2020-09-24
141
Правовая система Канады основана на английском общем праве, которое было унаследовано со времен, когда Канада была колонией Соединенного Королевства, за исключением провинции Квебек, правовая система которой имеет источником французское гражданское право. Желание населения Канады, сделавшего в свое время выбор остаться более тесно связанным с Великобританией, оказало сильное влияние на развитие имущественного права, основой которого является общее право Англии. Канадские суды при рассмотрении имущественных споров были обязаны следовать правилам, которые были выработаны английскими судами. Несмотря на то что это требование было отменено в 1949 г., канадские суды продолжают ориентироваться на решения, которые выносят английские суды, и, кроме того, опираются на прецеденты американских судов, хотя и в меньшей степени.
Издание статутов, регулирующих права на реальное имущество, отнесено к компетенции провинций и территорий еще согласно Акту 1867 г. "О Британской Северной Америке" (Конституционному акту, как он теперь называется). На федеральном уровне действует Акт 1991 г. "О федеральном реальном имуществе и федеральных недвижимостях"*(529).
Имущественное (земельное) право Канады регулирует вопросы freehold estates (титулов на землю), leasehold estates (аренды), права собственности, ограниченных имущественных прав, aborigenal titles (прав коренных жителей на землю и природные ресурсы), получения разрешений, нематериальных наследуемых прав на реальное имущество, соглашений об ограничениях, прав на обратный переход имущественных прав первоначальному собственнику или его наследнику, последующих имущественных прав, возникающих по прекращении имущественного права другого лица, доверительной собственности, совместной собственности, семейного имущества и некоторые другие*(530).
Имущественное право регулирует использование реального имущества лицами и их взаимоотношения, возникающие в этой сфере. Термин имущество обычно определяется как все то, что является объектом права собственности, т.е. вещи как таковые. Другое значение этого термина заключается в том, что имущество - это правовой интерес в отношении вещи, т.е. право или права, признаваемые в правовой системе и подлежащие защите. Термин real (реальный) исторически относится к определенному способу правовой защиты, который может быть применен судом в случае нарушения имущественных прав. Real action (реальный иск) давал право восстановления владения интересом в отношении земли.
Понятие земля имеет особое значение в имущественном праве. Земля постоянна, существует вечно и имеет определенное местоположение. Земля включает поверхность и все, что находится под поверхностью земли, в том числе полезные ископаемые, нефть и др., находящиеся в пределах границ участка, а также все, что находится на поверхности земли: вещи, постоянно прикрепленные к ней, деревья, здания, заборы и воздух над ней, хотя высота воздушного столба над землей ограничена статутами.
Имущественное право Канады основано на праве Англии, поэтому один из главных принципов канадского права предусматривает, что только Корона может владеть землей абсолютно. Все, чем иное лицо может владеть, - это права в отношении земли, и они, как и земля, могут быть обременены определенными интересами на землю. Результатом рецепции английского общего права стало то, что целая сфера права, включая английские статутные реформы, стала частью общего права Канады.
Доктрина владения отвечает на вопрос, как обладать правами на землю, поскольку титулы являются мерилом этих прав. Владение утверждает правила распределения прав на землю и соответствующие им обязательства, но оно не определяет срок их действия. Длительность владения определяется в доктрине титулов. Существуют два главных способа определения права собственности на землю. Первый способ - это время, в течение которого обладатель интереса будет иметь право исключительного владения землей. Такие интересы называются titles in time (титулами на время). Второй способ выражается в определении вида допустимого или ограниченного использования земли. Такие интересы называются интересами less than estate (меньшего значения, чем титул). Владение связано с правом собственности, и в теории общего права принято считать, что землей владеют только от Короны как исключительного собственника.
Владение и титулы формируют основу имущественного права в провинциях и территориях Канады, где действует общее право, хотя все, что связано с феодальными обязательствами, давно не действует. Возможно, единственным феодальным пережитком остался правовой институт выморочного имущества, когда земля возвращается Короне, если нет наследника или другого лица, которое может законно владеть землей после смерти владельца. Однако это старое правило отменено во многих провинциях.
Система владения землей в Канаде была основана на концепции владения землей Короной, и считалось, что землевладельцы фактически владели землей. Владение рассматривалось как соединяющее звено между владением и титулом. Seisin (фактическое обладание землей) являлось юридическим фактом, свидетельствующим о праве владения титулом freehold на землю, т.е. безусловным правом собственности, говорили, что лицо завладело землей.
Владение подразделялось на три главных вида: free tenure (свободное владение), unfree tenure (несвободное владение) и leasehold (аренда). Свободное владение означало, что владелец земли являлся свободным человеком, который мог предъявить в суд real action, т.е. иск о возврате земли, если право владения было нарушено. Несвободное владение означало, что лендлорд обладал полным контролем над землей. Различия между свободным и несвободным владением сейчас упразднены, и, когда общее право стало действовать в Канаде, ситуация была такова, что лица, которые владели землей, владели ею на титуле свободного владения, и этими правами их наделяла непосредственно Корона. Эти права могли быть защищены в суде путем предъявления реального иска. Владение на праве аренды развивалось как отношения между собственником земли и владельцем, определенные в соглашении, заключенном между ними, - аренде.
