Определение рыночной стоимости

Оценка затратным подходом

Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание, оценщик сначала определяет стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитает износ, а в конце добавляет вычисленную стоимость земельного участка.

Итогом является расчетная стоимость имущества, полученная затратным подходом. Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость – существенно различные понятия.

В области недвижимости, по аналогии, применение затратного подхода не всегда определяет рыночную стоимость. Однако, в подавляющем большинстве случаев, полученная затратным подходом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства очень близка к рыночной стоимости. Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным.

Оценка стоимости земельного участка

Согласно п. 1 ст. 24 Земельного кодекса РФ в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1. Из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными настоящего Кодекса, юридическим лицам, указанным в настоящем Кодексе, на срок не более чем один год.

2. Из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора.

3. Из земель организаций, указанных в пункте 2 настоящей статьи, гражданам в виде служебного надела.

4. Из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными настоящим Кодексом, религиозным организациям в соответствии с настоящим Кодексом.

Владелец права безвозмездного срочного пользования на земельный участок не имеет права распоряжаться им (ст. 264 Гражданского Кодекса РФ). Право распоряжаться земельным участком принадлежит его собственнику, который может передать его в пользование на праве аренды (ст. 209 ГК РФ). Собственник же объектов недвижимости, расположенных на земельном участке (т. е. улучшений земельного участка) может предоставлять право аренды только на это имущество (ст. 271 ГК РФ).

Поскольку земельный участок, на котором расположены оцениваемые улучшения, принадлежит Муниципальному образованию «г. Екатеринбург» (предполагается его передача будущему собственнику детского сада на праве безвозмездного срочного пользования) и целью данной работы является определение рыночной стоимости объектов недвижимости, передаваемых в собственность Свердловской области для расчета арендных платежей за их использование, Оценщиком расчет стоимости земельного участка не проводился.

Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости

Для расчета стоимости нового строительства нами был выбран метод определения стоимости строительства с использованием УПВС.

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах базисного периода.

Укрупненные показатели стоимости зданий и сооружений сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1км автомобильной дороги, 1т емкости склада, 1 м² площади стенда, 1м² фундамента и т.д., в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района, указанного в технической части сборника.

Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции оцениваемого здания или сооружения, материала фундамента, стен, перекрытий, колонн, каркаса здания, пола, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др. При условии совпадения технических характеристик стоимость 1 м³ оцениваемого здания должна приниматься равной стоимости 1 м³ здания по сборнику с учетом капитального и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках. Подробный порядок применения сборников УПВС для оценки восстановительной стоимости (стоимости строительства) описывается в самих сборниках.

Полученная в результате величина представляет собой восстановительную стоимость оцениваемого объекта на соответствующий базисный период.

Для ее приведения к восстановительной стоимости на дату оценки необходимо выполнить следующую последовательность операций:

· перейти путем индексации от цен базисного периода к ценам на 01.01.84 г.;

· перейти путем индексации от цен на 01.01.84 г. к ценам на дату оценки.

Изложенную последовательность можно представить в виде формулы:

где:

ПВС – полная восстановительная стоимость на дату оценки;

С_УПВС – стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 года определяется по соответствующему сборнику УПВС;

Vзд – строительный объем объекта недвижимости, м³, м², п.м.;

I₁ – индекс изменения стоимости строительства за период с 1969 по 1984 года.;

Iтер – поправочный территориальный коэффициент для Свердловской области;

I₂ – индекс изменения стоимости строительства с 1984 года на дату оценки с НДС;

П – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора.

Предпринимательский доход (прибыль инвестора)

Предпринимательский доход отражает среднюю прибыль инвестора, которую может принести реализация проекта, который включает в себя – затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный со строительством риск. Последний на российском рынке достаточно высок.

Прибыль инвестора может варьироваться в значительных пределах. Например, в одном из примеров расчета в пособии, она принималась равной 30 %. В примерах, помещенных в книге Е. И. Тарасевича, прибыль инвестора равна 15 % – 20 %.

Величина прибыли зависит от состояния рынка и определяется на основании наблюдения за ним.

На свердловском рынке недвижимости этот вид бизнеса уже активно развивается. В Екатеринбурге насчитывается более 50 строительных фирм. Требуемый уровень дохода для таких фирм составляет 20-35 % затрат на строительство. Нами в расчетах использовалась норма прибыли в 35 % как наиболее типичная в настоящих условиях.