Осмотр объекта оценки

Тема 9.4 Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки

В данном контексте внутренняя информация рассматривается как совокупность характеристик самого объекта оценки, а именно:

1) данных о юридическом положении объекта;

2) данные о физических характеристиках объекта;

3) данные о состоянии земельного участка;

4) данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

5) данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

6) данные о рынке расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении.

Источники дополнительной информации:

-внутренняя документация;

-интервью с заказчиком или собственником объекта, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

-осмотр и техническая экспертиза объекта;

-данные градостроительного кадастра;

-данные кадастра недвижимости.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

- юридическое описание недвижимости и земельного участка (в договоре аренды земельного участка, в градостроительном паспорте, техническом паспорте, в земельном (межевом) деле, сохранившиеся сметно-финансовые расчеты, сохранившиеся рабочие проекты);

- данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

При передаче информации составляется акт передачи документов, что оговаривается в договоре, об оценке. Все документы должны иметь ссылку на источник.

Оценщик обязан обеспечить сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика, за исключением случаев предусмотренных законодательством РФ.

Перед началом осмотра следует:

1) Ознакомится с имеющейся технической документацией об объекте (позволяет установить основные изменения, внесённые в проект; проводилась ли реконструкция, даты текущего и капитального ремонта, аварии, мероприятия по ликвидации последствий аварий);

2) Провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта (уточняется проведение ремонтов).

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

В отчёте необходимо отразить в каком состоянии находится оцениваемый объект (в эксплуатации, на консервации, функционируют ли основные системы инженерного оборудования). Основная задача осмотра – определение физического износа.

При визуальном осмотре необходимо провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений. Зафиксировать все виды повреждений и дефектов.

По окончанию работ техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.

Раздел 10. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости