2015-04-30
872
Отношения по поводу возникновения и прекращения прав на землю, в отличие от отношений права собственности, которые представляют собой правовую форму присвоения земельной территории, в большей степени опосредует такой вид взаимодействия в обществе, как перераспределение земель. Предпосылки, входящие в состав юридических фактов возникновения и реализации таких правоотношений, можно свести к совокупности потребностей и интересов в приобретении земельных участков различными субъектами, с одной стороны, и потребностей отчуждения земельных участков - с другой. Так возникает большой круг отношений оборота земельных участков, сущность которого заключается в постоянном перераспределении земельных ресурсов в обществе.
В то же время перечень правовых отношений, включаемых в данною категорию, оказывается шире отношений перераспределения земель. Причем в их круг включены и такие юридические формы общественного взаимодействия, следствием которых оказывается лишь изменение вида права на земельный участок лица, владеющего им. Самым распространенным на сегодняшний день видом отношений такого рода являются отношения по переоформлению прав на землю. Относительно самостоятельную группу, но также включаемую в эту категорию составляют отношения перехода прав на земельный участок в связи с переходом прав на здания, строения и сооружения, на них расположенные.
|
|
|
Когда речь заходит об отношениях возникновения и прекращения прав на землю, с точки зрения содержания этих отношений можно говорить о нескольких видах правоотношений, существенным образом друг от друга отличающихся. Во-первых, это отношения, в результате которых одно лицо передает другому всю совокупность правомочий юридического господства над землей. В этом случае мы говорим об отчуждении земельного участка. Такое отчуждение происходит не только в связи с переходом от одного лица к другому права собственности. Любое предусмотренное законодательством право на землю предусматривает основания и порядок прекращения этого права, а значит, возникновения его (как правило) у другого лица. Во-вторых, правом предусматривается переход другому лицу отдельных правомочий, составляющих право на землю с сохранением права у правообладателя. В частности, это отношения предоставления земельных участков в аренду или на основании иного ограниченного права. В-третьих, о возникновении и прекращении права мы можем говорить и тогда, когда сам земельный участок остается у того же лица, но изменяется правовой титул. Такие отношения не относятся к отношениям оборота земель, но их можно считать сопутствующими обороту, поскольку от объема прав на землю, которыми обладает землевладелец, зависят и особенности включения в оборот принадлежащего ему земельного участка.
|
|
|
Таким образом, предмет регулирования правовых отношений возникновения и прекращения прав на земли неоднороден.
Часть правовых отношений представляет собой правовую форму перехода земельного участка от одного лица к другому. Такой вид взаимодействия между людьми оказывается основанием для целого ряда социальных последствий, на которые праву следует обращать внимание. Так, с изменением владельца земельного участка может поменяться форма воздействия на него (недропользование или сельское хозяйство заменяет ведение лесного хозяйства и наоборот и т.п.). Это представляет, пожалуй, наибольший интерес для земельного законодательства. Увеличение или уменьшение площадей того или иного видов использования земли на всей территории государства - важная тема государственного регулирования хозяйственной деятельности и контроля за ней. Кроме того, конкретная площадь используемых участков - это площадь земель, реально обеспечивающих те или иные интересы в обществе. Меньше площадь - меньше возможности удовлетворения интереса и связанной с ней потребностью. И наоборот.
Частью этой темы является вопрос о количестве земельных площадей, которые могут быть сосредоточены в руках одного владельца. В этом случае важной является не сама площадь, а вид использования и то, как отражается процесс присвоения земельных площадей одним лицом на интересах и правах иных реальных или потенциальных землепользователей и как в конечном счете это отражается на правовой, экономической и социальной стабильности в обществе.
Субъектный состав участников распределения и перераспределения земельных ресурсов важен для земельно-правового регулирования не меньше, чем вид использования (воздействия). Прежде всего для современного земельно-правового режима существенным оказывается обладает правами на землю публичное образование или частное лицо. Это имеет решающее значение для выбора способа правового воздействия на использование земель. С одной стороны, при этом, законодатель решает вопрос, как должны соотноситься субъект права собственности (публичный или частный) и вид использования земли.
Помимо этого, правда, скорее косвенно, чем прямо, земельно-правовое регулирование интересуют квалификация и навыки землепользователя. Необходимые для того вида использования земли, который предполагается на участке.
Изменение прав на землю представляет собой особую разновидность рассматриваемой группы правоотношений. Можно сказать, что это вид отношений, который, кроме юридического, никакого другого содержания не имеет. Тем не менее с изменением земельно-правового статуса субъекта (например, при переходе лица от права постоянного (бессрочного) пользования участком к праву собственности или праву аренды на него), т.е. изменением его правовых возможностей, может измениться состав интересов субъекта, направленных на землю. Это, в свою очередь, может изменить картину земельных отношений в целом.
Так, процедуры переоформления прав на землю объективно увеличивают число лиц, обладающих правами включения земельного участка в оборот. Это не может не повлиять на общую картину активности оборота земельных участков. В то же время то, что процесс переоформления прав на землю оказался более делительным, чем ожидал законодатель*(38), говорит, по нашему мнению, о том, что лица, обязанные переоформить право на землю, согласно Федеральному закону "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не обладают одним из существенных качеств, которые могли бы ускорить процесс, - тем, что можно назвать интересом собственника. Отсутствие такого интереса делает сомнительными закрепленные законодательно меры принуждения к приобретению права собственности на земельный участок, в том числе под угрозой привлечения к административной ответственности за непереоформление прав на землю. В этом случае отсутствует та движущая сила, которая должна быть в основе желания реализовать свое субъективное право и привести в движение правоотношение по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или право аренды. Поэтому не кажется случайным или имеющим только на формально-правовые предпосылки то, что само переоформление может состояться только через процесс заключения соответствующего договора: или купли-продажи, или аренды. Договор в данном случае наилучшим образом соответствует сущности субъективного права подлежащего реализации в данном правоотношении. Чего нельзя сказать о принудительных административно-правовых мерах.
|
|
|
Приобретение прав на земельный участок в связи с приобретением прав на здания, строения, сооружения (недвижимости, объектов капитального строительства), на нем расположенные, представляет собой такой вид правоотношений по поводу земли, которые возникают в связи с иным правоотношением и вслед за ним. С приобретением прав на земельные участки в других случаях эти отношения сближает то, что и при приобретении прав на недвижимость в конечном счете приобретается некое благо, предоставляемое землей. Хотя и иного свойства в сравнении с плодородием, например. Особенность данного блага заключается и в том, что оно вытесняет собой все остальные возможности использования земли. А значит, блага, землей предоставляемые, до уничтожения самих зданий и сооружений не могут быть реализованы. Это является основанием не только для специального регулирования оборота земли и недвижимости, но и возведения объектов капитального строительства, которое сейчас осуществляется законодательством о градостроительстве.
|
|
|
Как известно, градостроительным требованием является соблюдение требований по территориальному планированию и градостроительному зонированию при возведении объектов капитального строительства. Земельным законодательством ранее установлений градостроительного законодательства были определены особые условия приобретения прав на земельные участки из государственной или муниципальной собственности для целей, связанных со строительством (ст. 30-32 ЗК).
Одним из специальных установлений как земельного, так и гражданского законодательства оказывается требование одновременного перехода прав на земельный участок под недвижимостью (ст. 35, 36 ЗК, ст. 552 ГК), а также переход прав на недвижимость с переходом права собственности на земельный участок, если и недвижимость и земельный участок принадлежат на праве собственности одному лицу (ст. 35 ЗК).
Следует признать, что стремление законодателя сблизить правовой режим недвижимости и земельного участка условиями одновременного перехода прав и на земельный участок под недвижимостью обернулись и негативной стороной. В последнее время не такой редкостью оказываются сделки, предметом которых является приобретение права собственности на строения или сооружения, за которыми следуют требования собственника по оформлению права собственности (или аренды) на земельный участок. Как правило, при этом приобретаются ветхие строения или то, что именуется объектами незавершенного строительства, которые согласно ст. 130 ГК, признаны объектами недвижимости, расположенные на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Цель этих действий - приобретение прав на земельный участок для дальнейшего строительства на нем в обход установленных ЗК правил.
Если строение и сооружение признано объектом недвижимости и право на него зарегистрировано в установленном порядке, преодолеть замеченную тенденцию не так просто. Чаще всего это требует оспаривания сделки и акта государственной регистрации в суде с обращением к вопросу о том, является ли объект недвижимостью (зданием, строением, сооружением) или нет.
