Договор найма жилого помещения в домах, принадлежащих организациям застройщиков

Указ № 34 28.01.2008 устанавливает 2 вида застройщиков: ЖК (вкладывают деньги и получают уже готовый дом) ЖСК (вкладывают деньги, но дом еще строится). Правовой титул того кого въехал – член ЖК или ЖСК, член кооператива за помещение пай еще не выплатил (собственник – ЖК или ЖСК), а вот когда стоимость полностью выплачена он будет являться собственник (после регистрации на себя). Член ЖК и ЖСК, не являясь еще собственником, имеет право сдавать свое помещение в наем.

У члена ЖСК круг членов семьи шире, чем у собственника.

Основания для заключения двух последних из перечисленных видов:

1. Дееспособность;

2. Свободное волеизъявление сторон.

5) договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда (ст.80 ЖК, Гл. 3 Положения).

Основания те же, что и при заключении договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда. Нюанс – участие общественной комиссии по жилищным вопросам или профсоюзного комитета не требуется.

Кроме того будущий наниматель такого жилья д.б. внесен в особый список учета нуждающихся.

К таким гражданам относятся 2 категории:

I категория:

1. Граждане, жилые помещения которых, в т.ч. и принадлежащие на праве собственности, в следствии чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий или террористических акций стали непригодными для проживания;

2. Граждане, имеющее заболевания, и граждане, в составе семей которых имеются дети с такими заболеваниями, перечисленными в перечне, утвержденным Минздравом, при наличии которых признается невозможным совместное проживания с лицами, страдающими ими в одной комнате или однокомнатной квартире;

3. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, в отношении которых принято решение об эмансипации или которые вступили в брак до 18 лет;

4. Герои РБ, СССР, герои социалистического труда и полные кавалеры орденов славы и трудовой славы;

5. Ветераны и инвалиды ВОВ, инвалиды боевых действий на территории других государств;

6. Граждане, в т.ч. уволенные в запас, из числа военнослужащих, лиц органов внутренних дел, следственного комитета, органов финансовых расследований, подразделений чрезвычайных ситуаций, органов департамента финансовых расследований КГК, ставшими инвалидами вследствие ранения, контузии и заболевания, полученными в результате своей деятельности;

7. Инвалиды с детства вследствие ранения или контузии, связанных с боевыми действиями в период ВОВ либо впоследствии этих действий;

8. Граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную последствиями катастрофы на ЧЭС;

9. Неработающие, одинокие инвалиды 1 и 2 группы;

10. Неработающие, одинокие пенсионеры;

11. Граждане в составе семей которых имеются дети-инвалиды

(Для этой категории достаточно только 1 юридического факта)

II категория (малообеспеченные):

1) Граждане у которых среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи не превышает утвержденного бюджета прожиточного минимума исчисленного за 12 месяцев предшествующих месяцу постановки на учет (и на день предоставления жилого помещения) и которые располагают заявленным имуществом общая стоимость которого не превышает размера стоимости квартиры типовых потребительских качеств исходя из максимальной нормы (20 метров) предоставления общей площади жилого помещения на 1 человека…

2. … из числа следующих категорий

а) инвалиды 1 и 2 группы

б) граждане, проживающие в домах интернатах для престарелых и инвалидов

в) пенсионеры

г) многодетные семьи, а также матери, которым присвоено звание мать-героиня или аналогичное звание

д) граждане, взявших 3 и более детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей

е) ветераны боевых действий на территории других государств

ж) члены семей погибших граждан, указанные в ст. 22 Закона «О ветеранах»

(п. 62 Положения)

Граждане, которым жилые помещения социального пользования предоставляются вне очереди (п. 63¹Положения)

Граждане, имеющие право на получение социального жилья могут воспользоваться этим правом лишь однажды, за исключением случаев предоставления права социального пользования при выселения из другого жилого помещения социального пользования. А также при улучшении социальных условий малообеспеченных граждан.

Жилые помещения социального пользования (засел) не подлежат исключению из состава служебных, не полежат приватизации, обмену, разделу, сдаче в поднаём (п.60 Положения).

