Тема 5. Право собственности и иные права на землю

Право собственности на землю в объективном смысле – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности на земельные участки и все природные ресурсы, находящиеся на её и под её поверхностью; в субъективном – совокупность правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению землёй, водами, лесными ресурсами и другими объектами собственности. Отношения собственности на землю регулируются Конституцией РФ, ГК РФ, природоресурсовым и природоохранительным законодательством России и субъектов Федерации. Субъектами права собственности могут выступать физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Право частной собственности на землю. Физические и юридические лица, согласно Конституции РФ и земельному законодательству, имеют право владения, пользования и распоряжения земельными участками, принадлежащими им на праве частной собственности. Статья 15 ЗК РФ закрепляет основы правового регулирования отношений частной собственности на землю. Частной собственностью на землю являются те земельные участки, которые приобретены гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством, т.е. законно, причём все граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Под правом государственной собственности на землю следует понимать совокупность правовых норм, закрепляющих полномочия государства по владению, пользованию и распоряжению землёй, а также регулирующих порядок разграничения, приобретения, использования и отчуждения государственных земель. Согласно ГК РФ в государственной собственности находятся все земли, составляющие территорию РФ, за исключением тех земель, которые находятся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Субъектами права государственной собственности на земельные участки являются Российская Федерация и субъекты Российской Федерации.

Конституция России установила наряду с частной и государственной собственностью режим муниципальной собственности на земельные участки, гарантировав юридическое равенство всех форм собственности, равное их признание и защиту всеми допускаемыми средствами. Развитие конституционных положений - в Федеральном законе от 6.10.2003 года №131 – ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». Гражданско-правовой режим муниципальной собственности устанавливается ст.215 ГК РФ, в соответствии с которой имущество может принадлежать на праве муниципальной собственности таким субъектам, как городские, сельские поселения, а также другим муниципальным образованиям.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ 2001 года, сохраняется. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретённое гражданином до введения в действие ЗК РФ 2001 года, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ 2001 года не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Пункт 2 ст. 30 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» гласит: «садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону».

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установлены земельным законодательством (ст.22 ЗК РФ). Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и/или во временное пользование.

В отношении земли арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. Арендатор может сдать участок в субаренду. Арендодателями могут быть только собственники земельных участков. Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Не могут быть объектом договора аренды только земельные участки, изъятые из оборота. Договор аренды может быть заключён на определённый срок или без указания в договоре конкретного срока. В соответствии со ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Современное Российское гражданское право рассматривает сервитут как право одного лица пользоваться в установленном объёме недвижимым имуществом другого лица. В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества, в т.ч. земельного участка, вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Такого рода сервитут ЗК называет частным. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ субъекта РФ, актом органа местного самоуправления или местного населения без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учётом результатов общественных слушаний. Сервитут может быть срочным или постоянным.

В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренными ст.29 ЗК РФ, юридическим лицам, указанным в пункте 1 ст. 20 ЗК, на срок не более, чем один год;

- из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

- из земель организаций, указанных в пункте 2 ст.24 ЗК, гражданам в виде служебного надела;

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исполнительным органам государственной власти или органам местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК, религиозным организациям в соответствии с пунктом 3 ст. 30 и пунктом 1 ст.36 ЗК РФ;

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК, лицам, с которыми заключён государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счёт средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещённого в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнения работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.