что на ней найдено. И, кроме того, решение этого вопроса зависит от того, кто нашел вещи: лицо, которое находилось на земле правомерно, или нарушитель границ владения.

Данный вопрос был разрешен в деле Parker v. British Airways*(93). Истец находился в комнате отдыха для пассажиров первого класса, где он нашел на полу браслет. Он отнес его сотрудникам аэропорта, сообщил свое имя и адрес и попросил их известить его, если собственник браслета не будет найден. Позднее он выяснил, что ответчик - авиакомпания продал браслет за 850 фунтов, и потребовал вернуть ему эту сумму. Его иск был удовлетворен. На основании фактов, выявленных по этому делу, в удовлетворении притязаний авиакомпании было отказано, потому что, хотя доступ в комнату отдыха был разрешен только пассажирам первого класса, компания не предприняла каких-либо попыток поиска потерянных предметов и контроля за своим имуществом.

Вопросы о принадлежности найденной вещи решаются на основании того, кто имеет лучшее, т.е. преимущественное, право на движимую вещь. Лицо, которое нашло потерянную или брошенную вещь, будет иметь лучшее право на нее, чем кто-либо иной, кроме настоящего собственника*(94), если только владелец земли, на которой найдена вещь, не имеет лучшего права на нее. Для того чтобы иметь лучшее право, чем лицо, нашедшее вещь, владелец должен заявить о своем намерении осуществлять контроль над землей*(95) и вещами, которые могут быть на ней найдены.

В деле Moffat v. Kazana*(96) ответчик нашел деньги, спрятанные в коробке для печенья в своем доме, который он купил тремя годами ранее. Было доказано, что деньги принадлежали продавцу этого дома, который совершенно забыл о них. Он умер, и земля была продана ответчику. Суд решил, что скончавшийся владелец дома имеет действительное право на эти деньги, так как настоящий собственник имеет лучшее требование на имущество, чем лицо, обнаружившее находку, или землевладелец, на чьей земле были найдены вещи, несмотря на то что собственник их оставил. Судья Врэнгхем так выразил свое мнение по этому поводу: "Поскольку мистер Рассел никогда не избавлялся от этих банкнот, скажем, никогда не отказывался от своего права собственности на банкноты, то он продолжал быть их собственником, и если он продолжал быть их собственником, то он имел титул на эти банкноты, который никто другой, был ли он владельцем земли, где их нашли, или лицо, которое их нашло, или кто-либо иной, не может иметь".

Понятие "земля" охватывает также определенное пространство над поверхностью земли. Утверждение, что понятие "земля" включает неопределенную сферу воздушного пространства, приводит к абсурдному выводу, вытекающему из норм обычного права, согласно которому спутник в космосе совершает нарушение границ владения каждый раз, когда он пролетает над садом, находящимся в пригороде*(97).

Сейчас больше нельзя сказать, что тот, кто владеет землей, имеет права, распространяющиеся до небес. Тем не менее в течение длительного времени считалось, что физическое вторжение в пространство над чужой землей могло представлять нарушение границ владения. В деле Kelsen v. Imperial Tobacco Co. (of Great Britain and Ireland Ltd)*(98) суд вынес решение убрать рекламный знак, который был установлен над магазином истца, поскольку были нарушены границы воздушного пространства над землей. Причиной предъявления такого иска было нарушение границ владения, вторжение в пространство над чужой собственностью, а не причинение неудобств, поскольку такое вторжение никоим образом не влияло на условия использования земли. Считалось, что землевладелец имеет право возражать против того, чтобы кто-либо размещал над его землей, например, провода линии телефонной связи, причем на любой высоте. Соответственно, землевладелец имеет право обрезать ветки деревьев соседа над своим участком.

Вопросы полетов воздушных судов урегулированы в ст. 76 Акта 1982 г. "О гражданских воздушных судах", которая предусматривает, что не может быть предъявлен иск о нарушении границ владения или причинении неудобств в случае полетов судов на разрешенной высоте. Эта норма является выражением общего правила, сформулированного судом еще в 1815 г., о том, что владелец воздушного шара, пролетающего над чужой землей, не совершает нарушения границ чужого владения*(99).

