2015-04-30
1200
В предыдущих параграфах рассматривалось содержание каждого из предусмотренных законом прав на землю, отмечалось, что они предусматривают разные объемы правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
Земельный кодекс отдельную главу посвящает правам и обязанностям по использованию земельных участков. Может возникнуть вопрос: равнозначен ли в данном случае термин "использование" гражданско-правовому понятию пользования недвижимостью? На наш взгляд, да, но поскольку в земельном законодательстве "пользование" употребляется в названии двух из видов прав на землю, то по отношению к пользованию как правомочию по извлечению полезных свойств земли употребляется термин "использование".
Земельный кодекс не определяет подробно права и обязанности владельцев сервитутов по использованию земельных участков, поскольку они определяются договором - в случае частного сервитута - или законом, иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.
По отношению к обладателям остальных прав на землю - собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам - права по использованию земельных участников почти совпадают. В Земельном кодексе с момента отмены Законом о введении в действие Лесного кодекса РФ подп. 2 п. 2 ст. 40 (который устанавливал право собственника земельного участка на расположенные на этом участке многолетние насаждения) различий в указанных правах нет. Отмена указанным Законом упоминания о праве собственности на многолетние насаждения связана с тем, что Лесной кодекс 2006 г. вообще не содержит термина "многолетние насаждения". Однако с внесением данных изменений вопрос о праве собственности на произрастающие на участке деревья и кустарники не совсем ясен. Представляется, что при его решении следует исходить из того, что в соответствии с п. 2 ст. 261 ГК право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся на нем растения. А понятием "растения" охватываются и многолетние насаждения, т.е. деревья и кустарники, и вся иная растительность. Земельный же кодекс специально выделяет в подп. 1 п. 2 ст. 40 посевы и посадки сельскохозяйственных культур, на которые, как и на полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, он имеет право собственности, если пользуется участком сам, т.е. не передал его в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование; в противном случае право собственности на указанные посевы и посадки, полученную из нее продукцию и доходы от ее реализации имеет соответственно арендатор, владелец или пользователь.
ГК в п. 3 ст. 261 указывает также, что собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Земельный кодекс уточняет эту норму: как собственник, так и землевладелец, землепользователь, арендатор, имеет право использовать имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры, но только для собственных нужд (т.е. не в коммерческих целях) и в установленном законом порядке. Кроме того, он может строить пруды и иные водные объекты, проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы (также при условии соблюдения установленных требований и если это соответствует разрешенному использованию земельного участка).
Право на возведение на земельном участке зданий и сооружений, предусмотренное ст. 263, 266, 269 ГК и подп. 2 п. 1 ст. 40ЗК, также ограничивается целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, требованиями градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Права на землю могут быть в установленных законом случаях ограничены: например, в охранных зонах может быть ограничено ведение хозяйственной деятельности на земельных участках (подробнее об этом далее, в главе "Ограничение прав на землю").
Граждане и юридические лица могут отказаться от своих прав на земельный участок в порядке ст. 53 ЗК, однако, как гласитп. 2 ст. 43 ЗК, отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей.
Установленные ст. 42 ЗК обязанности по использованию земельных участков распространяются как на собственников, так и на иных лиц, использующих земельные участки, и в целом представляют собой обозначенные более детально обязанности по соблюдению целевого назначения земель, по сохранению и улучшению качества земель, почв и иных компонентов окружающей среды, а также внесению установленных платы за землю.
Иные, кроме перечисленных в Земельном кодексе, обязанности могут быть установлены только на федеральном уровне и только законами. Примером федерального закона, устанавливающего такого рода права обязанности по отношению к сельскохозяйственным землепользователям, является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" *(36).
Исполнение установленных законодательством обязанностей по использованию земли обеспечивается государством путем проведения земельного контроля (а также экологического, фитосанитарного, санитарно-эпидемиологического и других форм государственного контроля и надзора), а также применением мер ответственности за нарушение таких обязанностей (подробнее об этом см. соответствующие главы настоящей работы).