В том числе и поэтому в последнее время усилилось внимание со стороны властных контролирующих органов за деятельностью органов Росрегистрации по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое они совершали до и без государственной регистрации прав на земельные участки. Правда, как показывает практика, косвенным результатом этих проверок оказалось не только уменьшение случаев регистрации прав на "сомнительную" недвижимость, но и негласное блокирование органами Росрегистрации осуществления регистрационных действий в отношении всей недвижимости, без одновременной регистрации прав на землю.
Как уже отмечалось, в основе приобретения прав на землю находится не только и не столько сам земельный участок, а то благо, которое этим участком предоставляется и которое обеспечивает конкретные интересы в использовании земли. В этом направлении развивается в основном земельно-правовое регулирование. Этому оказывается подчинена правовая форма объекта отношений и те требования, которые предъявляются к участникам процесса оборота (перераспределения) земель. Поэтому, думается, чтобы избежать сомнений по поводу роли объекта, расположенного на земельном участке, как основания приобретения прав на него, могут быть предложены и такие рассуждения. Собственно, при приобретении объекта капитального строительства (недвижимости) лицо не должно иметь иного интереса, как использование этого объекта. Как уже было замечено, расположение недвижимости на земельным участке блокирует реализацию на участке иных интересов, кроме использования недвижимости, не только формально, но и фактически. Если состояние объекта допускает иные виды использования участка (состояние нулевого цикла строительства, ветхость строения), без существенных затрат со стороны приобретателя или, иными словами, есть возможность реализации на участки и иных интересов, говорить о здании, строении или сооружении, как об основании приобретения и права на земельный участок под ним, видимо, не следует.
Согласно статье 26 ЗК права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV данного Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Статьей 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в ЕГРП. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные: о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.
Документы, удостоверяющие права на земельные участки (в отличие от правоустанавливающих документов, т.е. таких, на основании которых права на землю возникают), согласно Федеральному закону о госрегистрации - документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9). В соответствии со ст. 14 Федерального закона о госрегистрации свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденнымипостановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.
Государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 ФЗ о госрегистрации). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Статья 17 данного Закона определяет, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка.
Указанным законом предъявляются требования к документам, которые прилагаются к заявлению о государственной регистрации, в зависимости от характеристик объекта недвижимости и земельного участка, а также приобретаемого лицом права на них. При этом ст. 18 данного Закона установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
То, что свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество является правоудостоверяющим документом, разъясняется и указывается в судебных решениях. Федеральный арбитражный суд Центрального округа в своемпостановлении от 5 сентября 2005 г. N А35-11108/04-С27 по делу N А35-11108/04-С27 разъяснил, что право собственности на объект недвижимости возникает в силу государственной регистрации прав, но не по причине такой регистрации, которая не отнесена законом к одному из оснований приобретения права собственности. Далее судом обращено внимание на то, что в соответствии сост. 14 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" свидетельство о государственной регистрации права является не правоустанавливающим, а правоудостоверяющим документом и служит для подтверждения зарегистрированного права.
Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.
Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.
Свидетельство о государственной регистрации выдается: правообладателю - при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору - при регистрации аренды; залогодержателю - при регистрации ипотеки.
В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.
В случае совместной долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников.
Свидетельство заполняется от руки или автоматизированным способом.
Свидетельство должно быть заполнено и подписано регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течение которого должна быть проведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя).
Свидетельство выдается правообладателю в день его явки в учреждение юстиции по регистрации прав.
Если лицо приобрело земельный участок до вступления в силу Закона о госрегистрации и не зарегистрировало его на основании ст. 4 данного Закона (см. комментарий к ст. 25), правоудостоверяющими документами на земельный участок в данном случае будут те документы (свидетельства о праве на землю), которые были ему выданы при оформлении участка в соответствующем земельном комитете.
Не менее важный вопрос о том, какие документы следует представлять лицам, приобретающим земельный участок, в органы государственной регистрации. В данном случае речь идет о правоустанавливающих документах, предъявляемых для государственной регистрации права.
Во-первых, обязательной государственной регистрации подлежат права на земельные участки, правоустанавливающие документы на которые были оформлены после вступления в силу Закона о госрегистрации.