Ограничение имущественных прав на воздушное пространство было подтверждено в решении суда по делу Bernstein of Leigh (Baron) v. Skyviews & General Ltd*(100). Ответчик летал на легкомоторном самолете над деревенским домом истца, чтобы сфотографировать его, а потом фотографии продать истцу. Истец Лорд Бернстейн предъявил иск о нарушении границ владения и частной жизни, однако он проиграл дело. Суд решил, что право, распространяющееся "до небес", должно быть ограничено для того, чтобы обеспечить баланс прав собственника по использованию его земли и прав общества по использованию воздушного пространства.

Нижнее воздушное пространство может существовать в качестве отдельной части реального имущества. Воздушное пространство можно передать или сдать в арену*(101), его можно принудительно купить*(102). Такое положение имеет практическое значение, например в случае строительства надземных дорожных переходов, автомобильных мостов.

В современном обществе права собственника на воздушное пространство над его землей ограничиваются на такую высоту, какая необходима для обычного использования земли и возведенных на ней сооружений. На нижнюю часть воздушного пространства собственник имеет право контроля, который необходим ему для обоснованного пользования поверхностью земли. Пределы этого пространства распространяются до высоты 150-200 м над уровнем крыши дома. Это минимально допустимое расстояние для пролета воздушных судов (Правила воздушного регулирования 1996 г.). Вторжение в это пространство как независимую часть реального имущества рассматривается как нарушение границ владения или причинение неудобств. Собственник земли вправе признать лицо, приземлившееся на его участок, нарушителем границ его владения.

Суд в решении по делу Laiqat v. Majid*(103) признал, что установка воздухозаборника на высоте 4,5 м от поверхности земли, который выдавался на расстояние 750 мм в глубь сада истца является нарушением границ владения. Судья Сибер, основываясь на более старых судебных решениях, таких как Kelsen v. Imperial Tobacco Ltd, вынес решение, что такие действия были нарушением границ владения воздушным пространством истца. Это было проникновение на высоте, на которой суды ранее признавали как нарушение границ владения, и не имеет значения, что воздухозаборник в действительности не препятствовал нормальному, обычному использованию сада истца.

В определении понятия "земля" в ст. 205 Акта 1925 г. "Об имущественном праве" упомянуты также здания или части зданий независимо от того, как они разделены: горизонтально, вертикально или иным образом. Таким образом, понимание земли не ограничивается открытыми пространствами, такими как поля, парки и сады, она в полной мере распространяется на здания, такие как дома, фабрики, части офисных зданий и квартиры. Основываясь на упоминании о разделе зданий либо горизонтально, либо вертикально, следует вывод о том, что отдельный офис или квартира, находящиеся на определенном этаже, являются землей. Части зданий, выступающие в воздушное пространство, такие как современные балконы или верхний этаж замка Тюдоров XVI в. также, несомненно, являются землей. Даже верхний этаж многоэтажного жилого дома считается землей. Презюмируется, что здание или другое сооружение, которое нельзя переместить без причинения ему ущерба либо разрушения, формирует часть реального имущества*(104).

Проблемным является вопрос о том, при каких условиях и когда chattels (движимое имущество), т.е. такие вещи, как кирпичи, каменные блоки, находящиеся на земле, становятся с юридической точки зрения частью земли. Поэтому важное значение имеет характеристика предметов, которые соединены с землей. В английском земельном праве действует принцип, согласно которому все, что присоединено к земле, становится ее частью. Применение этого принципа приводит к важному разграничению таких понятий, как fixtures (постоянные принадлежности) и fittings (отделимые принадлежности). Путем использования понятия "постоянная принадлежность" обозначаются те предметы, которые были движимым имуществом, но которые, будучи физически соединены или прикреплены к реальному имуществу, стали частью, принадлежностью безусловного права собственности и имуществом владельца земли*(105).

Принадлежность представляет собой движимую вещь, которая в зависимости от цели и способа прикрепления ее к земле или иному реальному имуществу становится частью земли. Отделимые принадлежности - это движимые вещи, имущество, в некоторых случаях соединенные с землей, но не признающиеся ее частью. Это могут быть мебель, оборудование, такие предметы, как кухонная плита, сушилка, полка, которые прикреплены к зданию, но могут быть отделены от него. Есть еще третья категория: вещи, которые соединяют с землей, и они становятся ее частью, но в результате этого они вовсе не признаются в качестве принадлежностей.

Решение вопроса о том, является ли определенный предмет принадлежностью, зависит от степени его физического соединения с землей и цели такого соединения*(106). Такой вопрос возник в деле Elitestone Ltd v. Morris*(107). Истцы были собственниками земли, на которой были построены деревянные бунгало на опорах, врытых в землю, и переместить их с одного места на другое означало бы их разрушение. Вопрос заключался в том, являются бунгало ответчика зданиями или движимым имуществом. Палата Лордов пришла к выводу, что бунгало были зданиями, прикрепленными к земле. Объекты, которые расположены на земле, могут быть классифицированы на три группы: 1) движимые вещи, 2) принадлежности, 3) часть земли или участок земли как таковой. Объекты, относящиеся ко второй и к третьей категориям, признаются частью земли.

Когда сооружения нельзя переместить, не разрушив их, тогда они признаются принадлежностью. В деле Chelsea Yacht and Boat Co. Ltd v. Pope*(108) плавучий дом был пришвартован к понтону и берегу реки Темза, он использовался в качестве жилого дома. Дом плавал по Темзе и иногда опускался на дно реки во время отлива. Истец требовал признания плавучего дома принадлежностью, поскольку он стал частью земли. Суд решил, что поскольку лодку можно легко переместить по воде без причинения ей какого-либо вреда, она продолжает оставаться движимым имуществом. Не обязательно прикреплять плавучий дом к земле, для того чтобы использовать его в качестве жилого дома.

В деле Mew v. Tristmire*(109) истцы проживали в старых плавучих домах на деревянных платформах в гавани. Они требовали признать, что их плавучие дома являются частью земли, для того чтобы они могли защитить свои права на основании Акта "Об арендной плате". Апелляционный суд вынес решение, что их плавучие дома являются движимым имуществом. Эти дома можно было доставить в порт как движимые объекты, поскольку их легко можно было передвинуть с одного места на другое, не причинив им вреда. Дома нельзя было рассматривать как объекты, находящиеся на платформах, на которые их подняли. Не имеет значения, что они очень хрупкие и их затруднительно переместить. Нужно принимать во внимание намерение лиц в то время, когда эти плавучие дома пришвартовали к земле.

Признание предметов, представляющих собой сооружения, в качестве принадлежностей зависит от ряда условий. Так, каменные блоки, положенные друг на друга и не скрепленные цементом, формируют каменную стену, которая становится частью земли, хотя те же самые блоки, размещенные на строительном участке и положенные друг на друга в форме стены, не становятся частью земли.

Решение рассматриваемого вопроса зависит также от того, каково было намерение лица, создающего такой предмет, и какой может быть причинен ущерб этому предмету в случае его перемещения. Признание вещи принадлежностью земли главным образом зависит от того, каков будет ущерб, причиненный остающемуся имуществу, в случае удаления конкретного предмета*(110). По общему правилу, если предмет не соединен с землей, он не признается принадлежностью. Объекты, которые находятся на земле в силу земного притяжения и их веса, например голландский сенной сарай*(111), вряд ли могут быть признаны принадлежностями*(112).

Не признаются также принадлежностями теплицы. В деле Deen v. Andrews*(113) рассматривался вопрос, является ли теплица зданием и должна ли она перейти к покупателю по договору продажи земли "вместе с фермерским домом и другими зданиями". Суд пришел к выводу, что теплица - это не сооружение согласно ст. 62 (1) Акта 1925 г. "Об имущественном праве", кроме того, теплицы обычно по истечении определенного периода перемещают с одного места на другое.

Современная концепция, связанная с разграничением постоянных принадлежностей и отделимых принадлежностей, концентрирует особое внимание скорее на том, какова цель присоединения, чем на способе присоединения. Тем не менее остается важным вопрос, является ли спорный предмет частью здания или земли. Так, в деле Leigh v. Taylor*(114) гобелен, прикрепленный гвоздиками к деревянным рамкам, не был признан принадлежностью. Цель, ради которой он был прикреплен к зданию, заключалась в том, чтобы он служил украшением, а не чтобы укреплял конструкцию здания.

Вопрос о том, являются ли обычные предметы домашнего обихода в доме принадлежностями, был детально рассмотрен в деле Botham v. TSB Bank, plc.*(115), в котором апелляционному суду пришлось рассматривать статус 109 различных предметов в квартире. Вопрос заключался в том, являлись ли они частью обеспечения ипотечного залога, т.е. были ли они принадлежностями. Все предметы были разграничены на девять категорий, восемь из которых были предметом спора. Самыми важными предметами были ковры, занавеси, люстры, газовые плиты, кухонный гарнитур, сушилки в ванной, стиральная машина и даже суповые тарелки.