Для защиты прав на землю могут использоваться все те способы защиты гражданских прав, которые установлены ст. 12 ГК - при том, что ЗК в главе IX рассматривает только некоторые из них, наиболее часто применимые в земельных отношениях, а именно:
- признание права на земельный участок;
- восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения;
- признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления;
- возмещение убытков;
- присуждение к исполнению обязанности в натуре.
Однако к договорным земельным отношениям - в частности арендным, - применимы также такие способы защиты прав, как признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки; взыскание неустойки.
Кроме признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, возможен такой способ защиты прав на землю, как неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
Допустима и возможна также самозащита своего права собственниками и обладателями иных прав на землю с учетом требований ст. 14 ГК о том, что способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
Особо детально Земельный кодекс регламентирует вопросы гарантий прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также возмещения убытков при таком изъятии, а также ином ограничении прав на землю.
Указанными гарантиями, кроме возмещения убытков, является предварительное, не позднее чем за один год, извещение о предстоящем изъятии земельного участка; предоставление по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; а также возмещение стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках. Собственникам же, если им не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок, возмещается также рыночная стоимость земельного участка.
Под убытками в гражданском законодательстве понимаются: 1) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества и 2) упущенная выгода - неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
При этом в соответствии со ст. 15 ГК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Земельный же кодекс в п. 1 ст. 62четко определяет, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, т.е. иными законами не могут устанавливаться исключения из этого правила и соответственно будут рассматриваться как ничтожные записи в договорах об ограничении размера возмещения в случае возникновения убытков. Однако такое полное возмещение убытков распространяется только на случаи, перечисленные в п. 1 ст. 57 ЗК.
Порядок возмещения убытков в указанных случаях утвержден постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262*(37). В соответствии с ним основаниями для возмещения убытков являются: решение суда, соглашения о временном занятии земельного участка, о сервитуте; акты государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления - об ограничении прав на земельный участок, об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц, об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Указанным постановлением регулируются также особенности определения размера убытков в зависимости от вида нарушения или ограничения прав и от вида права на землю. Например, при определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
Следует подчеркнуть, что право на возмещение убытков при нарушении их прав имеют в равной степени землевладельцы, землепользователи, собственники и арендаторы земельных участков, что можно проиллюстрировать следующим примером из судебной практики.
Так, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа отменил решение арбитражного суда, которым было отказано в иске о взыскании убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.
Из материалов дела следовало, что в результате перемерзания канавы дождевого коллектора ООО "Усольехимпром" произошел сброс сточных вод, загрязненных химическими веществами, на земли сельскохозяйственного назначения, принадлежащие ООО "Нечаевское" на праве постоянного (бессрочного) пользования, что привело к подтоплению и образованию наледи на территории площадью около 14 га.
Постановлением управления по технологическому и экологическому надзору было установлено нарушение ООО "Усольехимпром" норм земельного и экологического законодательства, виновное лицо привлечено к административной ответственности, предусмотренной ст. 8.1 КоАП РФ. По причине затопления земель промышленными стоками был нарушен плодородный слой почвы, что требовало проведения рекультивации на всей площади, в связи с чем ООО "Нечаевское" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Усольехимпром" о взыскании убытков (реального ущерба и упущенной выгоды).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ООО "Нечаевское" является ненадлежащим истцом по делу, поскольку в силу ст. 57 ЗК надлежащим истцом по иску о взыскании убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, является собственник земельного участка. Федеральный арбитражный суд указал на неправильную трактовку ими п. 1, 2 и 3 ст. 57 ЗК, в соответствии с которой убытки, причиненные в результате ухудшения качества земель, подлежат возмещению всем обладателям земельных прав. Поскольку на момент причинения вреда спорные земли сельскохозяйственного назначения принадлежали ООО "Нечаевское" на праве постоянного (бессрочного) пользования, оно являлось и обладателем права на предъявление иска о возмещении убытков, вызванных ухудшением качества данных земель.
