Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

Введение

В теории оценки имущества известны три основных классических подхода, которые базируются на трех различных способах определения стоимости имущества. Такими подходами являются: затратный подход, рыночный и доходный подходы. Рассмотрим один из этих трех подходов к оценке имущества, а именно затратный подход.

Затратный подход – подход, основанный на количественном анализе затрат на создание объекта, определении и учете износа оцениваемого объекта.

Например, лицо, которое хочет приобрести здание, решая вопрос о возможной стоимости такой покупки, может исходить из информации о стоимости строительства такого же объекта (здания с теми же параметрами) вместе с приобретением соответствующего права на земельный участок.

При этом покупатель будет учитывать:

С одной стороны, необходимое время на возведение аналогичного объекта и необходимые материалы (включая необходимый труд).

С другой – тот факт, что вновь возведенный объект не будет иметь износа по сравнению с построенным ранее.

Для применения затратного метода необходимо располагать достаточной информацией о стоимости строительных работ и материалов, сроках реализации проекта и количественной оценке износа, о стоимости прав на земельные участки.

Сферой применения затратного подхода к оценке являются, прежде всего, объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не имеющие обращения (или имеющие ограничения на обращение) на рынке. Таковыми, например, являются школы, детские сады, больницы, поликлиники, тюрьмы, суды, стадионы и т. п.

Использование затратного подхода необходимо также в следующих случаях: при технико-экономическом анализе нового строительства; при определении наилучшего использования земельного участка; при реконструкции; при оценке объектов специального назначения; при страховании; при определении базы налогообложения имущества.

Затратный подход труднореализуем, например, для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также для имущества, в частности зданий, с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

В некоторых случаях оценка стоимости, полученная методами затратного подхода, может служить приемлемым ориентиром при определении рыночной стоимости объекта. Однако могут возникнуть ситуации, когда оценка стоимости, рассчитанная на основе затратного подхода, никак не может быть соотнесена с рыночной стоимостью. Например, гостиница, построенная в тундре, по сметной документации может стоить немного больше, чем особняк в центре Екатеринбурга, который, тем не менее, будет весьма высоко котироваться на рынке, на особняк найдутся десятки и сотни покупателей, в то время как найти и одного покупателя на гостиницу не удастся. Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание, оценщик сначала определяет стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитает износ, а в конце добавляет вычисленную стоимость земельного участка.

Итогом – является расчетная стоимость имущества, полученная затратным подходом. Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость – существенно различные понятия.

В области недвижимости, по аналогии, применение затратного подхода не всегда определяет рыночную стоимость. Однако, в подавляющем большинстве случаев, полученная затратным подходом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства очень близка к рыночной стоимости. Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным.

Цель курсовой работы – изучить методы затратного подхода к оценке стоимости недвижимости и определить рыночную стоимость типового здания детского сада с земельным участком на 100 мест.

Затратный подход к оценке стоимости недвижимости

Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

Затратный подход – к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам он основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход – содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки, а также учитывается предпринимательская прибыль. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и цены земельного участка и представляет собой стоимость оцениваемой недвижимости.

Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается: все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства.

Сфера применения и ограничения. Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, является:

· определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

· определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости, когда имеется надежная информация для расчета износа;

· определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

· определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

· определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход – имеет большое значение для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной ценой продажи модернизированного здания.

Затратный подход – используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства – является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход – целесообразно использовать, если здание старое либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

Затратный подход – сложно использовать для оценки предпринимательской прибыли, если полностью отсутствуют данные или они неоднородны.

Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвес­тирования, то применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного пере­строенного здания.

Затратный подход – не обеспечит необходимой надежности резуль­тата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными..

Затратный подход – дает результат стоимости объекта недвижимо­сти с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недви­жимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные иму­щественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные рас­ходы, возникающие при простое помещений.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом. После обсле­дования района, участков и строений, а также сбора необходимой ин­формации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимо­сти затратным подходом:

1. Этап. Оценка стоимости земельного участка как незастроенно­го с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2. Этап. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зда­ний на дату оценки.

3. Этап. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.

4. Этап. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5. Этап. Расчет общего накопленного износа здания как суммы физического, функционального и внешнего старения.

6. Этап. Расчет остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью, и расчетной величиной обще­го накопленного износа.

7. Этап. Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стои­мости земельного участка и остаточной стоимости строений.

8. Этап. Корректировка стоимости объекта недвижимости:

· на стоимость элементов движимого имущества, прикреплен­ных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);

· на стоимость безусловного права собственности относитель­но оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости.