Договор найма жилища в домах государственного жилищного фонда

Статья 602 ГК устанавливает, что государственное жилище предоставляется на основании решения местного исполнительного органа.

Порядок предоставления устанавливается прежде всего разделом IV Закона о жилищных отношениях. Статья 67 Закона предусматривает, что жилища из государственного жилого фонда предоставляются отдельным категориям граждан:

Первая категория – граждане, одновременно обладающие следующими необходимыми признаками:

1) нуждаемость в жилище (не имеющие жилища, либо живущие в неудовлетворительных жилищных условиях);

2) постоянное проживание в данном населенном пункте;

3) отнесение этих лиц к малоимущим гражданам (совокупный доход каждого члена семьи, которой предоставляется жилое помещение, за последний год был ниже прожиточного минимума, установленного законодательством);

4) отнесение этих лиц к социально защищаемым слоям населения, исчерпывающий перечень которых определен ст.69 Закона о жилищных отношениях (инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп, пенсионеры по возрасту, лица, страдающие тяжелыми формами некоторых заболеваний, репатрианты, многодетные семьи и другие).

Вторая категория – лица, наиболее тесно связанные с государством своим служебным положением. Они перечислены в пункте 2 статьи 67 Закона о жилищных отношениях:

1) государственные служащие (Закон о государственной службе от 23 июля 1999 г.);

2) работники бюджетных организаций (учреждения образования, культуры и т.д.);

3) военнослужащие (кроме военнослужащих срочной службы), в т.ч. проходящие службу по контракту (подпункт 15 п.1 ст. 11 Закона о военной службе по контракту от 20 марта 2001 года);

4) лица, занимающие государственные выборные должности.

Обязательное условие – их нуждаемость в жилище.

Третья категория – работники государственных предприятий (ст.100 Закона о жилищных отношениях). Порядок предоставления таким нанимателям устанавливается Правительством Республики Казахстан (Инструкция от 2 сентября 1999 года и Типовой договор найма жилища).

Четвертая категория – лица, которые по характеру их трудовых отношений должны проживать по месту работы;

Пятая категория – лица, которые вселились в жилищные помещения государственного жилищного фонда вне связи с работой (службой) или тяжелым материальным положением (получившие квартиры в период действия старого законодательства и до сих пор не приватизировавшие их и др.).

Субъекты договора:

- наймодатель – собственник жилища (государство) либо уполномоченное им лицо;

- наниматель – гражданин, в отношении которого компетентный орган вынес решение о предоставлении жилища (к нанимателю приравниваются члены его семьи).

Форма договора: письменно. Данный договор не подлежит государственной регистрации.

Особенности правового режима проживания нанимателей, относящихся к разным категориям:

1 категория:

- размер оплаты жилья определяется нормативными правовыми актами, а не индивидуальным договором;

- право владения и пользования бессрочно;

- выселение, как правило, производится с предоставлением другого жилья;

- не запрещена приватизация, но с согласия собственника;

- не предусмотрено выселение нанимателя в случае утраты признаков принадлежности к данной социальной группе (кроме случая, когда на территории Республики Казахстан нанимателем приобретено другое жилье).

2 категория:

- увольнение с работы по общему правилу приводит к выселению из жилого помещения;

- имеет право владеть и пользоваться жилищем, вселять в него для постоянного или временного проживания других лиц (членов семьи, поднанимателей, временных жильцов);

- право приватизировать квартиру;

- обменивать на квартиру из той же категории жилищного фонда.

3 категория:

- правовое положение сходно с положение второй категории, но никакой законодательный акт не предусматривает выселение работников предприятий при прекращении трудовых отношений (кроме случаев, когда данное положение включено в индивидуальные условия трудового договора и соответственно – трудового договора).

4 категория:

- наниматель практически лишен возможности распоряжения;

- ограничена возможность приватизации;

- невозможно передать свои правомочия другому члену семьи

- работники, прекратившие трудовые отношения а также перевод гражданина на другую должность в той же организации, не требующую проживания по месту работы, должны быть выселены из данного жилища.

5 категория:

- право владения, пользования, распоряжения (обмен, приватизация и т.д.);

- независимость жилищных прав от работы.