2014-02-02
2115
При экспертном методе
При методе анализа парных продаж
Таблица 8 - Исходные условия:
| Элементы сравнения | Оцениваемый объект | №1 | №2 | №3 |
| Местоположение | Ясенево | Ясенево | Центр | Центр |
| Состояние квартиры | хорошее | неплохое | хорошее | неплохое |
| Цена сделки, $ за 1м2 | ? |
Обоснование корректировок:
a) Местоположение (№1, №3):
Δ = 800 - 600 = 200 $
b) Состояние квартир (№2, №3):
Δ = 960 - 800 = 160 $.
Таблица 9 – Скорректированные данные
| Элементы сравнения | Оцениваемый объект | №1 | №2 | №3 |
| Цена, $./м2 | ? | |||
| Местоположение | Ясенево | Ясенево | Центр | Центр |
| Корректировка на местоположение | -200 | -200 | ||
| Скорректированная цена | ||||
| Состояние квартир | хорошее | неплохое | хорошее | неплохое |
| Корректировка на состояние квартир | +160 | +160 | ||
| Скорректированная цена |
Стоимость 1 м2 оцениваемого объекта составляет 760 $
Х – стоимость объекта оценки;
1,0 – цена продажи объекта-аналога.
1) Если объект лучше аналога на 15%
Х = 1.0 + 0,15 = 1,15.
2) Если оцениваемый объект хуже аналога на 15%
Х = 1.0 – 0,15= 0,85.
Правила внесения корректировок
1. Внесение корректировок осуществляется применением каждой последующей корректировки к предыдущему результату.
2. Процентные корректировки всегда вносятся первыми.
3. Следом за процентами, вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.
4. Если поправки на условия финансирования или право собственности рассчитаны как абсолютно денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.
Таблица 10 – Скорректированные данные
| Элементы сравнения | Величина корректировок, % | Стоимостное выражение корректировок |
| Цена продажи аналога | 500.000 | |
| Поправка на условия продажи | +4 | +20.000 520.000 |
| Поправка на условия финансирования | -2 | -10.400 509.600 |
| Поправка на передаваемое право собственности | +3 | +15.288 524.888 |
| Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежное выражение) | -35.000 503.787 | |
| Скорректированная цена объекта аналога |
Это заключительный этап сравнительного подхода.
Согласование – это не усреднение полученных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.
При согласовании следует учитывать следующее основное правило: «Чем меньше количество и величина корректировок внесённых в цену конкретного объекта сравнения, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта».
При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж и небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы.
Обычно анализируются четыре показателя:
1) Среднее арифметическое значение скорректированных цен;
2) Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду;
3) Медиана – середина ранжированного числового ряда;
4) Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.
При назначении весового коэффициента можно применить теорию нечётких множеств, в частности метод анализа иерархий (расстановки приоритетов).
