Основания возникновения и прекращения права собственности на землю

Основаниями возникновения, изменения и прекращения отношений, связанных с правом собственности на землю, являются юридические факты – действия (бездействия) и события, с которыми право связывает определенные юридические последствия.

В соответствии со ст.7 ГК гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законодательством, а также из действий граждан и юридических лиц, хотя и не предусмотренных им, но в силу основных начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законодательством, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного управления и самоуправления, предусмотренных законодательством в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате создания и приобретения имущества по основаниям, не запрещенным законодательством;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми законодательство связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Наиболее общим основанием возникновения, изменения и прекращения отношений, связанных с правом собственности на землю, является наличие нормативного правового акта и действий граждан, совершаемых по собственному волеизъявлению в соответствии с правовой нормой.

Вместе с тем в большинстве случаев для возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю требуются определенные действия, одним из которых является необходимость получения возможными субъектами права земельной собственности специальных документов, выдаваемых соответствующими государственными органами.

Согласно ст. 20 КоЗ, земельный участок считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования. Право на земельный участок, ограничения (обременения) права на земельный участок возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации их возникновения, перехода, прекращения.

При предоставления земельного участка в соответствии с Кодексом о земле во временное пользование для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей в населенных пунктах, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных он считается созданным, измененным, прекратившим существование, а право временного пользования — возникает, переходит, прекращается с момента принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка.

Как установлено статьей 21 Кодекса о земле, создание, изменение, прекращение существования земельного участка, возникновение, переход, прекращение прав, ограничений (обременении) прав на земельный участок удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации. В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» право на земельный участок возникает у юридического лица, гражданина или индивидуального предпринимателя с момента государственной регистрации этого права в организации по государственной регистрации и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Право временного пользования земельным участком, предоставленным для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей в населенных пунктах, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, осуществляется на основании решения о предоставлении земельного участка, принятого соответствующим государственным органом, без выдачи документа, удостоверяющего право временного пользования земельным участком.

Документы, удостоверяющие права на земельные участки, выданные в соответствии с законодательством об охране и использовании земель, в том числе до 1 февраля 2006 г., являются действительными и имеют одинаковую юридическую силу со свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Для правового регулирования оснований возникновения права собственности на земельные участки и придания устойчивости земельному обороту действующее земельное законодательство установило четкий порядок правового оформления права собственности на землю. Так, в соответствии с Положением о Государственном комитете по имуществу Республики Беларусь (Госкомимущество), утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29 июля 2006 г. № 958, данный орган обеспечивает подготовку в установленном порядке материалов по вопросам изъятия и предоставления земельных участков, их передачи в собственность, включения земельных участков в городскую черту, оформления свидетельств (удостоверений) о государственной регистрации в отношении земельных участков.

Фактически юридические действия по предоставлению и изъятию земельных участков, их взаимная связь и неразрывность дают основание рассматривать, к примеру, предоставление и изъятие земель для государственных и общественных нужд как двуединые стороны одного процесса. Таким образом, основаниями изменения права собственности можно считать:

1) прекращение права собственности на землю (земельный участок) предыдущего собственника (например, в случаях национализации либо денационализации земли);

2) добровольную передачу земельных участков в государственную собственность (например, в соответствии со статьей 60 Кодекса о земле);

3) изъятие земельного участка по решению государственного органа (ст. 61 КоЗ);

4) принудительное изъятие земельных участков, находящихся в собственности иностранного государства либо международной организации (ст. 61 КоЗ);

5) переход права собственности на земельный участок при ликвидации негосударственного юридического лица (например, по основаниям ст. 60 КоЗ);

6) исключение из хозяйственного оборота (консервирование) земельных участков, подвергшихся загрязнению токсичными, радиоактивными и другими веществами;

7) установление ограничений (обременении) в отношении прав на предоставленные земельные участки (ст.18 КоЗ).

В силу статьи 267 ГК при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходят также и права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходят права на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Земельным законодательством установлено, что при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения к приобретателям этих строений переходят права, ограничения (обременения) прав на земельные участки. При переходе прав на капитальные строения, незавершенные законсервированные капитальные строения, расположенные на арендуемых земельных участках, к приобретателям этих строений переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды соответствующего земельного участка.

При этом не требуется решения областного, Минского городского, городского (города областного подчинения), районного, сельского, поселкового исполнительного комитета об изъятии и предоставлении земельного участка либо переходе права на него при переходе права на расположенное на нем капитальное строение (здание, сооружение), в том числе незавершенное законсервированное, к другому лицу (за исключением приобретения этого права по результатам аукциона), если не изменяется целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и граница. В этом случае государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в установленном законодательством порядке на основании документов, представленных для государственной регистрации перехода права на такое капитальное строение.