Важное значение имеют предметы, которые соединены с землей арендатором, поскольку он владеет землей в течение ограниченного периода и должен вернуть землю лендлорду по окончании срока аренды. Если предметы соединены с землей таким образом, что они стали принадлежностями, то они становятся частью земли и принадлежат лендлорду. Для того чтобы избежать этой несправедливости, действует ряд правил.

Если арендатор присоединяет принадлежность, то он может ее забрать в любое время в течение срока аренды, в конце этого срока или даже после его окончания. Однако арендатор должен действовать добросовестно и избегать причинения вреда. В деле Mancetter Developments Ltd v. Garmanson Ltd*(116) арендатор установил на фабрике систему вентиляции. Это были принадлежности, созданные арендатором. После того, как они были им удалены, в стенах фабрики остались дыры. Арендатор был признан виновным в причинении вреда имуществу собственника.

Существуют три категории принадлежностей, созданных арендатором.

К первой категории относятся trade fixtures (торговые принадлежности). Такие принадлежности арендатор использует, осуществляя деятельность в сфере торговли: бойлеры, машинное оборудование и тому подобные отделимые принадлежности. При разрешении споров по поводу таких предметов рассматриваются следующие вопросы. Является ли такой предмет принадлежностью? Если это принадлежность, является ли она торговой принадлежностью и, следовательно, может ли арендатор ее забрать?

Ко второй категории относятся ornamental fixtures (принадлежности, которые служат украшениями). В деле Martin v. Roe*(117) было признано право арендатора забрать вещи, соединенные с землей для целей украшения, которые можно было удалить, не причиняя вреда земле. На основании применения критерия "цель присоединения" эти предметы нельзя рассматривать как принадлежности, они могут быть удалены арендатором любым способом.

К третьей категории относятся agricultural fixtures (сельскохозяйственные принадлежности). Арендатор фермы согласно Акту 1995 г. "О сельскохозяйственной аренде" (ст. 8) имеет законные права удалить любые принадлежности, которые были соединены с землей, причем в этих случаях допускается причинение вреда. Сельскохозяйственные принадлежности принадлежат арендатору.

Юридическое понятие "земля" охватывает все деревья, кусты, живые изгороди, растения и цветы, произрастающие на ней, независимо от того, выращивают их специально или они растут в диком состоянии. Такие формы растительности соединены с реальным имуществом и соответственно являются частью титула, которым обладает землевладелец. При этом максимальная высота некоторых пород деревьев и живых изгородей регулируется статутом (ст. 65-84 Акта 2003 г. "Об антисоциальном поведении").

Дикие животные не принадлежат никому. Собственник земли, на которой находятся дикие животные, имеет право поймать или убить этих животных. Туша убитого животного принадлежит землевладельцу независимо от того, кто его убил*(118).

Действуют следующие правила, касающиеся прав на воду. Согласно ст. 132 (1) Акта 2002 г. "О регистрации земли" земля, покрытая водой, признается "землей". Поток воды, который течет в определенном, известном русле, канале, или вода, просачивающаяся в почве, не является объектом права собственности по общему праву. Поэтому озеро и пруд, которые находятся в пределах границ участка земли, являются частью этой земли, и дно реки или морское дно - также часть земли. Однако вода, извлеченная из потока или подземного источника, становится объектом имущественных прав с момента фактического владения*(119). Так же и вода, которая находится в каком-либо хранилище, будет являться собственностью лица, владеющего этой водой*(120).

Права на воду зависят от того, является вода неподвижной или она представляет собой водный поток, приливная она либо нет. Считается, что неподвижная вода, такая как пруд или озеро, формирует часть земли, на которой она находится, и землевладелец может делать с ней все, что захочет, соблюдая при этом требования Акта 1991 г. "О водных ресурсах". Землевладельцы имеют некоторые естественные права в отношении рек, протекающих через их земли. Они могут ловить рыбу в реке (если только это право не принадлежит кому-нибудь другому) и имеют право на поток воды, не изменяя его объема. Они не могут забирать воду из реки, причиняя ущерб землевладельцам ниже по течению реки, и имеют право препятствовать землевладельцам выше по течению реки забирать воду в объемах, приводящих к уменьшению потока воды. Что касается забора воды, то эти вопросы сейчас регулируются Актом 1991 г. "О водных ресурсах", который ограничивает объем забираемой воды.