Современное имущественное канадское право различает два вида титулов: freehold (безусловное право собственности) и leasehold (аренду). Титул fee simple, или freehold, - самое большое возможное по своему объему прав владение, с практической точки зрения представляет собой неограниченное право собственности. Большей частью частных земель в Канаде владеют на титуле fee simple. Титул fee tail, который в Канаде сравнивали с динозавром*(531), переходил только к прямым наследникам, и его главной целью было сохранение имущества в вечном владении семейной династии. Титул fee tail продолжал действовать, пока были прямые наследники владельца: его дети и их наследники. Наследование этого титула могло быть ограничено по мужской или женской линии и даже прямыми наследниками, рожденными определенным лицом. Так, формулировка "дар для дочерей Питера, рожденных от Энн" создавала "fee tail special". Этот титул был отменен в Канаде, в частности в провинции Альберта Актом 2000 г. "Об имущественно праве" (RSA 2000. c. L-7. s. 9). Единственным сохранившимся элементом этого титула может быть возможное условное fee simple - условие, выражающееся в рождении ребенка.
Владение и занятие реального имущества не обязательно влекут правовые последствия, за исключением случая adverse possession (завладения земли лицом, не имеющим на нее титула). Физическая сущность владения может быть различной, поскольку землей как таковой нельзя физически обладать, держать "в руках", поэтому одним из принятых определений владения является порядок наследования имущества.
Иной характеристикой владения является намерение владеть. Собственник земли может иметь намерение владеть предметами, которые находятся на земле, и при этом не быть осведомленным о том, каковы они. Занятие земли не является условием признания права собственности, хотя оно играет существенную роль в случае завладения землей лицом, не имеющим на нее титула, и признания aboriginal (исконного) титула.
Суть существующих в настоящее время титулов на землю заключается в следующем. Титулы на землю определяют временные ограничения права собственности на имущество. Титул представляет собой своего рода кусочек права собственности на определенное время. Титул freehold предполагает, что права будут продолжать действовать через наследников имущества. Титул fee simple - это самый высший титул, известный в праве. "Fee" значит, что он может передаваться по наследству, а "simple" - что этот титул не связан ни с какими условиями, и он может переходить к наследникам либо по завещанию, либо по закону. Fee simple является потенциально вечным, он предоставляет его владельцу самый большой объем вязанки прав, чем любой иной титул.
Обычно частные земли в Канаде находятся во владении на титуле fee simple, но при этом права на рудники и полезные ископаемые зарезервированы за Короной на праве провинции или территории, т.е. эти права предоставлены провинции или территории, основываясь на специальном определении понятия "земля" в имущественном праве. Таким образом, сейчас земли Короны - это земли, которые находятся в публичной собственности.
Life estate (пожизненное владение) - это самый меньший по объему прав титул freehold. Данный титул на землю существует только в течение жизни какого-то определенного лица. Титул возвращается обратно лицу, которое его предоставило, или какому-то другому лицу после смерти того, кому он был предоставлен. Этот титул создавался главным образом на основании завещаний или передач. В канадском имущественном праве эти титулы широко не используются. Другой способ создания титула life estate - случаи, прямо предусмотренные в общем праве, а именно пожизненное владение имуществом умершей жены (curtesy) и вдовья часть наследства (dower). В одних провинциях эти права отменены, в других сохранились, например в законодательстве о жилище с прилегающим участком.
Титул lease (аренда) является интересом в отношении земли в течение определенного промежутка времени. Термин "аренда" определяется как интерес, связанный с владением, и как соглашение, создающее этот титул. Исторически титул аренды признавался меньшим титулом, чем freehold. Интерес аренды основан и вытекает из интереса freehold, и он не может длиться дольше, чем интерес freehold. Это результат действия правила о том, что лицо не может дать другому лицу больший интерес, чем тот, которым он обладает. Титул аренды дает право владения на основании соглашения об аренде. Существует четыре вида титула аренды: 1) estate for years (аренда в течение установленного срока, исчисляемого годами); 2) periodic tenancy (периодическая аренда), например месяц за месяцем; 3) tenancy at will (аренда, срок действия которой определяется по желанию сторон); 4) tenancy at sufferance (аренда с молчаливого согласия), т.е. без разрешения. Наиболее распространенным видом аренды является титул аренды с установленным сроком.
Аренда является временной передачей земли, в результате которой право исключать занятие и владение землей иными лицами предоставлено лендлордом арендатору. Титул аренды определяет длительность владения, и в течение срока действия аренды право владения лендлорда приостановлено. По истечении срока аренды арендатор должен оставить землю и право владения возвращается лендлорду.