При реорганизации негосударственного юридического лица Республики Беларусь, которому предоставлен земельный участок в частную собственность, к созданному в результате реорганизации негосударственному юридическому лицу (юридическим лицам) Республики Беларусь переходит право частной собственности на земельный участок. При этом не требуется принятие решения областного, Минского городского, городского (города областного подчинения), районного исполнительного комитета об изъятии и предоставлении земельного участка либо переходе права на него при переходе права на расположенное на нем капитальное строение (здание, сооружение), в том числе незавершенное законсервированное, к созданному в результате реорганизации негосударственному юридическому лицу (юридическим лицам), если при этом не изменяется целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и граница.

В этом случае государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в установленном законодательством порядке на основании документов, представленных для государственной регистрации перехода права на такое капитальное строение (здание, сооружение).

В случае реорганизации (в форме разделения или выделения) негосударственного юридического лица Республики Беларусь деление земельного участка производится в соответствии с разделительным балансом в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель. Если деление земельного участка невозможно, то вновь возникшие в результате реорганизации негосударственные юридические лица Республики Беларусь осуществляют права и обязанности в отношении этого земельного участка пропорционально долям этих юридических лиц в праве собственности на капитальные строения (здания, сооружения) в соответствии с разделительным балансом, а при отсутствии на земельном участке капитальных строений — в долях, определяемых в соответствии с разделительным балансом.

Право ЧС граждан и негосударственных ЮЛ Республики Беларусь на земельный участок в силу ст. 60 КоЗ прекращается по решению областного, Минского городского (города областного подчинения), районного, сельского, поселкового исполнительного комитета в соответствии с его компетенцией либо по постановлению суда:

• при отчуждении земельного участка лицам, которые в соответствии с Кодексом о земле и иными законодательными актами не могут являться собственниками земельных участков;

• при добровольной передаче земельных участков в государственную собственность;

• при изъятии земельного участка для государственных нужд;

• при ликвидации негосударственного юридического лица Республики Беларусь;

• в случае смерти гражданина и признания наследства выморочным;

• в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю;

• при признании земельного участка бесхозяйным.

Право ЧС на земельный участок прекращается также при принудительном изъятии земельного участка по постановлению суда:

• при неуплате земельного налога по истечении двух налоговых периодов;

• при использовании земельного участка не по целевому назначению;

• при признании пустующего жилого дома бесхозяйным и передаче его в собственность соответствующей административно-территориальной единицы, изъятии ветхого жилого дома, не завершенных строительством незаконсервированных жилого дома, дачи у собственника путем выкупа административно-территориальной единицей или передачи соответствующему исполнительному комитету для продажи с публичных торгов;

• если гражданин в течение 1 года, а негосударственное ЮЛ в течение 6 месяцев со дня получения свидетельства (удостоверения) о гос. регистрации создания земельного участка и возникновения права на него не приступили к занятию данного участка;

• если гражданин в течение 1 года, а негосударственное ЮЛ в течение 6 месяцев либо в течение иного срока, установленного КоЗ (ст 57), после разрушения капитального строения в результате пожара, стихийных бедствий или иного вредного воздействия, для строительства или обслуживания которого предоставлялся зем. участок, не приступили к восстановлению разрушенного капитального строения или возведению нового;

• при неосуществлении мероприятий по охране земель;

• при утрате гражданства Республики Беларусь;

• при выбытии или исключении из членов садоводческого товарищества, дачного кооператива по истечении 1 года со дня прекращения членства в садоводческом товариществе или дачном кооперативе;

• при конфискации земельного участка;

• при несоблюдении наследниками установленного КоЗ срока для обращения в соответствующую организацию по гос. регистрации за гос. регистрацией перехода права ЧС на переданный по наследству зем. участок.

Законодательными актами могут быть предусмотрены и иные случаи прекращения права частной собственности на земельный участок.

Как установлено ст. 20 КоЗ, земельный участок считается прекратившим существование с момента государственной регистрации прекращения его существования.

Основанием безусловного, не зависимого от волеизъявления сторон, прекращения права собственности на земельный участок является истечение срока пользования данным участком, а также смерть гражданина-землепользователя.

Добровольная передача земельных участков, находящихся в частной собственности, в государственную собственность, предусмотренная, к примеру, ст. 54 КоЗ, не влечет безусловного прекращения права на данный участок, поскольку с прекращением этого права могут не прекращаться обязанности собственника. В данном случае основанием прекращения права землепользования может служить не отказ сам по себе, как одностороннее волеизъявление, а отказ, принятый другой стороной, т. е. стороны, предоставившей земельный участок.

