Глава X. Охрана жилищных правоотношений

Общие положения

Жилищные правоотношения принадлежат к числу регулятивных. В то же время они, как и другие правоотношения, нуждаются в охране, причем не только от противоправных посягательств, но и в воспитательно-предупредительных целях. Если согласиться с классификацией мер защиты или мер охраны гражданских прав на меры самозащиты, меры оперативного воздействия и меры государственно-принудительного воздействия <1>, то можно сказать, что для охраны жилищных правоотношений применяются все эти меры. Так, меры самозащиты могут быть применены для ограждения неприкосновенности жилища; меры оперативного воздействия применяются тогда, когда наймодатель отказывает неисправному нанимателю в продлении договора на новый срок или когда наниматель засчитывает стоимость произведенного им капитального ремонта жилого помещения в счет следуемой с него наемной платы; меры государственно-принудительного воздействия выражаются в признании решения о предоставлении жилого помещения недействительным; в досрочном расторжении наймодателем договора при наличии оснований, предусмотренных п. 2 ст. 687 ГК; выселении граждан без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК) и т.д. Классификация всех этих мер и тем более исчерпывающая их характеристика не входят в нашу задачу. Подчеркнем, однако, что во всех этих случаях речь идет о мерах, обеспечивающих стабильность и устойчивость жилищных прав, их беспрепятственное осуществление.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Гражданское право: В 4 т. Том 1: Общая часть" (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное).

<1> См.: Гражданское право: Учеб.: В 4 т. 3-е изд. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2004. Т. 1. Гл. 15 (автор гл. - В.С. Ем); Российское гражданское право: Учеб.: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2010. Т. 1. Гл. 10 (автор гл. - В.С. Ем).

С некоторыми из них мы и ознакомимся в ходе дальнейшего изложения. Необходимо при этом учитывать следующие обстоятельства. Во-первых, позиция законодателя в отношении ряда указанных мер по сравнению с ранее действовавшим законодательством претерпела существенные изменения. Во-вторых, некоторые из указанных мер ранее уже были рассмотрены. Поэтому в настоящем параграфе они подлежат изучению под несколько иным углом зрения. В-третьих, поскольку от такой меры, как административное выселение, законодатель вообще отказался, она рассмотрена главным образом в историко-правовом аспекте. Наконец, в-четвертых, целый ряд мер охраны либо достаточно подробно изучены ранее, либо будут рассмотрены в гл. XI настоящей работы.

Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими

Наниматель жилого помещения с согласия членов своей семьи в любое время вправе расторгнуть договор жилищного найма. Это положение распространяется как на социальный, так и на коммерческий наем. Однако при коммерческом найме наниматель обязан за три месяца письменно предупредить наймодателя о предстоящем расторжении договора (п. 1 ст. 687 ГК). При социальном найме, поскольку никакого предупреждения наймодателя о расторжении договора не требуется, договор в случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК). Нередки, однако, случаи, когда наниматель и члены его семьи покидают жилое помещение лишь на время и заинтересованы не в расторжении договора жилищного найма, а напротив, в сохранении права на жилое помещение на возможно более длительный срок. Совершенно очевидно, что законодатель не мог оставаться в этих случаях безучастным. Позиция законодателя в этом вопросе претерпела радикальные изменения. Если по прежнему законодательству жилое помещение за нанимателем и членами его семьи, временно отсутствующими в жилом помещении, сохранялось, как правило, в течение шести месяцев, то ныне, если отсутствие действительно является временным, а не постоянным, оно сохраняется за ним независимо от срока и причин отсутствия. Как уже отмечалось, позиция законодателя изменилась благодаря Постановлению КС РФ от 23 июня 1995 г., в котором положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР были признаны не соответствующими Конституции РФ, а потому не подлежащими применению. Законодатель не только принял эти указания к исполнению, что отразилось на правоприменительной практике, но и пошел еще дальше, установив, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК). Но если временное отсутствие нанимателя и (или) проживающих с ним членов его семьи не влечет за собой изменения договора социального найма, то оно тем более не может влечь его расторжения или прекращения, которое происходит по основаниям, предусмотренным ст. 83 ЖК.

