Ограничение прав на землю, резервирование земель

Ограничения прав на землю, установленные ст. 56 и другими статьями ЗК, следует рассматривать в соотношении с устанавливаемой для земельного участка или земель категорией земель или разрешенным использованием. При этом согласно указанной статье ЗК права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно данному Федеральному закону (ст. 4) наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него. При этом ограничения (обременения) понимаются указанным Федеральным законом как наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Положения п. 1 ст. 56 ЗК в целом следуют ст. 55 Конституции РФ, согласно которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. А также норме ст. 36 Конституции РФ, в соответствии с которой владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Поскольку право собственности на землю, реализация иных прав на землю основаны на общих положениях гражданского законодательства, комментируемая статья согласуется также с нормой ст. 1 ГК, в соответствии с которой гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Перечень ограничений прав на землю, установленный ст. 56 ЗК является открытым. Часть ограничений, предусмотренныхподп. 1, 2 настоящего пункта, основаны в том числе на положениях статей настоящего Кодекса, а именно гл. 17 "Земли особо охраняемых территорий и объектов". Помимо норм ЗК следует иметь ввиду и нормы иных федеральных законов, в том числе Лесного кодекса РФ, Водного кодекса РФ, Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и др.

Требования к соблюдению правил застройки в настоящее время основаны в том числе на положениях Градостроительного кодекса РФ.

Актом уполномоченного органа принимается решение, на основании которого устанавливается ограничение прав на землю, например решение об установлении санитарно-защитной зоны, образовании особо охраняемой природной территории. Данное решение должно соответствовать требованиям о содержании ограничений, установленным п. 2 настоящей статьи. Акт, устанавливающий ограничение прав на землю, может быть оспорен в судебном порядке.

Самостоятельным видом ограничения прав на землю является резервирование земель. Положения о резервировании земель как одной из функций управления земельными ресурсами установлены ст. 56.1 и 70.1 ЗК.

Следует обратить внимание на то, что ст. 56.1 ЗК вводит пределы ограничения права собственности на землю в целях резервирования. Собственно, речь идет прежде всего об ограничении тех форм реализации права собственности на землю, которые направлены на создание так называемых улучшений земельного участка, и влияют на его стоимость в сторону, прежде всего увеличения.

Обратим внимание также на то, что, поскольку ст. 41 ЗК (п. 1) установлено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подп. 2 п. 2 указанной статьи, то положенияст. 56.1 ЗК, как представляется, следует распространить и на лиц, не являющихся собственниками участков, с учетом положенийст. 41 ЗК.

С точки зрения регулирования реализации прав на землю резервирование представляет собой установление ограничений прав на землю, преимущественно в публичных интересах. Данное правовое значение резервирование диктует наиболее важные условия не только реализации прав на землю после осуществления резервирования, но и выставляет определенные требования к порядку установления и регулированию отношений по поводу резервирования. Так, согласно Конституции РФ (ст. 55) права (включая имущественные) и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Общие требования ГК, которые распространяются и на земельные отношения в части регулирования права собственности и иных прав на землю, также следуют требованиям Конституции, а именно (ст. 1 ГК) гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.