Наследование и правопреемственность в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности и в пожизненном наследуемом владении, осуществляются согласно законодательству Республики Беларусь.

Наследники земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, обязаны обратиться в соответствующую организацию по государственной регистрации за регистрацией перехода права частной собственности на переданный по наследству земельный участок по истечении установленного гражданским законодательством срока для принятия наследства, но не позднее 18 месяцев со времени открытия наследства. Этот срок может быть продлен судом по заявлению наследника, но не более чем на шесть месяцев, если у наследника имелась уважительная причина, препятствовавшая ему обратиться за регистрацией перехода права частной собственности на земельный участок (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина).

При принятии по наследству земельного участка, находившегося на праве частной собственности у наследодателя, либо доли в праве на этот участок лицами, которым не перешли по наследству расположенные на этом земельном участке жилой дом, зарегистрированная организацией по государственной регистрации квартира в блокированном жилом доме, дача либо садовый домик, наследникам указанных объектов выплачивается в соответствии с постановлением суда денежная компенсация, равная кадастровой стоимости земельного участка либо доли в праве на этот земельный участок на момент открытия наследства.

Наследование земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, может осуществляться по закону или по завещанию.

Наследники земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении граждан, обязаны по истечении установленного гражданским законодательством срока для принятия наследства, но не позднее 18 месяцев со времени открытия наследства обратиться в соответствующую организацию по государственной регистрации за регистрацией перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком либо в Минский городской, городской (города областного подчинения), районный, сельский, поселковый исполнительный комитет в соответствии с его компетенцией за предоставлением земельного участка в ЧС или аренду. Этот срок может быть продлен соответствующим местным исполнительным комитетом по заявлению наследника, но не более чем на 6 месяцев, если у наследника имелась уважительная причина, препятствовавшая ему обратиться за государственной регистрацией перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком или за предоставлением земельного участка в частную собственность или аренду (болезнь, отсутствие в РБ или иная уважительная причина).

Пленум Верховного Суда Республики Беларусь своим постановлением от 21 декабря 2001 г. № 16 «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании» разъяснил, что наследование земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется гражданами РБ по общим правилам о наследовании имущества. Согласно данному постановлению, если ни один из наследников не может быть собственником земельного участка, участок переходит в государственную собственность на основании решения соответствующего исполнительного и распорядительного органа с выплатой наследникам соответствующей денежной компенсации, равной сумме, выплачиваемой при выкупе соответствующих земельных участков сельским (поселковым), городским (городов областного подчинения и г. Минска), районным исполнительным и распорядительным органом.

Наследники, не являющиеся гражданами РБ, постоянно проживающие на ее территории, вместо компенсации вправе получить по решению сельских (поселковых), городских (городов областного подчинения и г. Минска), районных исполнительных и распорядительных органов соответствующие земельные участки в аренду при сохранении их целевого назначения в соответствии с земельным законодательством.

Кроме того, Пленум разъяснил, что при наличии завещания на жилой дом, расположенный на земельном участке, находящемся в частной собственности, и отсутствии завещания на земельный участок наследование осуществляется: жилого дома — по завещанию; земельного участка — по закону. При отсутствии между такими наследниками соглашения о пользовании земельным участком спор может быть разрешен в суд. порядке.

Разрешая спор о преимущественном праве на земельный участок, оставшийся после смерти главы КФХ, суды должны учитывать, что право пожизненного наследуемого владения в первую очередь передается одному из членов такого хозяйства. При отсутствии таких лиц право наследования возникает у наследника по закону, которому переходит имущество КФХ, если он желает и в соответствии с законодательством имеет право вести такое хозяйство. Спор о том, кому из перечисленных выше лиц должен быть передан земельный участок, разрешается судом с учетом их опыта работы в сельском хозяйстве, трудоспособности, специальной подготовки и других обстоятельств, свидетельствующих о реальной возможности ведения КФХ.

Важным в содержании КоЗ является тот факт, что в нем зафиксирован судебный порядок разрешения споров, связанных с правом частной собственности на земельные участки, с наследованием земельных участков, споров между лицами, имеющими капитальные строения (здания, сооружения) в общей собственности, и споров, связанных с возмещением убытков (ст. 92 КоЗ). Все остальные споры разрешаются областными, Минским городским, городскими (города областного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами в соответствии с их компетенцией и (или) в судебном порядке (ст. 93 КоЗ).