Землевладельцы не имеют естественных прав на подземные воды, т.е. воды, которые просачиваются в их земле. При условии соблюдения статутных ограничений они могут осуществлять забор подземных вод столь долго, сколь они действуют обоснованно*(121). Если границей земли являются приливные воды, то граница земли может быть зафиксирована, или она может меняться в связи с изменением береговой линии*(122). Если границы не установлены, то границы земли передвигаются вместе с водой, поэтому площадь земли либо увеличивается, либо, наоборот, уменьшается. Это процесс, известный как приращение или размыв речных берегов. Статья 61 Акта "О регистрации земли" предусматривает, что к зарегистрированному титулу на землю так, как он отражен в регистре, т.е. имеющему определенные границы, доктрины приращения или размыва речных берегов не применяются.

В решении суда по делу Wibberly (Alan) Building Ltd v. Insley*(123) сформулировано правило "о живой изгороди и канаве", которое иначе называется правилом о границах земли. Суть этого правила заключается в том, что когда границей земли является живая изгородь и канава, тогда граница пролегает вдоль края канавы по дальней стороне живой изгороди. Предполагается, что когда владелец земли первым выкопал канаву, то он разместил выкопанный грунт на своей земле, а не на земле соседа. Если это правило не применяется, то естественной границей земли будет живая изгородь.

Определение понятия "земля" включает также нематериальные права, которые называются incorporeal hereditaments (нематериальные наследуемые права). Упоминание о нематериальных наследуемых правах содержится в ст. 205 Акта 1925 г. "Об имущественном праве". Термин "нематериальные" означает вещи, не имеющие физической формы (невещественное имущество), такие как права на получение ренты от использования земли, на проход, на свет и два древних права, о которых говорится в ст. 205 (1) (ix): advowson (право выбирать священника на должность приходского пастора) и manor (феодальное поместье).

Нематериальные наследуемые права формируют часть земли. Как отметил Лорд Вилберфокс в решении суда по делу National Provincial Bank Ltd v. Ainsworth*(124), до того, как право или интерес будут отнесены к категории имущества или права, касающегося имущества, они должны быть определены, осознаны третьими лицами, эти права или интересы должны быть способны по своей природе быть присвоенными третьими лицами и иметь определенную степень постоянства и устойчивости. Нематериальными наследуемыми правами являются права в отношении чужой земли, и они следуют юридической судьбе земли. Это, например, сервитут, который предоставляет право прохода через соседскую землю. Если собственник земли с правом прохода через чужую землю передает эту землю другому лицу, то это лицо, приобретая титул предшественника, приобретает также право прохода через соседскую землю (ст. 62 (1) Акта 1925 г. "Об имущественном праве").

Что касается права выбирать священника, то это право ныне вышло из употребления. Мэнориальные права, между тем, хотя и имеют главным образом чисто церемониальный характер, иногда используются, они не совсем умерли и похоронены. В деле Bekewell Management Ltd v. Roland Brandwood and Ors*(125) бизнесмен купил звание лорда и поместье. После этого он пытался обязать платить большие денежные суммы за предоставление прав прохода через общие земли своего поместья жителей домов вокруг этих общих земель. Жители в течение многих лет ездили через эти общие земли, но он утверждал, что они не имеют на это права. Ему в конечном счете не удалось этого добиться, однако жителям пришлось довольно долго судиться, чтобы отстоять свои права.

В другом деле Crown Estate Commissioners v. Roberts*(126) ответчик купил несколько титулов на древние поместья и пытался признать свое право собственности на большие территории Пембокширского морского побережья. Мистер Робертс требовал признания ряда мэнориальных прав, включая право на останки потерпевших крушение кораблей, некоторые права рыболовства, права на драгоценные клады, на приблудных животных и другие. Суду даже пришлось объяснять суть этих древних прав, приводить определения соответствующих терминов в приложении к судебному решению. Однако все, на что истцу удалось доказать свой титул, было право на половину останков потерпевшего крушение корабля. Его иск не был удовлетворен также потому, что было решение суда по более раннему делу*(127).