Нельзя сказать, что столь радикальное изменение позиции законодателя к определению последствий временного отсутствия нанимателя в жилом помещении, предоставленном ему в социальный наем, сняло все возникающие в связи с этим вопросы. Не повторяя ранее сказанного, отметим, что далеко не просто установить, когда наниматель отсутствует временно, а когда - в связи с выбытием на другое постоянное место жительства. Не решен вопрос, кто будет обеспечивать сохранность пустующего помещения, если в жилом помещении не остались проживать другие члены семьи, его оплату, каков его правовой режим, если гражданин находится в местах заключения, учреждениях социальной защиты, на военной службе (по призыву или по контракту), во всех ли случаях за отсутствующим нужно сохранять жилое помещение, которое он ранее занимал, или оно может быть заселено другими лицами с принятием на себя жилищными органами обязательства предоставить вернувшемуся из мест заключения, детского дома и т.д. другое жилое помещение во внеочередном порядке. Очевидно, все эти вопросы должны быть урегулированы на федеральном уровне путем принятия в развитие ЖК нормативного акта (лучше всего закона), в котором на них был бы дан ответ. Куцых норм, которые содержатся на сей счет в ЖК, явно недостаточно <1>.

--------------------------------

<1> Попытка надежнее защитить права детей, оставшихся без попечения родителей, в том числе их жилищного права, предпринята в ФЗ "Об опеке и попечительстве". К сожалению, правила этого Закона недостаточно увязаны с нормами гражданского и жилищного законодательства, что снижает их эффективность.

Охрана жилищных прав граждан при капитальном ремонте

или реконструкции дома

В дополнение к ранее сказанному отметим, что в указанных случаях охрана жилищных прав граждан осуществляется в самых различных формах и может повлечь прекращение одних правоотношений и возникновение других, изменение правоотношений, приостановление действия прав и обязанностей по ранее заключенному договору, а также иные правовые последствия.

Прежде всего граждане на время капитального ремонта или реконструкции, если проведение капитального ремонта (реконструкции) невозможно без освобождения гражданами занимаемых ими помещений, подлежат обеспечению другими жилыми помещениями в маневренном фонде. На время ремонта действие прав и обязанностей по ранее заключенному договору социального найма приостанавливается и заключается договор найма жилого помещения в маневренном фонде. По окончании ремонта нанимателю должно быть возвращено прежнее жилое помещение, если оно сохранилось либо уменьшилось или увеличилось, но в предусмотренных законом пределах (ч. 3 ст. 88 ЖК). При определенных обстоятельствах наймодатель еще до начала ремонта может (с согласия нанимателя и членов его семьи) либо обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое благоустроенное жилое помещение. В указанных случаях прежний договор социального найма расторгается и заключается новый договор социального найма на предоставляемое нанимателю и членам его семьи другое благоустроенное жилое помещение (см. п. 2 ст. 88 ЖК).

Наконец, ч. 4 ст. 88 ЖК предоставляет гражданам право по окончании ремонта вселиться в ранее занимаемое ими помещение, общая площадь которого в результате ремонта или реконструкции уменьшилась. Об уменьшении общей площади жилого помещения речь идет и в ч. 3 ст. 88 ЖК. Но если в ч. 3 ст. 88 говорится об уменьшении, при котором наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, то в ч. 4 ст. 88 вопрос о том, какое уменьшение имеется в виду, оставлен открытым. Представляется, что уменьшение не должно падать ниже той отметки, при которой общая площадь жилого помещения на одного члена семьи либо равна учетной норме, либо менее этой нормы. Таким образом, понятие "уменьшение общей площади жилого помещения" применительно к ч. ч. 3 и ч. 4 ст. 88 ЖК нужно определять по-разному. В первом случае уменьшению придается юридическое значение, когда общая площадь жилого помещения на одного человека в том помещении, в котором до ремонта она была не менее нормы предоставления, после ремонта окажется ниже нормы предоставления. Во втором случае гражданин не сможет воспользоваться правом вселиться в прежнее помещение, когда уменьшение привело к тому, что на каждого члена семьи стало приходиться общей площади жилого помещения либо по учетной норме, либо менее учетной нормы.

Расшифровку понятия "уменьшение" как такового, при котором наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, следовало дать не в ч. 3, а в ч. 4 ст. 88 ЖК. В ч. 3 ст. 88 ЖК следовало бы указать (в извлечении): "...или его общая площадь уменьшится, в результате чего на одного члена семьи будет приходиться общей площади менее чем по норме предоставления, либо..." - и далее по тексту.

Тогда все встало бы на свои места.

В случае, подпадающем под действие ч. 4 ст. 88 ЖК, происходит изменение жилищного правоотношения в связи с изменением его предмета.

То же может иметь место и тогда, когда происходит уменьшение или увеличение предмета договора социального найма, причем в таких пределах, при которых наниматель и члены его семьи вселяются в прежнее помещение, хотя оно и изменилось.

Правила ст. 89 ЖК смоделированы в расчете на социальный наем. Как быть, если на капитальный ремонт ставится жилой дом, в котором есть приватизированные квартиры, а также квартиры, сдаваемые в коммерческий наем? По-видимому, владельцы таких квартир, будь то собственники или наниматели, не могут быть поставлены в худшее положение по сравнению с гражданами, которые используют квартиры на началах социального найма. Опору для такого хода рассуждений можно найти в п. 2 ст. 681 ГК, который относится к коммерческому найму, а также в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. N 11. В частности, собственник приватизированной квартиры, а также выкупленной квартиры в доме кооператива может требовать обеспечения его на время капитального ремонта другим жильем. Если же квартира не сохранится, то он может требовать предоставления ему в собственность другой равноценной квартиры.

В тех случаях, когда наниматель снимает жилое помещение в доме, принадлежащем гражданину на праве собственности, на собственника не может быть возложена обязанность обеспечить нанимателя на время ремонта другим жильем. В то же время при разрешении возникающих в этой связи споров суд должен установить, действительно ли дом требует такого ремонта, при котором выселение нанимателя необходимо, располагает ли собственник реальными возможностями приступить к ремонту и не затеял ли он ремонт лишь для отвода глаз, чтобы избавиться от нанимателя. В решении о выселении суду с учетом характера ремонта следует указать срок, на который наниматель и члены его семьи подлежат выселению.

Таким образом, при капитальном ремонте и реконструкции дома мы сталкиваемся как с изменением жилищных правоотношений, так и с прекращением прежних и возникновением новых правоотношений, приостановлением действия одних обязательств и появлением других, что вызывает самые различные способы охраны прав и интересов их участников.

Принудительный обмен

Вопросы обмена жилых помещений уже были рассмотрены. Подчеркивалось, что обмен по общему правилу возможен лишь по взаимному согласию лиц, участвующих в обмене. В то же время при определенных обстоятельствах допускается и так называемый принудительный обмен, который происходит вопреки воле одного из участников обмена. Практика по делам о принудительном обмене складывалась по-разному. Бывали периоды, когда принудительный обмен допускался достаточно часто. Затем в делах о принудительном обмене наступил спад: суды исходили из того, что принудительный обмен возможен лишь в виде санкции за совершенное правонарушение. Так, если по вине одного из нанимателей, проживающих в коммунальной квартире, создается невозможность совместного с ним проживания и налицо условия, при которых он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения, то суд может обязать такого гражданина произвести обмен занимаемого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной. При этом потребительские качества помещения, получаемого в порядке обмена, могут быть ниже тех, которым соответствует занимаемое помещение. Но при всех обстоятельствах помещение должно быть пригодным для постоянного проживания и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Впоследствии, однако, все вернулось на круги своя: принудительный обмен стал допускаться не только в виде санкции за совершенное правонарушение, т.е. в виде меры гражданско-правовой ответственности, хотя и более слабой, нежели выселение без предоставления другого жилого помещения, но и как средство разрешения спора, при котором никто из его участников правонарушения не совершал, но они не могут договориться между собой о том, как выйти из возникшей ситуации при максимально возможном соблюдении их прав и интересов. Нередко такая ситуация возникает при расторжении брака между супругами. Ведут они себя по отношению друг к другу безупречно, но жить вместе в одной комнате невмоготу. Каждый желает создать новую семью, но вместе с тем они не могут договориться об обмене комнаты, на которую имеют равные права. При таких обстоятельствах не исключено предъявление одним бывшим супругом иска к другому о принудительном обмене комнаты, которую они занимают, на две комнаты в разных квартирах, чтобы они могли разъехаться. При этом истец должен представить конкретный вариант обмена, а к участию в деле привлекаются лица, с которыми обмен может быть произведен. Если суд придет к выводу, что предложенный истцом вариант обмена в максимально возможной степени учитывает интересы ответчика, иск будет удовлетворен. В данном случае принудительный обмен в качестве санкции рассматриваться не может, а выступает как способ охраны интересов обеих сторон.

Едва ли можно сомневаться в том, что судебная практика по делам о принудительном обмене, которая будет складываться на почве нового жилищного законодательства, пойдет именно по этому пути, допуская принудительный обмен не только в виде санкции за правонарушение, но и тогда, когда между нанимателем и членами его семьи (в том числе и бывшими) не достигнуто соглашение об обмене, хотя обмен и направлен на обеспечение законных интересов лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Правовой базой для рассмотрения дел о принудительном обмене именно в таком русле служит ч. 3 ст. 72 ЖК. Той же позиции придерживается и Верховный Суд РФ (см. абз. 1 п. 29 и п. 34 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14).

Более того, если судебная практика будет негативно относиться к рассмотрению дел о разделе жилой площади, стороны будут вынуждены прибегать к принудительному обмену значительно чаще, чем сейчас, поскольку он окажется по существу одним из немногих средств, с помощью которых граждане смогут реализовать принадлежащие им права, такие как право на вселение других членов семьи, право на приватизацию и ряд других. Принудительный обмен во всех его вариантах призван быть одним из средств охраны жилищных правоотношений, обеспечивать нормальное и беспрепятственное осуществление жилищных прав.

Административное выселение

Послевоенные и последующие годы характеризуются сокращением предусмотренных в законе оснований административного выселения граждан из занимаемых ими помещений, которое ранее применялось достаточно широко. К моменту введения в действие нового ЖК сохранились лишь два основания для выселения граждан в административном порядке: выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение; выселение граждан, проживающих в домах, грозящих обвалом (см. ч. 2 ст. 90; п. 2 ст. 91, ст. 99 ЖК РСФСР). Кроме того, ФЗ "О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации" (в ред. от 5 июля 1999 г.) было предусмотрено, что неосвобождение членом Совета Федерации или депутатом Государственной Думы предоставленного ему на период осуществления им своих полномочий жилого помещения в течение одного месяца со дня прекращения указанных полномочий влечет за собой выселение в административном порядке <1>. При этом выселение из аварийных домов в административном порядке допускалось лишь в случаях, не подпадающих под действие абз. 2 п. 3 ст. 687 ГК, т.е., по существу, в случаях когда жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда используются на началах социального найма. Если же жилое помещение сдано в коммерческий наем, то расторжение договора жилищного найма и, как его последствие, выселение нанимателя и в то время производилось в судебном порядке.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1999. N 28. Ст. 3466. Законом от 9 мая 2005 г. N 42-ФЗ (СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1749) формулировка "влечет выселение в административном порядке" была заменена другой: "влечет за собой выселение в порядке, установленном жилищным законодательством" (иными словами, выселение в судебном порядке).

Ориентиром для применения указанных выше норм служило Постановление Президиума Верховного Совета СССР от 20 мая 1985 г. "О порядке применения части второй статьи 36 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик" <1>.

--------------------------------

<1> Ведомости СССР. 1985. N 21. Ст. 370.

Выселение граждан в административном порядке могло иметь место только с санкции прокурора. Выселение в административном порядке из аварийных домов государственного и муниципального жилищного фонда допускалось только с предоставлением выселяемым другого благоустроенного жилого помещения. Выселение граждан, самоуправно занявших жилое помещение, производилось без предоставления другого жилого помещения. Занятие помещения признавалось самоуправным, когда оно произведено без разрешения собственника, уполномоченного им органа или должностного лица. Одним из доказательств самоуправного занятия жилого помещения могло служить отсутствие у занявшего помещение лица ордера. Занятие жилого помещения признавалось самоуправным и влекло его освобождение в административном порядке, хотя бы помещение было занято не для проживания, а для других целей (например, под мастерскую или под склад).

Санкция на административное выселение, равно как и отказ в даче санкции, могли быть обжалованы в инстанционном порядке - вышестоящему прокурору.

При решении поистине гамлетовского вопроса - давать санкцию или не давать - органы прокуратуры почти всегда сталкивались с обстоятельствами, требующими, по существу, судебной проверки, поскольку во многих случаях далеко не просто установить, является ли дом аварийным или его намеренно подводят под аварийный, дабы поскорее освободить пятно застройки, а проживающих в нем граждан на неопределенно долгий срок распихать по жилым помещениям маневренного фонда, которые по благоустроенности явно уступают тем, из которых граждан с помощью прокуратуры и милиции хотят выселить. То же можно сказать и о выселении из самоуправно занятых помещений, поскольку критерии разграничения помещений, занятых самоуправно, и помещений, занятых, хотя и с нарушением установленного порядка, но при отсутствии признаков самоуправства, достаточно шатки. По опыту прохождения практики в органах прокуратуры могу сказать, что каждая такая санкция отнимала у прокуроров немало сил и многим из них укоротила жизнь. Дашь санкцию на административное выселение и невольно можешь оказаться орудием в руках всякого рода проходимцев, не дашь, а дом, скажем, рухнет и можешь быть привлечен к ответственности, вплоть до уголовной.

Крутой поворот в порядке рассмотрения указанных дел ознаменован Постановлением Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г., вынесенным по индивидуальной жалобе гражданина Серебрякова <1>. В этом Постановлении Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции РФ обыкновение правоприменительной практики выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке только с санкции прокурора без возможности последующего обращения в суд. Обоснованность занятой Конституционным Судом позиции получила свое прямое подтверждение в содержании п. 2 ст. 11 ГК.

--------------------------------

<1> См.: Ведомости РФ. 1993. N 12. Ст. 445.

Хотя это Постановление вынесено в связи с рассмотрением вопроса, было ли занятие жилого помещения самоуправным или нет, оно повлияло и на практику по делам о выселении из аварийных домов.

Органы прокуратуры по обеим категориям этих дел стали отказывать в даче санкции на административное выселение, рекомендуя заинтересованным лицам для разрешения возникшего спора обращаться в суд. В этом есть свой резон: если дача прокурором санкции на административное выселение, равно как и отказ в даче санкции, могут быть обжалованы в суд (а это повлечет то, что исполнение постановления прокурора будет приостановлено), то основная цель, которая преследовалась административным выселением - в кратчайший срок реагировать на возникшую ситуацию (аварийное состояние дома или самоуправное занятие жилого помещения) и незамедлительно устранить или свести к минимуму связанные с этим вредоносные последствия, которые наступили или могут наступить, - не только не оказывается достигнутой, а становится еще более труднодостижимой. Незачем огород городить, а лучше действовать напрямую - путем обращения в суд. Правда, за время рассмотрения дела в суде дом может рухнуть, а последствия самоуправного занятия жилого помещения могут стать еще более отягчающими, но это все же вариант наименьшего зла по сравнению с тем, когда и граждане, и соответствующие организации вынуждены мыкаться между прокуратурой и судом.

Таким образом, позиция, занятая в этом вопросе Конституционным Судом, а вслед за ним и законодателем, который полностью отказался от административного выселения граждан как из аварийных домов, так и из самоуправно занятых жилых помещений, в принципе, заслуживает поддержки.