Во-вторых, лица, в силу ст. 20 и 21 ЗК обладающие правом оформления права собственности или заключения договора аренды, также после принятия решения об оформлении должны представить в органы государственной регистрации документы, подтверждающие право на закрепление земельного участка в собственность, либо представить договор, заключенный с органом государственной власти или местного самоуправления, обладающим полномочиями по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 29 ЗК.
При реализации п. 2 ст. 26 ЗК следует иметь в виду, что в соответствии с положениями ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Данное обстоятельство породило противоречивые толкования и сложную судебную практику в отношении договоров аренды земельных участков, заключенных сроком до одного года и не подлежащих государственной регистрации. По нашему мнению, данная проблема требует обстоятельного рассмотрения. В частности, если при продлении договора аренды земельного участка такой договор считается продленным на неопределенный срок, то на такой договор, как считаем, должны распространяться условия реализации, предусмотренные для договоров аренды, изначально заключаемых на неопределенный срок, включая условия государственной регистрации таких договоров.
Статьей 37 ЗК установлены особенности купли-продажи земельных участков. При этом установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Помимо прочего, данное положение указывает на то, что иные объекты земельных отношений, кроме земельных участков, объектами договора купли-продажи быть не могут.
С 1 марта 2008 г. кадастровый учет земельных участков должен осуществляться на основании Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". В соответствии с указанным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных, установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки. В соответствии с ГКи Законом о госрегистрации государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.
Положения о купле-продаже земельных участков, установленные ЗК, основаны на принципах и нормах ЗК, а также на общих положениях о сделках, договоре и договоре купле-продаже, установленных ГК. В то же время, п. 3 ст. 129 ГК делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи, но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи гражданами РФ земельных участков, типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.
Так, исходя из положений ГК (ст. 454), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора.
На земельные отношения распространяется и ряд норм гл. 17 и § 7 "Продажа недвижимости" гл. 30 ГК. В частности, в соответствии со ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.
Нормы п. 3 ст. 37 ЗК устанавливают, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Указанные положения опираются также и на нормы гражданского законодательства о том, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (ст. 456 ГК). Таким образом, важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок и его правовой режим - размер земельного участка, его местонахождение, перечень природных объектов, расположенных на земельном участке, целевое назначение участка, его разрешенное использование и другие сведения, указанные в п. 3 настоящей статьи. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также все необходимые данные указываются в договоре. Собственно, сведения о земельном участке в достаточно полной мере должны содержаться в кадастровых документах на участок, а также в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если право на участок зарегистрировано.
При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право ограниченного пользования земельным участком, право аренды и иные обременения и ограничения.
Важным является момент передачи земельного участка по договору купли-продажи. Из смысла законодательства вытекает, что продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего "качества"), пригодном для цели его использования. Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков (ст. 475 ГК). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается общее для недвижимости условие, установленное ГК или договором.
Форма договора продажи земельного участка определяется на основании ст. 550 ГК, согласно которой договор о продаже недвижимости заключается в письменной форме, несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность.
Срок передачи земельного участка продавцом покупателю может быть определен договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в соответствии со ст. 314 ГК величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.
Одно из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка - его цена. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (такой вывод можно сделать, руководствуясь общей нормой ст. 555 ГК).
Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством (см. ст. 486 ГК).
Помимо перехода прав на земельные участки как таковые, ЗК регулирует отношения по поду перехода на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. При этом ст. 35 ЗК При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Таким образом, ст. 35 ЗК содержит нормы, обеспечивающие реализацию принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК. В то же время в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае, наоборот, как бы следуют за правами на недвижимость.
Пунктом 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК ип. 1 ст. 35 ЗК, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости.
В отношении определения порядка приобретения права на земельный участок под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, прямого указания закона нет, однако можно сделать вывод о том, что все собственники здания при известных условиях имеют право на приобретение прав на земельный участок, на котором здание расположено. Реализовать это право можно приобретением участка либо в общую собственность, либо заключив договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Сложнее дело может обстоять, если одновременно с правом, которое переходит собственникам недвижимости, переходит земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в принципе не предусматривает более одного правообладателя.
