Билет 7 1. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа продаж

1. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа продаж. Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: Объект не должен быть уникальным. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. Сравнительный подход базируется на принципах: замещения; зависимости, пропорциональности; спроса и предложения. Этапы сравнительного подхода: изучение рынка; сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки; установление стоимости объекта оценки. Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов. ++: В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. Статически обоснован. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты. ---: Различия продаж. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. Зависимость от активности рынка. Зависимость от стабильности рынка. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2. Определение стоимости прав владения интеллектуальной собственностью, как инвестиционного ресурса. Эффективность реализации конкретных ИП в условиях рыночной экономики зависит не только от технико-технологических параметров создаваемых предприятий, производств и подлежащих производству продукции, товаров, услуг, но и от авторитета фирм, их признанности, под маркой которых будут реализовываться товары. Товары фирм, имеющих давнюю высокую репутацию на товарном рынке, реализуются по более высоким ценам, даже если их продукция по существу не отличается более высокими потребительскими параметрами. В связи с этим торговая марка фирмы, также может выступать в качестве инвестиционного ресурса. Торговая марк а – имя или символ (их сочетание), которое идентифицируют продукцию или услуги и их товаропроизводителя. Типы: фирменное имя, фирменные знак, торговый образ - персонифицированная торговая марка. Торговый знак – зарегистрированная (в Торгово-Промышленная Палате) торговая марка. Стоимость права использования торговой марки (торгового знака) как инвестиционного ресурса м.б. рассчитана на основе доходного подхода по формуле: Ц^ир_тм = (V^р_п (Ц^р_тм – Ц_ср(б))*(К^п_н*К^о_н)*α * ((100 – r)/100))/E, где V^р_п – годовой объем реализации продукции с использование товарной марки; Ц^р_тм – цена продажи продукции при использовании товарной марки; Ц_ср(б) - средняя (базовая) цена продажи продукции на рынке по другим фирмам; К^п_н –коэффициент, учитывающий налог на прибыль; К^о_н – коэффициент, учитывающий налоги, исчисляемые с оборота фирмы; α – доля дополнительной прибыли от использования товарной марки, получаемая её владельцем; r – степень риска назначения объема и цены продажи продукции; E – норма дисконта.