Аренда земельных участков

Среди предусмотренных российским законодательством видов прав на земельные участки аренда занимает особое значение, поскольку является правом наиболее универсальным: оно может принадлежать как гражданам, так и любым юридическим лицам, в том числе иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам; в аренду предоставляются ограниченные в обороте земельные участки, которые не могут находиться в частной собственности. Значение детального регулирования арендных земельных отношений многократно возросло после принятия Земельного кодекса 2002 г., который, как уже отмечалось, существенно сузил круг лиц, имеющих право на получение земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, отменил возможность предоставления участков в пожизненное наследуемое владение и установил обязательность переоформления названных прав.

Особенностью аренды как вида прав на землю является то, что она осуществляется только на основе договора; соответственно на арендные земельные отношения распространяются общие положения о договоре аренды, установленныегражданским законодательством; в актах земельного законодательства устанавливаются особенности применения этих норм по отношению к земельным участкам.

При этом те нормы, которые регулируют условия, порядок заключения и расторжения договора аренды, права и обязанности сторон, являются, по сути, гражданско-правовыми, и потому могут устанавливаться только актами федерального законодательства.

Параграф 1 гл. 34 ГК определяет, например, такие общие положения об аренде, полностью применимые и к земельным участкам:

- содержанием договора аренды является предоставление имущества за плату во временное владение и пользование;

- объекты аренды - непотребляемые вещи, в том числе земельные участки и другие обособленные природные объекты; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;

- право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику;

- арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные результате использования арендованного имущества;

- переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды;

- арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

ГК в ряде статей прямо указывает, какие вопросы аренды могут регулироваться законами (имеются в виду федеральные законы, в том числе кодексы): это установление особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ч. 2 ст. 607), видов имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ч. 1 ст. 607), максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ч. 2 ст. 610 ГК), случаи запрещения выкупа арендованного имущества, а также исключения из установленного ГК правила о том, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Соответственно ЗК определяет, в частности, земельные участки, которые не могут быть предоставлены их собственниками в аренду (п. 4 ст. 27), исключения из правила о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46), устанавливает право арендатора (за исключением арендаторов земельных участков, являющихся резидентами особых экономических зон) передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также передавать арендованный земельный участок в субаренду, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 5, 6 ст. 22), устанавливает дополнительные, кроме предусмотренных гражданским законодательством, основания прекращения аренды земельного участка (ст. 46).

Иные особенности земельных арендных отношений установлены другими федеральным законами. Это, например, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который в п. 1.1 ст. 62 определяет право арендатора отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка (при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет - без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления).

Можно назвать также Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" (ред. от 4 декабря 2007 г.), в соответствии со ст. 11 которого земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения и (или) который необходим для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, предоставляется концессионеру в аренду (субаренду), при этом концессионер не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка; прекращение же концессионного соглашения является основанием для прекращения предоставленных концессионеру прав в отношении земельного участка.

Если же рассматривать акты земельного законодательства, регулирующие отношения по аренде земельных участков, то практически все устанавливаемые ими правила можно отнести к одному из следующих направлений:

- особенности аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

- особенности аренды земельных участков отдельных категориях земель и имеющих особый статус территорий.

Регулируя отношения, связанные с предоставлением находящихся в государственной собственности земель в аренду, государство выступает не только как носитель верховной власти, но и как собственник таких земель, устанавливающий размер арендной платы, порядок предоставления земельных участков в аренду и определяя государственные органы, уполномоченные от лица государства выступать в качестве арендодателя.

Существенные ограничения прав по распоряжению арендованными земельными участками установлены федеральными законами для тех арендаторов - юридических лиц, имущество которых находится в государственной или муниципальной собственности.

Так, Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ (ред. от 22.07.2008) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлен запрет для государственных, муниципальных, а также созданных государственными академиями наук учреждений, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, сдавать такие земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вкладов в уставные капиталы или в качестве паевых взносов.

Аналогичный запрет установлен Федеральным законом от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" для названных предприятий, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков.

В отношении порядка заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, действует постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", а также Примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, утвержденная распоряжением Росимущества от 6 июля 2004 г. N 104-р.

