К данной группе относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.
Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия): все факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Факторы в зависимости от их влияния на тот или иной объект подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния - на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. В свою очередь экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим. Местоположение - основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости. Близость объекта недвижимости по отношению к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., также является основным фактором. Два этих фактора - местоположение объекта и связь его с рынком пользователя - в совокупности составляют понятие "экономическое местоположение" недвижимости. Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта.
|
|
Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторах собственности и поэтому требует к себе соответствующего внимания.
Принцип соответствия реализуется в том, что объект недвижимости, несоответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Например, на российском рынке недвижимости стоимость "хрущевской" квартиры ("пятиэтажки") меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.
Соответствие означает, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Me следует забывать, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия. Эксперт-оценщик должен не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы прогнозировать изменение стоимости.
Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. Спрос на объекты недвижимости - это реальная потребность на них. Предложение - это количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. И наоборот, если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется.
|
|
На экономическом поле необходимо прогнозировать соотношение платежеспособного спроса и предложения по оцениваемому объекту недвижимости, определить степень влияния данного соотношения и других факторов на стоимость недвижимого имущества.
Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.
Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.
Конкуренция - это соперничество, состязания в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству. Конкуренция или соперничество резко возрастают, когда речь идет о сверхприбылях в каком-либо виде деятельности. Рынок недвижимости в этом отношении не является исключением. Если на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли, предприниматели стремятся лопасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей.
В отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это происходит при монопольной ситуации) рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурентном рынке.