Параллельные, т.е. совместные титулы применяются в отношении concurrent ownership (права совместной собственности) на реальное имущество. Традиционными формами совместной собственности в канадском праве являются joint tenancy (совместное владение), tenancy in common (общее долевое владение), tenancy by entireties (единое супружеское имущество) и coparcenary (совместное наследование в равных долях). В Канаде применяются два последних вида совместной собственности. Природа совместной собственности зависит от намерения лица, которое ее создает, и это намерение находит выражение в документах, создающих ее. Важно отметить, что в статутах всех провинций и территорий предусмотрено, что любой документ, создающий совместную собственность, или документы, в которых ничего не сказано о виде совместной собственности, будут рассматриваться как документы, которые создали общее долевое владение.
Для того чтобы создать совместное владение, должны существовать four unities (четыре единства): единство интереса, единство титула, единство владения и единство времени. Эти условия создают равенство между всеми совладельцами. Владение каждого совладельца должно быть одинаковым по своему характеру, объему и продолжительности - это и есть единство интереса, когда все совладельцы имеют одинаковые вязанки прав на имущество. Такое условие обеспечивается действием одного и того же инструмента - единства титула. Права каждого владельца должны относиться к одному и тому же имуществу - это единство владения, когда каждый совладелец имеет право владения всем имуществом, и такие же права владения принадлежат всем другим совладельцам. Наконец, интересы совладельцев должны возникнуть в одно и то же время - это единство времени, когда совладельцы наделены такими интересами в одно и то же время. Эти четыре единства признаются канадскими судами краеугольным камнем создания совместного владения.
Совместное владение создает юридическую фикцию о том, что существует только один титул и нет, следовательно, долей, которыми никто не владеет. Самым важным элементом совместного владения является право наследования. Когда совладелец умирает, его или ее интерес прекращается и возникает интерес, которым владеют живущие совладельцы. Если совместное владение существовало только между двумя совладельцами, такими как супруги, то переживший совладелец станет владельцем всего титула. Если было более двух совладельцев, пережившие совладельцы продолжают оставаться совладельцами до того момента, пока не останется один переживший совладелец, который после этого будет владеть всем имуществом. Совместное владение применяется главным образом в случаях семейных владений имуществом и используется в качестве инструмента планирования действия титула и соответственно для того, чтобы избежать возможных изменений титула при его регистрации.
Совместное владение может быть разделено несколькими способами, и все они будут иметь один результат - трансформацию его в tenancy in common (общее долевое владение). Односторонняя передача одним из совладельцев третьему лицу разрушает единство времени и титула и, следовательно, трансформирует совместное владение в общее долевое владение. Раздел может быть взаимным на основании соглашения всех совладельцев. Раздел может быть совершен в результате действия третьей стороны, такой как кредитор, который завладевает и продает интерес совладельца. Раздел также произойдет на основании судебного решения о продаже земли или в результате банкротства одного из совладельцев. Также убийство одного из совладельцев другим совладельцем приведет к разделу на основании применения принципа общего права, согласно которому не допускается получение прибыли в результате совершения незаконного действия. Не может быть произведен раздел на основании завещания. Совладелец не может выделить свою долю, распорядившись ею по завещанию, поскольку превалирует право наследования совместного имущества совладельцем.
Для создания общего долевого владения достаточного одного условия - единства владения. Каждая сторона может владеть разной долей титула, например, одной третьей владеет А, а двумя третями - В. В этом случае существует единство владения и обе стороны имеют право владения в целом. Их доли на титул остаются неразделенными в течение всего времени, пока существуют отношения долевого владения. Совладелец может передать свой интерес любой третьей стороне, не затрагивая отношений общего долевого владения. После смерти одного из совладельцев интерес переходит наследникам, которые продолжают владеть интересом вместе с другими владельцами долей в общем владении.
Когда два или более владельцев имущества объединяются вместе на основе соглашения, по которому они будут индивидуально владеть частями и долями в праве собственности на основные схемы управления имуществом, то такие условия приводят к возникновению кондоминиума. В Канаде кондоминиумы существуют с 1960-х гг. Их режим определяется в статутах. Законодательство предусматривает условия создания, регистрации и прекращения кондоминиума. Основные документы включают внутренние правила корпорации (юридического лица) кондоминиума и план кондоминиума, в котором содержится описание имущества.
Собственники кондоминиума отказываются от определенной степени независимости, поскольку правила, установленные на основании внутренних общих решений корпорации кондоминиума, имеют приоритет. Это вполне объяснимо, поскольку собственники устанавливают обязательства по содержанию и ремонту общего имущества. Нередко эти обязательства прямо установлены в законодательстве, положения которого предусматривают, что собственник не должен использовать свое помещение в незаконных целях; обязан использовать жилое помещение только для целей проживания, а не для каких-либо иных; не должен содержать домашних животных и др. Широко допускается установление разных ограничений, для чего не требуется получения согласия сособственников.
Подобно кондоминиумам создание кооперативов преследует цель обеспечить общий интерес и одновременно обладать индивидуальными помещениями. Для этого существует два способа: титулом freehold владеют сообща, а члены кооператива получают имущество в аренду; либо всем имуществом владеет корпорация, и участники покупают акции корпорации, которая, в свою очередь, предоставляет своим акционерам жилые помещения в аренду.
