Кадастр и регистрация недвижимости

Для рассмотрения опыта зарубежных стран необходимо также уточнить значения таких терминов, как "фискальный" ("налоговый"), "юридический" и "многоцелевой кадастр", "земельная регистрационная система", которые применяются в практике управления недвижимостью. Наиболее распространенное определение кадастровой системы в общем понимании, данное FIG (Международная федерация геодезистов) - "Кадастр - это официальный реестр недвижимости, который базируется на основе земельного участка (парцела)."

Под земельным участком понимается некоторая часть поверхности земли, отделенная от других границами, внутри которых действует официально признанный пакет прав, обязательств и ограничений. Причем, это понятие включает как естественные, так и искусственные объекты или сооружения, размещенные внутри этих границ.

Фискальный кадастр (fiscalcadastre) - это кадастр, направленный на обслуживание целей налогообложения недвижимости.

Юридический кадастр (jurdicalcadastre) - это кадастр, направленный на регистрацию и защиту прав собственности относительно недвижимости.

Многоцелевой кадастр (multipurposecadastre) - кадастр, который используется для управления земельными ресурсами (как средством производства и пространственным базисом).

Разность между юридическим кадастром и земельной регистрационной системой только терминологическая (в англоязычных странах более распространен термин система регистрации титулов).

Эксперт ООН Г. Ларссон (G.Lаrssоn) в книге "LandRegistrationCadastralSystems" системы, которые назывались земельным кадастром в бывшем СССР, определяет как "экономически или экологически ориентированные земельные информационные системы, основу которых составляет не информация об участках, налогах и собственниках, а данные об окружающей среде и сельскохозяйственных ресурсах. Классификационные единицы базируются на естественных или технических факторах, таких как типы грунтов, землепользование, экология, и т.п.".

Системы регистрации. Наиболее распространенными в мире системами регистрации являются системы, которые базируются на "регистрации документов" (deedsregistration), и системы, где основой является "регистрация прав или титулов" (titleregistration).

В системах, которые базируются на "регистрации документов", в реестр вносится запись о передаче (договор передачи) прав на недвижимость как любого частного соглашения (например, нотариусом). При этом государство не несет никакой ответственности за настоящие соглашения.

В системах, где основой является "регистрация прав или титулов" (titleregistration), регистрируется факт самого соглашения, оформленный соответствующим образом, права и ограничения, которые составляли предмет соглашения, а также недвижимость отображается на специальных крупномасштабных картах. Все действия происходят в соответствии с установленной законодательством процедурой, где государство гарантирует корректность соглашений и несет ответственность в случаях возникновения нарушений прав собственников.

Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими услугами страховых и юридических компаний, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70 лет. Тщательная проверка позволяет выявить возможные непогашенные обязательства или каких-то лиц на данный объект, т.е. проверить его юридическую чистоту. Такая система регистрации недвижимости хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или требований ответственность несет уже страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос.

Наиболее распространенная европейская система регистрации основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в ЕГРПН, и вся совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также, гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например недееспособность физических лиц или другие упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантия прав собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.

В абсолютном большинстве стран регистрационная система состоит из двух частей:

картографической - планы м-ба 1:500-1:5000, на которых отображена информация про границы собственности, административные границы, математическую основу планов (система координат, геодезические пункты), кадастровый номер (идентификатор) участка, основные элементы местности (сооружения, пути соединений, гидрография, леса и т.п.).

документальной информации, к которой относятся: кадастровый идентификатор, регистрационный номер в реестре собственности, адрес, муниципальный код собственника, когда и как создана собственность, права и ограничения относительно собственности, и т.п.