Но, как у нас бывает, и здесь не обошлось без издержек. Если порядок выселения граждан из аварийных домов с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения не бог весть как, но все-таки прописан (здесь можно опираться на ст. ст. 85 - 87 ЖК, хотя жаль, конечно, что в ЖК не нашлось места норме, аналогичной ст. 93 ЖК РСФСР) <1>, то вопрос о выселении из самоуправно занятых жилых помещений, по существу, завис, и для его решения приходится обращаться к общим нормам как ЖК, так и ГК. Это признают и авторы Комментария к ЖК, они же основные разработчики проекта ЖК <2>. Перефразируя слова известной песни, задаешься вопросом: где же вы раньше были?! К сожалению, это далеко не единственное упущение, допущенное при подготовке ЖК.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

<2> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 398 - 399.

Какие же общие нормы ГК и ЖК могут определить основания и порядок выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений? Поскольку они заняты самоуправно, проживание в них либо использование их в иных целях не опирается на правовое основание, т.е. является незаконным. Выселение лиц, самоуправно занявших жилые помещения, может производиться только в судебном порядке, хотя бы они были заняты не для проживания, а для иных целей, поскольку административное выселение нашим законодательством вообще не допускается.

Занятие помещения может считаться самоуправным, если оно произошло без разрешения собственника, уполномоченного им органа или должностного лица. Поскольку в настоящее время решение органа местного самоуправления или органа государственной власти о предоставлении жилого помещения не оформляется выдачей ордера, занятие помещения может считаться самоуправным, если указанного решения вообще не было либо оно является недействительным (например, вынесено за взятку). Впрочем, сейчас вопрос об отграничении самоуправного занятия жилого помещения от иных случаев его незаконного получения или занятия утратил былую остроту, поскольку во всех этих случаях выселение занявшего помещение лица (при наличии к тому оснований) должно производиться в судебном порядке. При всех обстоятельствах вызывает удивление ремарка на сей счет в Комментарии под редакцией П.В. Крашенинникова. Констатируя, что по ЖК основаниями для вселения в жилое помещение служат решение о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма, авторы далее пишут: "В случае самовольного вселения лица отсутствуют оба названных условия. Однако это не лишает законного владельца жилого помещения права предъявить требование о выселении самовольно вселившихся граждан" <1>. При чем здесь "однако"? Законный владелец может потребовать выселения самовольно вселившихся граждан именно потому, что оба эти условия отсутствуют, а не вопреки тому, что они отсутствуют.

--------------------------------

<1> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 398 - 399.

Более сложен вопрос: как квалифицировать требование лица, которому принадлежит право на указанное помещение, о выселении из него самовольно вселившихся лиц?

В данном случае можно прибегнуть к тем средствам защиты, которые прописаны в ст. 12 ГК и по существу воспроизведены в ст. 11 ЖК. Речь идет о таком способе защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.

Под этот способ защиты применительно к интересующему нас случаю подпадают способы защиты, которые предусмотрены гл. 20 ГК. Выбор того из них, который юридически наиболее адекватен возникшей ситуации, зависит, во-первых, от того, кто предъявляет иск, и, во-вторых, от характера заявленного требования. Это может быть и виндикационный иск, если истец - собственник, а требование направлено на освобождение незаконным владельцем самоуправно занятого помещения (ст. 310 ГК). Это может быть иск о защите прав владельца, не являющегося собственником, например нанимателя по договору социального найма (ст. 305 ГК). Это, наконец, может быть иск, в котором сочетаются требования о восстановлении прежнего положения и требования о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Поскольку самоуправное занятие жилого помещения относится к длящимся правонарушениям, на указанные требования не распространяется действие исковой давности.

При выселении из аварийных домов с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения имеет место прекращение одного и возникновение другого жилищного правоотношения. При выселении из самоуправно занятых жилых помещений ни того, ни другого нет, поскольку самоуправное занятие жилого помещения никаких прав на него не порождает, а выселение происходит без предоставления другого жилого помещения. Не вызывает, однако, сомнений то, что в обоих случаях имеет место охрана прав граждан и организаций: в первом случае - гражданина, который проживает в аварийном доме; во втором - лица, которому принадлежит самоуправно занятое жилое помещение.