Согласно ст. 244 ГК общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. То есть при праве общей долевой собственности на недвижимость собственникам переходит на основании закона право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместно собственности.
При реализации норм настоящей статьи, равно как и ст. 36 ЗК, следует иметь в виду положения ст. 222 ГК о самовольной постройке.
Согласно данной статье ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК. А именно право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п. 1 и 2 ст. 35 ЗК в случае если недвижимость расположена на земельном участке, площадь которого превышает нормы, определяемые ст. 33 ЗК, для приобретения новым собственником права на землю надлежит сформировать и новый участок. Площадь этого участка может быть определена в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса, хотя специальная жесткая привязка к указанной статье ЗК в данном случае отсутствует и не может иметь места из-за большого разнообразия возможных вариантов перехода прав на земельный участок. Оставшаяся часть земельного участка в самом общем случае должна быть также сформирована в новый земельный участок, права на который сохраняются за прежним собственником недвижимости.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняет: согласно п. 1 ст. 35 ЗК, п. 3 ст. 552 ГК при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК.
При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Помимо ст. 35 ЗК, ГК урегулировал часть отношений перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем. Так, согласно ст. 273 ГК при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.
Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е., если продавцом здания является собственник земли.
При этом ГК устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определены ст. 250 ГК. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
О реализации п. 1 ст. 36 ЗК см. комментарий к данной статье.
Пункт 4 ст. 35 гласит, что при реализации п. 4 настоящей статьи, так же как и при реализации иных ее пунктов статьи, надлежит иметь ввиду разъяснение постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым исходя из п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК).
Согласно п. 5 ст. 35 ЗК, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. 4 и 5 ст. 28 ЗК. Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, в настоящее время пока не установлен.
Юридическая связь объекта недвижимости и земельного участка является основой нормы ст. 39 ЗК, согласно которой при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. При этом исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК, вправе продлить этот срок. Условия сохранения прав на те же объекты недвижимости за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.
Согласно данной статье право на земельный участок при разрушении здания, строения, сооружения, расположенных на нем, предоставляется только лицам, владеющим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве аренды, поскольку право собственности на земельный участок при разрушении или уничтожении недвижимости, расположенной на нем, не прекращается. При этом за владельцами и пользователями земельный участок сохраняется не на два, как было установлено ранее ЗК РСФСР от 25 октября 1991 г., а на три года, что предоставляет больше возможности для новой застройки или восстановления недвижимости.
Статьями 38, 38.1, 38.2 установлены специальные положения о заключении договоров продажи или аренды земельных участков на торгах.
Общие нормы о заключении договоров на торгах установлены ст. 448, 449 ГК. Комментируемая статья охватывает не все случаи проведения торгов, в результате которых должно быть осуществлено предоставление земельного участка. Настоящая статья распространяется только на случаи проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В этих случаях организатором или продавцом земельного участка является орган государственной исполнительной власти РФ или местного самоуправления. Предметом торгов могут выступать любые земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, или право на заключение договора аренды таких земельных участков, если они не изъяты или не ограничены в обороте.
По нашему мнению, отсылку ст. 38 к подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК в части предъявляемых требований по формированию земельного участка, несмотря на то что ст. 30 ЗК регулирует отношения только по предоставлению земельных участков под застройку, следует применять в любом случае использования земельного участка в качестве предмета торгов. Сформирован должен быть также и земельный участок, предоставляемый в аренду. Согласно п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК не требуется государственная регистрация земельных участков, находящихся в государственной собственности, в отношении которых не было осуществлено разграничение государственной собственности.
Пунктом 3 ст. 38 ЗК подчеркивается то обстоятельство, что вне зависимости от того, кто является организатором торгов, все равно форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка определяет собственник земельного участка.
За исключением земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства, порядок проведения торгов, для которых установлен ст. 38.1 и 38.2 соответственно порядок проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков установленпостановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
Проведение торгов при предоставлении земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, или права на заключение договора аренды таких земельных участков для осуществления комплексного освоения или жилищного строительства осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 38.2 ЗК, с учетом норм ст. 38, 38.1, ЗК, а также норм ГК.Постановление Правительства РФ N 808 "О порядке проведения торгов" применяться в части, не соответствующей нормам комментируемой статьи, не должно.
