Оценка эффективности использования и степени освоения городских земель

В настоящее время повышенный интерес у специалистов в области градостроительства вызывают вопросы, связанные с эффективностью использования городских земель. Наибольшую актуальность из них приобрели вопросы следующего характера:

- уточнение понятия эффективного использования земель и его содержания применительно к землям городов;

- определение критериев и показа­телей эффективности использования городских зе­мель;

- анализ современного состояния использова­ния городских земель;

- разработка концеп­ции совершенствования использования городских земель на основе компьютерных технологий.

Стоит отметить, что в нашей стране пока еще нет единых комплексных соци­ально-экономических критериев эффективности ис­пользования земель городов, а методика подобных экономических оценок недостаточно разработана. В свою очередь количественная оценка различ­ных факторов, влияющих на эффективность исполь­зования городских земель, не всегда возможна вслед­ствие отсутствия методик определения тех или иных параметров качества, которые имеют тенденцию к по­стоянному изменению.

Существующие методические подходы к оцен­ке эффективности использования городских земель сводятся к сопоставлению характеристик различных показателей использования территории с нормируе­мыми показателями с определенными значениями, при этом часто отсутствует учет состояния окружаю­щей среды, социальные и экономические последствия тех или иных мероприятий. В связи с этим особое значе­ние имеет определение новых концептуальных направлений оценки эффективности использования зе­мель городов в градостроительстве, среди которых первоочередная роль отводится вопросам экологических требований к градостроительному развитию территорий.

Представляется необходимым разработ­ка методики оценки эффективности использования земель города, основанная на применении техноло­гий, позволяющих производить комплексный анализ как реального (существующего на сегодняшний день) состояния использования земель города, так и про­гнозировать потенциальный уровень состояния ис­пользования земель города в будущем и возможные препятствия к его достижению (отклонения от него). На основании рассматриваемой методики исследователями одного из российских вузов были предложены новые концептуальные под­ходы к оценке эффективности использования городских земель с использованием ряда утвержденных показателей на основе современных компьютерных технологий [30].

Согласно данным подходам необходимо составление двух баз данных по использованию земель высокоурбанизированного региона:

1. База данных существующего использова­ния земель высокоурбанизированного peгиона.

Со­здается единая база данных по землям высокоурба­низированного региона: структура земель по кате­гориям с указанием площадей, плотность населе­ния и плотность застройки, а также других показа­телей - на современное состояние и по вариантам проектных решений генеральных планов. Все дан­ные заносятся в компьютер.

2. База данных нормативов и требований к использованию земель.

В нее заносятся научно обоснованные нормативные показатели по исполь­зованию земель (нормативы плотности жилого фонда, плотности застройки, плотности рекреаци­онных территорий и площадей озеленения, протя­женности улиц, стоимость строительства и благо­устройства территорий, показатели баланса терри­торий - из соответствующих СНиПов, инструкций, правил - федерального, регионального и муници­пального уровней). Данная база нормативов постоянно пополняется и совершенствуется на основе научных исследований.

На основании сформированных баз данных выбирается программное обеспечение для решения оптимиза­ционных задач и сравнения показателей существу­ющего на сегодняшний день использования земель с соответствующими им нормативными показате­лями, а также выбора наиболее эффективного ва­рианта, затем проводится сравнение и анализ су­ществующего использования земель высокоурбанизированного региона со строительными норма­ми и правилами, Правилами землепользования и за­стройки городов, профильными ведомственными инструкциями и прочими нормативными и право­выми документами. Анализ сопровождается выво­дами об уровне эффективности использования зем­ли в регионе, логическими обоснованиями полу­ченных результатов с выбором дальнейшего наиболее эффективного варианта исполь­зования земель.

Предложенная концепция оценки эф­фективности использования земель города с исполь­зованием компьютерных технологий, позволит:

- учесть большее количество показателей, вли­яющих па эффективность использования городских земель;

- произвести комплексный анализ существую­щего состояния использования земель городов;

- прогнозировать потенциальный уровень эф­фективности использования городских земель и воз­можные препятствия к его достижению (отклонения от него);

- сделать многовариантные расчеты, способ­ствующие обеспечению наиболее эффективного использования городских земель;

- определить комплексный подход к использо­ванию природных и антропогенных ресурсов.

И как следствие всего вышеперечисленного - повысить эффективность существующего использо­вания земель городов путем выбора оптимального варианта проектного развития [30]