Подаём документы в исполком, в течение месяца нам говорят, имеем право мы становиться на учёт или нет. Обжаловать можно в суд согласно ППВС.

Допустим, стали на учёт. Отказаться можно три раза, после чего снимают с учёта. Согласились. Включают нас в ЖСПК (решение исполкома и выписка из протокола ЖСПК).

Можно получить право на льготный кредит (не связано с вышесказанным). Подаём документы в исполком – 1 месяц – решение. Получаем выписку, едим в банк с док-ми и заключаем кредитный д-р. Нужно 4 поручителя, у которых есть определенный доход, + определённый собственный доход – ПАРАДОКС! 10% платим самостоятельно.

Существует кредит для нуждающихся (под 31%).

Субсидии – государственная безвозмездная поддержка. Говорит исполком, имеем ли право и рассчитывает. Предоставляется решением исполкома.

Отличие от договора аренды!

6) договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда (с.95 ЖК, гл.4 Положения).

1) Предоставляется на период сохранения трудовых (служебных) отношений с гос органом или др гос организацией, предоставившей жильё.

2) Предоставляется гражданам, стоящим на учёте нуждающихся по улучшению жилищных условий.

3) Предоставляются по основаниям, прямо уст Президентом!!! Указ от 19 марта 2007 года №128!!! Жилищные помещения предост персонифицировано по опред перечню оснований, опр-х Президентом.

· Президентом – лицам, должности которых вкл в кадровый реестр гл г-ва.

· Гос органам, в хоз ведении кот-х находятся жил помещения по сгл0. С МЖКХ.

· Другим категориям работников в порядке, уст Совмином и по основанию, установленному Совмином (прибытие молодых специалистов, получ образование за счёт респ или мест бюджетов в соответствии с договором о предост жил помещения)

Наём работников орг-ми, работающих на тер-х радиоакт загр-я свыше 5кюри и приравн к ним территории. Переезде из др гасел пункта при назначении на должность переводом в связи с обоснованными производственными причинами, если в данном населённом пункте нет однозначной замены.

· Райсполкомами по согласованию с облисполкомами – гражданам, проживающем в сельской местности и работающим в организациях с/х.

Указом опред перечень лиц, на получение жилья без перечисленных оснований (достаточно просто принадл к этой категории) – судьи и прокурорские работники, военнослужащие и все приравненные к ним лица (органов фин расследований, следственный комитет…), а также лица, включенные в списки граждан, которым предоставляются гос жильё, построенное за счёт бюдж ср-в, напр-х на преодоление катастрофы Чернобыльской АЭС.

Указом предост возм-ть предоставить жильё и иным лицам, но только в исключительных случаев и индивидуально (ЛАЗЕЙКА! – кто эти иные? Неивестно!)

ПСМ от 31 мая 2007 года №732 «О мерах по реализации Указа Пр №128», в котором утв Положение о порядке согласования и внесения в Совмин, През, исполкомы таких ходатайств о предоставлении гражданам служебных жилых помещений.

Служебные жил пом-я не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдачи в поднаём, если иное не установлено Президентом (п.75 Положения, утв 565 Указом).

Заселённые жилые помещения, как правило (предусмотрена процедура для некоторых категорий граждан в 128 Указе), не подлежат исключению из состава служебных помещений.

Договор найма служебного жилого помещения является срочным и подлежит расторжению в связи с утратой оснований для проживания в служебном жилом помещении (оставление работы -> выселение).

Типовой договор найма жил пом-я гос жил фонда (1), соц пользования, служебного пользования (6) Утверждены ПСМ от 17.03.2006 года №371 «Об утв типовых дог-в найма жил помещений гос жил фонда»

7) Особый правовой режим установлен для специального служебного жилищного фонда (Указ от 10.05.1999 №286). Предоставляется только государственным служащим, занимающим должности в соответствии с перечнем, утвержденным Указом. Положение о специальном жилищном фонде утверждено Указом от 16 декабря 2002 года №610, а типовой договор найма жилого помещения и пользование имуществом в специальном служебном жилищном фонде утвержден ПСМ от 7 марта 2003 года №318.