Кроме того, по отношению к отдельным категориям арендаторов федеральными законами установлены нормы, определяющие сроки принятия решений о предоставлении им земельных участков (например, ст. 12 Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").

Субъекты Российской Федерации своими нормативными правовыми актами могут определять порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в их собственности. Среди таких региональных нормативных актов можно назвать, например, утвержденное постановлением Правительства Республики Бурятия от 5 февраля 2003 г. N 40 Положение об условиях и порядке предоставления в аренду, постоянное (бессрочное) пользование и безвозмездное срочное пользование земельных участков, находящихся в собственности Республики Бурятия.

Общий принцип установления порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определен ст. 65 ЗК.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с абз. 5 п. 10 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. При этом данный Закон устанавливает предельные размеры годовой арендной платы для случаев аренды определенных видов земельных участков, права на которые переоформлены юридическими лицами (п. 2 ст. 2).

ЗК в ст. 22 определяет, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации, однако такой нормативный акт пока не принят. Однако Правительством РФ утверждаются конкретные ставки арендной платы за те или иные виды находящихся в государственной собственности земельных участков - например, постановлением Правительства РФ от 25 января 2008 г. N 30 утверждены ставки арендной платы за пользование земельными участками, приватизация которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не допускается и которые передаются организациям атомного энергопромышленного комплекса по договорам аренды.

Из ведомственных нормативных актов можно назвать Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-Р.

На уровне субъектов Российской Федерации в соответствии с названными выше нормами ЗК и Закона о введении его в действие приняты нормативные правовые акты, определяющие порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения, за земельные участки, как находящиеся в собственности этих субъектов Федерации, так и находящиеся в неразграниченной государственной собственности, такие как, например, Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничены, находящихся на территории Самарской области, утвержденный постановлением Правительства Самарской области от 6 августа 2008 г. N 308.

В основном при определении арендной платы за такие участки субъектами Российской Федерации используется кадастровая цена земельных участков, к которой применяются различные коэффициенты - как правило, учитывающие категории и виды земель, а также статус арендаторов земельных участков. При этом различаются как сами подходы к размеру устанавливаемых коэффициентов, видам и типам земельных участков, целей их использования и другим параметрам, так и к вопросу о том, кем они утверждаются: в ряде случаев это непосредственно субъект Федерации, в других в нормативном акте субъекта Федерации устанавливаются только предельные величины таких коэффициентов, в третьих случаях установление такого рода коэффициенты полностью передано на усмотрение муниципальных образований.

Существует целый ряд категорий земель, видов земельных участков и территорий, по отношению к которым законодательством установлены особые условия аренды земельным участков. Так, особенности договора аренды земельных участков, расположенных в особых экономических зонах в Российской Федерации, установлены Федеральным законом от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации"; Правила подготовки и заключения договора аренды земельного участка национального парка утверждены постановлением Правительства РФ от 26 января 2007 г. N 47.

Особенно существенны особенности арендных отношений в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает особенности аренды земельных участков из данной категории земель, исходя из основных отличий таких земель от земель иных категорий, а именно:

1) их особая значимость и хозяйственная ценность, необходимость сохранения и повышения почвенного плодородия, эффективного использования для производства сельскохозяйственной продукции;

2) нахождение большинства земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в общей долевой собственности.

В связи с первым из названных обстоятельств установлены, в частности, максимальный и минимальный сроки аренды сельскохозяйственных земель, особенности предоставления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, особенности приобретения таких участков арендаторами в собственность.

В отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, установлено, например, что условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду, определяются решением общего собрания участников долевой собственности.

Нерешенной проблемой земельного законодательства и практики его применения является регулирование отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с указанным Федеральным законом такие договоры должны быть приведены в соответствие с этим Законом и с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации - это означает, что в счет земельных долей должны быть выделены земельные участки, которые и могут быть затем переданы в аренду. Срок приведения в соответствие законодательством договоров аренды земельных долей переносился неоднократно, но основная масса земельных долей, сданных в свое время в аренду, в самостоятельные земельные участки до сих пор не выделена. Между тем в случае невыполнения указанного правила в установленный срок к договорам аренды земельных долей будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом, что создаст еще большие сложности в использовании соответствующих земельных участков.