8) Отношения по пользованию служебным помещении в общежитии обличаются в форму договора найма жилого помещении в общежитии гос жил фонда (гл.5 Положения 545 Указа! + СПЕЦИАЛЬНЫЙ АКТ – Положение об общежитии, где содерж и типовой договор, утвержденное ПСМ от 15.09.1999 №1437 в редакции ПСМ от 14 декабря 2005 года №1441, ст. 97,98 ЖК.

Основания: 1) предоставляется на период работы/учёбы

2) лицам, нуждающимся в улучшении жил условий

3) совместное решение администрации, государственного органа или государственной организации, в ведении которого находится общежитие, и профсоюзного комитета.

Выселение осуществляется при прекращении работы или учёбы без предоставления другого помещения (есть исключения).

9) По договору найма специального жилого помещения гос жил фонда предоставляются специальные жилые помещения (гл.6 Положения, утверждённые 565 Указом).

К специальным жилым помещениям относятся (п.86) жилые помещения стационарных учр-й социально обслуживания (в домах-интернатах престарелых, ветеранов, детей-инвалидов), в детских домах семейного типа, в адм зданиях органов гос безопасности, маневренного фонда, предназначенные для временного заселения граждан районы в связи с введением военного/чрезвычайного положения, предназн для проживания военных пограничной службы и т.д. На некоторые виды д-р не заключается (в домах-интернатах для детей-инвалидов) – п.87.

Специальные жилые помещения не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче в поднаём (п.90).

Основания, особенности владения и пользования изложены в Положении о специальных жил пом гос жил фонда – утв СМ от 24.09.2008 №1408, тут же и типовой договор найма спец жил помещения гос жил фонда.

Предоставляются по решениям местного исполнительного и распорядительного органа при участии общественной комиссии по жилищным вопросам. Могут предост органами по труду и соц защите, упр-ми образования, гос орг-ми, в ведении кот-х находятся закрыты территории, мининострдел, госпогранкомитет и Управление делами Президента.

10) ТЕМА ДЛЯ ДОКЛАДА!!! (новелла, жильё для тех, кто сумеет платить) (Указ от 08.11.11 №512 «О некоторых вопросах использования гос жилищного фонда»). Из числа жил помещений гос жилого фонда создан фонд коммерческих жилых помещений государственного жилого фонда для предоставления гражданам как состоящим на учёте, так и не состоящим во временное владение и пользование за плату.

Эти жилые помещения предоставляются гражданам на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда. Договор заключается на срок, не превышающий 5 лет. Подлежит государственной регистрации в местном исполнительном распор органе. Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения предыдущего договора.

Типовой договор найма жилого помещения, утвержденный ПСМ от 27.12.2011 №1739 (базовая ставка платы за пользование жилым помещением коммерческого пользования установлен в размере 0.2 б.в. на квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц).

ЛЮБАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – ЭТО СЕРЬЁЗНОЕ ОБРЕМЕНЕНИЕ!!!

Не подлежат приватизации, обмену, разделу, продаже, сдаче в поднаём.

Таким образом, д-р найма жилого помещения, будучи договорным типом, имеет 10 видов и по прежнему и является важнейшим из способов удовлетворения гражданина потребносте в жилье, когда эта потребность удовл за счёт пользования не собственным, а чужим жильём.

Другими осн-ми для приобр права пользования чужим жильём являются:

- Договор поднайма (ст.85,89 ЖК). Утв форма д-ра ПСМ от 12 сент 2006 года №1191.

- Завещательный отказ (ст.26 ЖК)

4. Стороны, форма, срок договора найма жилого помещения.

5. Предмет

6. Права и обязанности сторон в найма жилого помещения

7. Расторжение найма жилого помещения, выселение нанимателя

8. Нуждаемость в улучшении жилищных условий

Нуждаемость что это? В законодательстве не определено. Но есть четкие основания в п. 3 Положения, утв. Указом № 565.

9. Организации застройщиков.

…………………………………………………………………………………………………………………………………

Трудовой договор <–> договор подряда